小弟有認真考慮年底，在北市大安區買大坪數老公寓，
可以先給台灣爸媽養老以後再回去住
分享一下對台北市老公寓的看法與整理
最主要是想要討打臉的，歡迎給具體的打臉
# 看屋方向
鎖定附中國中、中正、金華學區 『老公寓』
## 學區房
* 選擇學區房是我個人觀念，小孩愛唸不唸書是他的事情。不
過有能力就是到比較好的環境，人是一個會跟其他人『比較』的群居動物。
至少附中國中學區，很難出現有飆仔或者上社會新聞的。
* 再來，頂級「學區房」對我來說就是住宅蛋黃區。
小弟目前在國外工作賺外幣討生活，
也研究了一下美國舊金山區域當地的房價。
看了蛋黃區，以及蛋白區做比較。拿了過去20年左右數據
整體來說兩區的房價頗動類似，大環境好大家就跟著漲、跌大家就跟著跌。
但是最特別的是，兩者房價一開始差不多大概 40w usd, 50w usd
而現在蛋黃區現在已經 300w usd, 蛋白區大概漲到 140w usd.
在08年海嘯來臨時候，11年算是美國房產谷底，
蛋黃區大約下落25%，蛋白區腰斬到50%
這裡給了我一個觀念，漲價蛋黃區衝最快，跌價跌最慢。
台北的數據我在研究時候，就有點綁手綁腳。
我都是用591 or 永慶 的實價登錄、滑鼠點點看看
主要原因是有些數據太粗糙？
比方說這一兩年，大同區最近漲很多，大安區搞不好不漲反跌。
但也許大同區『大部分』都是新成屋銷售，
大安區『大部分』售出的也許是公寓或者20年大樓。
拿出來的產品比較應該要是類似的，要不然這種『比較』不太有參考價值。
再來最多就是報紙那種簡報，簡單的表格秀價格，
我根本就不知道細節資料來源，這種整理我個人是偏向不太參考。
假設我上述蛋黃區的準則大致正確，
我目前會選擇臨沂街或者到青田街那一帶的房子。
這時候我又問自己，台北市的蛋黃區難道不會改變嗎？
我說的的蛋黃區只限於討論純住宅區，而不是商圈商業區。
台北的基礎建設，聽說近幾年在南港發展很多，也有聽到商業圈西移、東區落寞。
商圈的移動是快速的，但以純住宅來說呢？
過去幾十年內，中正金華，學區房有被打下來過嗎？
不過這裡也有一個有趣現象就是，
美國的 Gentrification 的問題嚴重，
舉例：因為如果你住在蛋黃區，假設三千萬房子你每年可能就是30~50萬左右稅金，
一但你維持不了這稅金你就會被洗出去、去便宜的地方住。
但是台灣比較不會有這種問題，因為稅率太低。
祖先積陰德的話，在蛋黃區買了個好房子，
就算現在只有22k 因為維持房屋的稅率極低，也沒有被迫搬遷的壓力。
中正金華這邊的社區環境，還是跟以前一樣普遍有一定的素質跟單純嗎？
我不是在地人，只是純粹假設這個問題。
但是以那裡的房價，鄉民口中的8+9應該也是無法搬進去就是?
修正:推文有指出我的錯誤，加州老房的稅率大致是跟著當時實際的買價走,
而非跟著市價浮動
## 我的標的型態考量條件(可遇不可求，能條件勁量符合最好)
- 老公寓、實際室內坪數大(至少30坪)、大樓的話可能要買到50~60坪才有一樣大的空間
- 只鎖定靜巷，非車水馬龍的巷弄。
(半夜機車呼嘯而過的聲音實在太銷魂，我也希望可以享受秋天春天不熱時候，開窗的感覺)
- 至少能讓消防車進來，有人行專用道、行人不需要常常因為違停車輛走到馬路上最好。
- 距離捷運主要小吃市場，至少300m，盡量遠離這些蟑螂老鼠環境衛生問題
- 樓層偏好2, 3樓
- 1樓可能有衛生問題，以及隱私問題，儘管也有他帶來好處，門口可以停車、不用爬樓梯
- 格局方正，能夠在邊間的話採光會更好，但需要南北向、至少不西曬。
- 500m內附近能有公有停車場
- 也不宜離學校過近、還有其他嫌惡設施過近
## 還有一些對房子的疑問
為什麼台灣的老房子，窗戶都做得很小?
比方公寓，為什麼沒有考慮過跟一般辦公室一樣，
窗戶面積可能佔牆壁1/3~1/2 整個白天時候採光就很好
是因為安全結構問題？
還是因為太陽曬近來太熱，
冷氣開很多很不方便？我還有想過，也許是颱風問題。
在鄉民的心中，台北市有哪些區域是屬於你的蛋黃區或者好學區房嗎？
目前我有限的經驗目前只想得到，臨沂街連雲公園、青田街、附中安祥公園
歡迎對我的觀念打臉，或者點出我漏看的因素
希望有機會可以在這兩年找到心理理想的房子，
歡迎推薦對附近區域熟的好房仲 lol