嗯 覺得還是來講一下好了
剛剛才吃完晚餐後回到位子上 覺得累
覺得有些東西不講不行 不然一堆鄉民找我 最後都出價差很多又害你們白忙一場我也累
最近這陣子服務不少鄉民有所感
今天先寫給買方的部分好了
給買方:
買方都是希望想買便宜 這我們從業人員都知道
能幫買方買便宜作為買方業務角色的我們沒理由不幫買方買便宜
多幫屋主賣一百萬 了不起我們才服務費多收6萬而已 多的都是屋主賺走不是我們
而多六萬塊真正到我手上的錢可能剩...........一萬吧
我不會缺那個一萬塊 只缺大條的不缺小條的
重點是要幫買方買到 沒幫買方買到我都是做功德做白工無薪上班
a.銀行估價部分
如果你對銀行貸款成數有疑慮 我都會建議買方在出價之前先問銀行
但請你問銀行的方式不要搞錯方向
我遇過買方直接問銀行的方式是:請問XX路X號這間房子銀行估價多少
這種問法大錯特錯 原因在於接你電話的人不知道你是有房子要抵押借款還是要買房新承貸
如果你是要抵押借款的角度 站在銀行端一定是報低
什麼叫報低?
假設某社區 近兩年實價登錄落在21~25區間 銀行一定報你21 他二胎放款一定抓保守
那你出21 22萬跟屋主買不買的到? 機率非常低
通常我都會建議買方依照自己能力上限去問
假設25萬價格或26萬價格是你可以承受這間房子的最上限價格
請你跟銀行這樣問:
請問XX路XX號這間房子 我如果成交在25萬總價1XXX萬或成交在26萬1XXX萬
想貸八成或七成會不會有問題?
這時候銀行承辦大多會問你夫妻年收入多少 在什麼公司上班
(一般要去算負債比 年收換算月收入不能高於1/2)
如果你的負債比明顯就沒問題 信用評分狀況沒問題 但是銀行只願意貸給你6成或5成
那你就可以很明顯的知道銀行估價不到 可能25 26萬銀行算認定價值不夠高
你在考慮往 24 23萬去出價
如果銀行跟你說 24 23萬銀行不用到現場看 代表銀行認為這價格合理或低於市價
代表麻煩你趕快這價格去搶去成交 因為連銀行都認為這價格夠便宜 他們不需要到現場看
b.嫌惡設施:
一般如果是土地公廟 這種銀行大約酌扣1~2% 影響估價不多
但如果是私人神壇或宮廟之類的扣大約5-10% 請留意
公墓一般如果是直接面對夜總會第一排 以看的到的方向去扣分 如果看不到沒開窗
基本上還好
如果有距離且連看都看不到 原則上不影響
c.如何推敲屋主心態與可能成交的落點賣價?
老實說 屋主心態隨時都在變 可能週一大漲個三百點直奔萬一或是台股一個漲停板衝萬二
屋主也許就直接認為景氣大好 也許從本來願意賠錢賣轉為要賺錢才願意賣都不一定
所以重點在 出價要快 狠 準
快是因為避免有其他正在考慮出價的競爭者又來彼此競價 那很麻煩會無止盡的競爭價格
狠是你想讓屋主賠錢的價位 要計算過屋主心態
如果有名嘴告訴你實價登錄打八或七折去出的 那叫嘴砲
不會成交的原因在於 屋主自備款回收的現金部分的問題
假設屋主買的實價登錄你都看得到假如是1137萬
實際上他還有各種額外支出無法細算的假設先不考慮
如果你實價登錄他買的價格打七折796或八折910 屋主賣的機率非常低
原因是自備款拿不回任何一毛錢
沒有屋主會願意這樣賣房子 賣了什麼都得不到 房子也沒了
只有一種機率很低的可能就是 屋主破產了 再也繳不起銀行貸款一毛錢 瀕臨法拍
但你認為買一千多萬的屋主 破產繳不起的或然率有多少!?
假設1137萬借8成 900萬好了
算20年本利攤2%約4.5萬 30年的話大約三萬左右
他只要出租2.2萬/月 是否都能蓋過大部分的本金攤?
所以你還再相信新聞的名嘴跟你嘴砲實價登錄七折八折買房子的神話嗎?
屋主就算願意認賠出售 也通常都會是實價登錄100%~90%為大宗
85%都很困難了 只拿回5%自備款 這比買選擇權吃龜苓膏或期貨被25%斷頭砍倉還慘@@
能負擔的住的屋主 大多也都不會願意單純解掉房子只停止還貸款這樣
d.服務費問題
我知道買方買房子都是心血血汗錢
但我們做業務的也是在工作賺薪資所得 公司也是在賺營收
買方是在買資產 以後有賺錢也是資本利得
服務費可能你看起來我們收賺很多
實際上買方賣方店頭 經營成本 店租 水電費 秘書薪水 各種支出扣一扣 店頭盈餘不多
信義一家店如果當店長 成本就是一個月一百萬 營收
永慶直營店也差不多 加盟店少一點 約50萬
但一個月能成交幾個案子都是未知數
業務自己也是有房貸 車貸 家庭或小孩 要養 沒成交我們都是吃存款度日
買方就像我們的老闆一樣 付給我們的服務費都是薪水沒錯
但請不要像你們常常在幹詰的慣老闆一樣
我們還沒工作就說要砍我們的薪水 扣我們的傭收%
將心比心一下 你的老闆整天說嫌你薪水領太多 要你無薪加班或是自願減薪50%
請問你會願意幫他做牛做馬嗎?
所以我也希望看完此篇文章後 找我幫忙的鄉民們大家彼此互相尊重職業 互相體諒
最後總結
房子沒有成交不是我們業務願意的
沒有成交代表我們從接觸您到結束關係以前所有的努力
包含 帶看 整理資料 找屋主商談價格等等 都是做功德無薪上班
不會有人願意無薪上班一個月甚至一年的對吧!?
重點在要能買到 而現在市場氣氛普遍都是希望低於實價登錄買到
能夠幫忙的 作為業務的我們一定想辦法幫忙成交
畢竟我們的關係就像海葵跟小丑魚一樣的互利共生關係才對吧?