※ 引述《F93935 (帥氣小書生)》之銘言：
: 這幾天無聊看房仲女王，北川景子瘋狂的賣房超厲害的
: 但是最後都買方決定要買這間房子的時候，都會說價格多少例如你願意以三千萬買下來嗎
: ？
: 買方都說願意，奇怪了，日本都不用簽斡旋，議價這個程序
: 日本仲介太好當還是台式賣房太囉嗦了
: 台灣還要殺個幾十萬一邊演一邊殺
: 日本就你要就來不要拉倒，日本屋主心態正確嗎？還是日本買方比較弱勢？
大家好，我是東京不動產第一線特派員
黃金周沒什麼事，來帶大家了解日本與台灣「開價」、「出價」、「談價」制度的差異
我認為可以用一個原則來總括
「不要浪費大家時間」
【開價】
確實在日本不動產界中，刊登開價基本上就是「期望能賣出」的價格
這有什麼好處？
1. 買方在搜尋時能直接判斷自己是否可以承擔這個價格
2. 業務在搜尋物件時不用像台灣還要問「底價」多少
對方說的底價是真底還是假底還要思考一下
光這兩點我想應該可以節省30%的時間
也就是說在台灣賣房子有三成的時間是浪費在測試客人、測試屋主、測試業務(個人觀點)
屋主當然想賣高，但是房子的市場價格是「比較」出來的
賣不出去就是「降價」
降到合理區間自然會有人開始「考慮」，進而「成交」
你喜歡掛案子在上面，其實也就只是讓別戶比較好賣而已
所以當買方願意去「看房子」，並且有「考慮」購入時
房子的價格已經不會是購入與否的「因素」
會有這樣子的狀況是買方或是業務員的問題
客人的現金加上可以貸款的額度，就只能買到3000万的房子
但是看上3500万的，然後要業務員幫你殺到3000万
「已知」屋主就是要賣3500，無論他合不合理，你還去帶這間，那不是作死自己
還是客人給的服務費有500万的價值? 肯定沒有
於是，在日本買賣房子真的比台灣要來的直來直往
可以就來，不行就下一間
看上了頂多殺個意思意思，去掉尾數的幾十萬，不給殺也很正常
業務員要專注的是找「好案子」以及評估該物件的價格是否「合理」
屋主、仲介、買方，三方都省時間
大家都開心
我認為這是民族性的問題，並不是就說哪種比較好或比較不好
「我不會說不能殺價，但屋主不給殺也是很正常的事情，請有心理準備」
https://imgur.com/a/BhhqaB2
開價14990 賣14990
https://imgur.com/a/cpbjyEa
開價7280 賣7280
https://imgur.com/a/3GnTpzj
開價5980 賣5800
【出價】
在台灣要出價大多是用「斡旋」、「要約」
先不管客人違約後，是否真的拿的到錢，至少他是有「請求違約賠償」的權力
在日劇中能看到，若房子看好，價格ＯＫ，買方會在一張紙上簽字
那張叫做「不動産購入申込書」
意思就是「購入申請書」
內容簡單說是「我ＸＸＸ 以ＸＸＸ円 買在ＸＸＸ的房子」
例如下圖
https://imgur.com/a/YYSABgq
沒錯！！！就是這樣簡簡單單的一張紙
沒有寫到反悔的罰則，甚至日本的不動產業法也不允許寫
這張紙沒有法律效力，但是它有著人與人之間的「約定」
業務員本來就該在「簽約之前」將買房的條件、責任義務說明清楚
現在我再來想以前在台灣賣房收的斡旋，其實很多條件都還不明
價格出完之後才在簽約的當下喬，違和感很重
我剛入行時，也是問前輩說「就這樣寫，那客人反悔怎麼辦，不用收個訂金嗎？」
前輩很簡單的一句話
「為什麼你的客人要反悔？」
客人反悔代表你的說明或是客人的購屋條件你根本沒有滿足
這種合約簽了約後反而麻煩
若客人真的沒有正當理由反悔，那這種客人你也不用放太多心思經營
所以認真說在日本只要「簽約前」，買賣雙方若真的沒有理由反悔，不會有賠償
可能會有業務用嚇唬的語氣說，寫了申請就一定要買，這就看人說了
被反悔業務員會一直打電話，或是親身拜訪，為什麼要「打破約定」
而且口氣肯定不會好
因為「浪費的不是只有他的時間，製作合約書或是調查的部分也都出力，他個人在公司的評價會降低」
除非是公司這裡有錯，不然日本人真的很執著
好的是其實大部分的客人都是十分「信守承諾」的，真的反悔的我也沒看過幾次
在與客人談價格收申請書時，都要再三說明，雖然這申請書沒有法律效力
但是一旦我們提出申請，屋主方也同意時，就請「履行約定」
就結果來說，比起以前在台灣看到的斡旋反悔比例要低上不少 (個人體驗)
甚至熟識的客人，口頭出價確認好了，就直接拉簽約
省了非常多文書製作的時間
重點還是要成交，收客人的違約金是無法賺錢的
【談價】
在台灣相信９５％以上都是拉見面談
金額接近之後，拉出來事務所碰面，加加減減
為了避免「客人反悔」，直接現場簽約
遇到差距真的差太多的，忙了一個晚上還是作白工也不會少見
而在日本大都是電話談價，或是業務去跟客人碰面，確認好價格
會出來就直接是「簽約」
沒有確定簽約，公司還會問你在約幹嘛的
遇到客人時間不好喬的
甚至合約先拿去給屋主簽名，然後再送過來給買方簽名
也都是十分常見的方式
為的就是別做「沒效率」的事情
但這並不是指在日本賣房子很容易
只是「談案子」比較輕鬆而已
如何讓客戶信任你不會出包
如何找到好案子
如何評估物件價值
如何處理在日本大小事
才會是與其他業務員產生差異的地方
以上一點小心得與大家分享