大家好，小弟在東京的不動產公司工作中
2011年退伍後在新北的綠色房屋工作將近2年
2013白天在旅行社上般，晚上補日文
2015赴日唸日文
2016進日本的不動產公司工作
服務內容就是為說中文的客人買日本房子，做後續收租管理
工作也要滿3年了，平均一個月賣個2~4間，三年下來也處理過上百個案子
便宜的有200万日円的房子，貴的也有上億的(1億其實也才2800萬台幣)
自認台灣及日本的不動產狀況都算了解
這才敢來吐槽一下好房網
※ 引述《rpg1510 (八分之三)》之銘言：
: 買房容易養房難 日本置產這3「費」要付得起
: https://news.housefun.com.tw/news/article/117217222957.html
: 2019-03-25 18:10 好房網News 記者段佩宜／綜合報導
: 日本不只老人多，老房也不少，專家提醒，前往日本置產最好不要選擇15年以上的老房，
: 否則必須付出高額管理費，同時可能面臨沒人想租，更別說轉手賣出了。
直接來看50年的房子要收多少好了
我隨便搜新宿區50年以上，50平米以上的房屋訊息
https://imgur.com/a/rPwtCSi
61平米 1966年建 合計收25909円
https://imgur.com/a/yvPKdjy
65平米 1966年建 合計收35809円
https://imgur.com/a/SylTcMV
51平米 1967年建 合計收33900円
https://imgur.com/a/Ip90ilG
73平米 1968年建 合計收42610円
固都稅41829円 (每年要繳的，類似台灣的房屋稅地價稅)
https://imgur.com/a/xtr7Aqr
60平米 1969年建 合計收20000円 固都稅58700円
https://imgur.com/a/cCyMpW6
54平米 1969年建 合計收20200円 5月開始33900円 固都稅60916円
https://imgur.com/a/KPCTrWG
51平米 1969年建 合計收23350円
https://imgur.com/a/dYavnwT
64平米 1969年建 合計收20330円 固都稅70400円
簡單抓8間出來看，大概就是收3~4万日円
光看4万日幣大約1万1台幣，可能會覺得嚇死人
但!!!
日本的物價比台灣高，房租收得比台灣高
管理費修繕金收的比台灣高，這不是天經地義的事情嗎?
截圖都是現在出售中的房子，也都是新宿區的
就當作都是50年老公寓，也不管維護的好壞
新宿賣3~4千万，約台幣1千萬
台北市中心要賣多少錢?
反而東京的房子賣的比台灣便宜，是誰的問題?
: 國立屏東大學部動產經營學系教授賴碧瑩，日前在好房網TV《操盤手的秘密》節目中表示
: ，日本房屋買賣採「實坪制」，且房價不如台北，因此吸引不少人前往置產。然而買房容
: 易養房難，日本的「消費稅」、「管理費」以及「修繕積利金」其實很高。
在東京，很難找到租金養不起房子的物件
維持費用高，房租也收的高
怎麼看都很正常
該在意的只是「投入多少錢」以及「一年可以回收多少錢」
再來評估「趨勢」、「未來性」
我常跟客人說
「沒有不能買的房子，只有不能買的價格；價格怎麼評估，就看它能創造多少收益」
房子再舊再破，只要有人願意付房租，他就有價值
看不動產不是什麼困難的事情
門檻低，風險低，利潤低
靠的是「長期積累」產生的複利，以及有沒有好的物件訊息的管道
: 其中最關鍵的是「修繕積利金」，賴碧瑩表示，在日本買房，房價一樣包含公設，但不會
: 隨同轉移，換句話說，你在日本買了一間70坪+30%公設的房子，但權狀只有70坪，即使只
: 付了70坪的房價，但社區內有30坪公設，需要住戶共同負擔修繕基金，因此才會說買房後
: 要負擔的管理成本很大。 修繕積利金按月繳交，屋齡越老，修繕費用越高，等於住越久
日本的房屋權狀雖然只有專有部分的面積
但權利義務當然包含公設，公設一樣是按造持有面積的大小，按比例持分
跟台灣是相同的
只是用「專有面積」做廣告刊登
反而日本因為「陽台」「外牆」「屋頂」「窗戶、大門」都是共有設施
大樓屋頂或是外牆有漏水，都是管理組合（管委會）要出面修繕，少了很多紛爭
用的也是大家繳的「修繕積立金」
羊毛用在羊身上，何樂不為
: ，修繕費就會逐年倍增。對此財金專家蔡明彰建議，在日本買房不要買超過15年的房子，
: 否則須負擔龐大修繕費，另外他強調，日本少子化、人口老化，房屋需求本來就低，更別
: 說房子老了，反漲的空間很小。
修繕費是否逐年倍增，上面已經給了，50多年的房子就收這樣，是要倍到哪去
而且無論【管理費及修繕金有多高】
若是購買投資收租型的物件，都是扣除之後計算租金回報率的
「扣除之後」租金回報還能有年收4~6%，怎麼算都比台灣高
所以這是「假議題」
而且，「已知」維護的費用會調漲，為什麼不去買已「漲過」的房子
這樣計算收益不是更貼切嗎?
日本少子高齡化是事實
財經專家可能是想說
因為人口減少，所以得出「房屋需求低」的結論
日本整體人口逐年減少是事實，但反而加速「一極集中」的趨勢
東京人口自從1996年就持續增加
https://imgur.com/a/RIKXCtp
再來我們假設他「房屋需求低」為真
那代表房租會降低，因為租不出去只好降價租
https://imgur.com/a/iixX0zU
數據出自東京カンテイ公司
日本三大都市圈的租金都沒有降低的趨勢
所以
專家是在呼籲各位別去買鄉下的房子
【這還用你說？】