大家已經討論很多了
我從我們房仲角度來看待這個問題
兩年前買了這間屋齡三十幾年的公寓
兩年後要賣，簽委託時有告知之前有漏水過一次
此時房仲應該會問「多久之前?」
一般我們的委託書如果是一年以前的滲漏水通常不會註記，因為一年內都沒有滲漏水代表
目前沒這問題。
因為台灣的天氣狀況，一年內肯定會遇到大大小小地震或颱風
1.假設當時告知是一年以前有滲水，但修復了，這一年內都沒滲水那麼這個親戚屋主是安
全的。
2.假設當時告知是一年內的滲水，但是修復了，最近都沒有滲漏水那麼房仲在不動產說明
書會記載一年內有滲漏水，但已修復。
3.假設當時告知是一年前滲漏水，沒有處理，但這一年內都沒滲水那麼房仲會去查看一下
滲水處，確定沒有水痕，若水痕明顯，帶看的時候會跟客戶再做說明，若有再滲水，屋主
會負責。
4.假設當時告知是一年內的滲漏水，沒有處理，目前沒滲水，那麼這個房仲還是得誠實告
知買方，一年內有滲漏水，但因為是外牆，最近沒有下雨，所以無法得知有無滲水。
簡單來說，確實屋主告知了房仲，房仲就要有敏銳度去處理及面對這個問題只要是一年內
有滲漏水，一率告知，先「誠實再成交」不然才賺個幾萬元還要上法院，搞到沒心情做業
績，還毀了商譽，得不償失，所以房仲應該都會很在意這一塊。
另外，以滲水的外牆來說，肯定會有壁癌或是油漆剝落、明顯水痕的狀況
除非了是屋主有意隱瞞，重新補土粉刷，不然買方肯定看得出來。
來講講處理方式:
小弟從是房仲業七年多，處理過許多漏水的物件，也都一一親自與師傅討論及監工，甚至
我為了學習抓漏還去當小工，以我的經驗來說。
外牆滲水兩萬元處理，沒有看到照片及樓層，我不知道有多大面積因為兩萬元可以處理到
裡面打針，外牆塗防水漆了。
若是裡面加外面兩道防水做下去，應該是可以搞定不漏水。
而且廠商通常會保固1-3年的時間。
若是要打牆，真的不需要到20萬這麼多。
老公寓外牆會滲漏水絕對不是一天兩天的，絕對是長年的，而且敲開牆壁
百分之百裡面的鋼筋都已經鏽蝕甚至粉碎，站在屋主的立場來看，我只要不漏水就好
所以兩萬元可以搞定。站在買方的立場來看，裡面的已經都繡蝕潮濕了，就算止漏，壁癌
還是會孳生，而且也不能夠保證永遠不漏水，當然會希望全面維修，整面牆重做
站在房仲的立場來看，一切依合約，除非有結構問題，否則漏水屋主就修到不漏，我們從
中負責搓商，屋主通常會很硬，因為房子已經過戶，貸款是買方繳了
我只要修復漏水就沒責任，聰明一點的，請廠商維修，轉嫁保固責任。
但買方買到一個漏水屋，心裡的感覺大打折扣，絕對是要完整修復好，不管是小漏還大漏
。
那種感覺大概是30年老車小擦撞也要進原廠維修一樣。
寄存證信函是必要的手續，但這也只是保存證據，屋主若當初不是刻意隱瞞在法律上站得
住腳的話，你就安心用自己的方法去維修，修好交屋即可。
賠償70萬看看就好，(在當初沒有刻意隱瞞的情況下)若是當初真的是刻意隱瞞那就有賠償
或返還登記的問題。
另外提供一種方法希望免於攏長傷神的訴訟，就是屋主針對這面牆修復後
另外延長保固至五年，只要五年內有滲水，屋主必須處理，這個很有用!!我有用過當然你
若沒信心的話，還是.....
另外也別怕上法院，反正該說的都有說，這類型案件很多在法院前的調解委員會就調解完
成了。
將心比心一下，誰也不願意買到漏水屋，適時的賠償態度好一些，讓房仲來處理，或許可
以得到圓滿的結果。
最後回答你列的問題:
1.修繕責任是屋主，依照屋主的方法即可，若買方堅持要他們的方式
可以用補貼價金的方式處理。
2.上法院也不會真的照他那種賠償方式判決，要看法官認定屋主有無刻意隱瞞?
若判決刻意隱瞞，那麼賠償金看來少不了。你若是推給房仲沒用，因為法庭上白紙黑字
法官沒辦法觀落陰，他只看證據，不動產說明書沒有簽漏水，跟房仲的聯絡歷史資料也沒
有提到漏水這兩個字，除非房仲自已承認，否則你無法推責。
另外上法院之後可以委請技師公會來評估，這可當作公證第三方。
3.房仲的責任，不管你要如何錄音套話，要看那個證據的合法性，非法取得或是沒經過對
方同意取得，也不一定有效，搞不好還被反告，之前我有一個客戶這樣嗆過我。
另外可以要求房仲保存簽約時的錄音錄影，若你在簽約當下有再說一次滲水問題的話。
4.服務費跟你這個爭議沒有太大的關係，他已經完成搓合簽約，通常不會退除非你另外再
告他，但要以什麼名義?不用在另闢戰場了吧?
你可以主張的是「房仲沒有善盡調查屋況的責任」滲漏水不是屋主說了算，房仲有房仲的
專業，我屋主不是專業的，我委託專業的房仲來幫我處理房子，
你應該用專業知識來幫我調查屋況，這要回到我一開始所說的那四種情況看房仲如何解釋
!!
與其來這邊發文，不如先去找法律事務所諮詢，你們會有以較清楚的答案
若是買方不付尾款或是不交屋，也要寄存證信函，諮詢不一定要錢有些民意代表的服務處
有固定時間免費法律諮詢的可以去問問喔。
最後請記住 「錢」可以解決的都不是問題!!!
※ 引述《himandher (他&她是會有不喝果汁的人)》之銘言：
: 我是代親戚問
: 先說立場 我們知道交屋前屋主有修繕責任
: 也沒有要推卸
: 但目前有些問題想問一下
: 先交代一下來龍去脈
: 親戚兩年前買了三十幾年的公寓
: 後來要把房子賣掉
: 找了住商
: 簽委託時房仲問有沒有漏水
: 親戚有說之前有漏水過一次
: 但後來沒有漏
: 所以房仲勾選沒漏水
: 後來房子賣掉了
: 卻在交屋前
: 在前陣子的大雨中漏水了
: 親戚以為房仲應該有跟買方說過之前有漏水的狀況
: 但應該是沒有 所以買方氣炸了
: 親戚有找漏水師傅來看
: 原本是說約兩萬用好
: 親戚也想說那就把他處理好
: 但買方自己也找了漏水師傅
: 那邊卻估要20幾萬
: 好像是要把外牆打掉重做什麼的工法
: 因為修繕金額差距太大
: 親戚無法接受
: 原本想叫房仲去協調
: （這個房子仲介是獨泡）
: 但不知道這個房仲怎麼這麼兩光
: 協調到最後買方更怒直接寄存證信涵給親戚
: 信件內容是要親戚付20幾萬的修繕費用
: 還要另外賠償70萬
: 親戚嚇死了
: 因為親戚是很單純的家庭
: 第一次賣房子
: 他不知道怎麼會賣個房子這麼多問題
: 他們的想法是
: 一開始並沒有特別隱瞞
: 房仲問的時候也有老實說之前有漏水
: 但現在沒有也是事實
: 房仲說既然現在沒有就勾無漏水
: 親戚以為這樣是正常做法
: 沒想到買方覺得被欺騙很不爽
: 現在親戚也沒想推卸責任
: 願意修繕漏水
: 但費用如果高達二十幾萬他們沒辦法負擔
: 他們只是一般上班族
: 現在又要被告上法院
: 他們很害怕
: 房仲那邊的態度則是要我們自己跟買方談
: 完全不想幫忙
: 基本上我自己跟仲介談過後
: 這個房仲就是買方說什麼他就跟親戚說
: 親戚說什麼他就跟買房講
: 單純傳聲筒
: 完全沒有做到居中協調的責任
: 覺得很不負責任
: 覺得是這個仲介很不會說話
: 才把買方搞得很不爽
: 因此現在想幫親戚問一下
: 1.修繕的部分一定要照買方找的漏水師傅報價來修嗎？
: 還是可以直接自己修好，交屋時沒漏水就可以？
: 2.如果真的上法院，會賠償到買方額外不知哪來的70萬嗎？
: 另外修繕費20幾萬也是屋主要全部吸收？
: 還是可以請什麼比較中立的漏水師父來估價？
: 3.房仲在這裡面沒有責任嗎
: 可以主張我們有告知但是他自己隱匿嗎
: 可以再電話談的時候偷錄音當證據嗎？
: 4.仲介說他沒有跟買方收服務費，跟親戚了收4%，成交總價約700萬 所以收了28萬左右
: 可以請房仲也稍微折讓服務費賠給買方
: ，不要讓親戚全出嗎
: 其實主要是希望房仲也能一起負起責任
: 因為現在跟房仲說什麼
: 他都覺得是買賣雙方自己的問題
: 要我們自己見面談
: 就算上法院他也說他們也沒責任
: 雖然是他勾選沒漏水
: 但是屋主也有簽名
: 表示屋主才是隱瞞的主要者
: 覺得這房仲很爛
: 騙親戚沒賣過房子就吃的他死死的
: 希望能讓這個房仲一起負責
: 但是因為他中介費已經收到
: 又是加盟店 客訴對他好像沒用
: 真不知道要怎樣才能讓這個中介一起幫忙負責
: 親戚真的很擔心
: 他這個房子當初買貴 現在已經賠錢賣
: 雖然以現在的行情來說是賣在行情左右
: 他們也可以理解時局不同
: 但賠錢賣還要再額外支付這麼大筆
: 覺得很難負擔
: 有上網看過關於漏水的文章
: 但是大部分都是買方問的
: 很少看到賣方文
: 所以想問看看這樣的狀況
: 賣方可以怎麼做
: 先謝謝各位
: 真的很需要多方意見
: