大家應該都很好奇
包涵國昌老師 跟館長以及各位鄉民們
都很在意建商預售屋 或剛蓋好的成屋 為什麼這麼貴
而且價格死不願意降價
但是最後都很神奇的都可以完銷找到買方去買單承接
1.土地取得成本問題
以我所知
大部分的建商
其實從土地來源取得這塊就已經有成本問題了
通常老董自己長年累積囤的便宜土地
真正要推案的時候 也是賣給公司 自己賺一次土地增值的價差(自己公司也是明算帳)
如果不是自己囤的地
透過合建或都更來的
成本就是眾多地主 以及業主們要分配回去的房地價值 就是建商的土地取得成本
(這就為什麼潤泰台北市上次某案子海砂屋蓋回去賠償客戶的案子公設比會那麼低)
(因為多蓋一坪那都是成本 他那案子只是交代海砂 挽回商譽跟賺點小工錢而已)
講白就是
土地取得成本 大致上決定了一半售後房子價值與成本
如果有人曾經有買地自建的經驗
其實就能懂我所講的這一切
你花多少錢買到這塊素地
這塊土地坪數*(容積率+獎勵容積率)*(1+公設比)
決定了你能蓋出多少坪的房子(可銷售面積=俗稱的權狀面積)
2.建築成本的上升
建築成本我記得應該是10年前吧
那時候自地自建透天建築成本抓七萬
現在抓10萬都有點問題了
原因在於 工人薪資的上漲 鋼筋水泥的價格也不會等同十年前的價格
我最近成交的土地 客戶自己去找建築師跟營造廠報價
很有趣的是 對方報給他的數字就高於每坪十萬元
他不敢相信 所以剛好前幾天在鑑界的時候 就直接問賣他土地的同樣有營建背景的賣方
而賣他土地的這位營造背景的人 也是跟他報十萬左右
但他也很老實說 要找到自己熟的認識的人才有辦法壓到這樣的價格
講白就是 建築成本十萬 可能大建商或像飽咖咖這種大批去弄的
才有辦法以量制價
還有就是挖地下室幾層樓也有他的成本 越深越貴
蓋高樓成本也更高 15樓以上高樓營造成本也是會增加很多的
但問題是 那也是人家建商做為生意人將本求利當作自己的利潤來源之一
就算你想要自地自建不想給建商賺 營造廠還是要賺你的工錢以及他認為他該有的利潤
所以土地取得成本+營建成本的上升
40年前跟20年前比 跟10年前跟現在
只有增不會減
我那已在西方極樂世界的爺爺
40年前在台北市自地自建蓋了四層樓整棟的公寓
扣掉分回給原地主的那一份 大致上建了大約140坪建坪
當時整個弄到好就花一百萬台幣
40年前的100萬台幣跟40年後的100萬台幣已經不是等值了
這也是為什麼 40年的老房子你現在要買也不可能是當時的原價
因為不會有任何一個人這麼佛心 自己承擔所有通貨膨脹貨幣貶值的價格原價售屋讓給你
除非你是繼承人這樣........