對於2019年的房市,看多和看空的專家和機構,數量上大致是各半,但比較值得注意的是
:
2018年看得很空的顏炳立,今年的講法上,已經轉向,認為自住的買方可以看房了,其他
的則與2018年的差異不大。
我們自己的看法,2019年與2018年整體的市場氛圍不會差異很大,一樣是有利於自住買方
可以持續看房,是一個不錯的進場點。
2018年已經算是底部,比較偏剛性需求住宅的部分,房價再下修的機率不高,但是大坪數
豪宅的部分,還是比較有困難的。
原因的部分,可以從下面三個關鍵數據來做研判:
1.成交移轉棟數連兩年回升
自2016之後,2017、2018年的成交量已經連續兩年提升,代表有越來越多的買方願意進場
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2.2018年上漲社區數超過下跌社區數
我們從樂居的社區資料庫中,每區挑選了交易戶數最多的100個社區(代表交易量穩定),
作為觀察指標,觀察這些社區每年的交易,價格是比前一年上升還是下降。因為這樣的樣
本是比較固定的,誤差也比較小,不會有官版的房價指數失真問題(文章請參考這裡)。
這個數據在解讀上,可以看出當年度,大部分的社區是比前一年上漲還是下跌,當上漲的
社區數遠超過下跌社區數時,代表市場是持續的走揚,反之則是下跌。2018年各區交易量
最大的社區中,房價與前一年相比,是2015年以來,首度上漲社區的數量多過下跌社區的
數量,房價止跌的訊號出現
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2013年的市況,與前一年相比,大部分的社區都是上漲
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2014年,房屋價格的上漲依然持續,大部分的社區相較前一年都呈現上漲趨勢。
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2015年房市開始反轉,與前一年相比,雙北和桃園下跌社區的數量超過上漲社區的數量
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2016年跌勢持續擴大,大部分的社區屬於下跌狀況。雙北和桃園狀況慘烈。
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2017年與前一年相比還是維持跌勢,但是已經緩和,上漲和下跌社區數量已開始接近。
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2018年與前一年相比,交易量最大的社區之中,上漲的社區數量,已超過下跌社區的數量
,房價有機會築底。
3.建築開工數連兩年成長
在房地產景氣不好的時候,許多建案即使拿到建照,也會盡量申請展延,避免資金投入過
多,因為建案一旦開工,就會有銷售和資金上的壓力。因此建案開工數和建商購地金額,
某種程度反應出建商對後市的看法。2016年之後,2017和2018年已經連續兩年成長。
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最後,要補充的是,這些數據都是從2018年的數據來預測2019年的房市,如果沒有新的經
濟或政策上的大幅變動,應該會按照預測的方向走,但是不是有不在預期內的重大事件而
影響房價,則可以持續的觀察。
以上分享到這邊。
統計數據取自樂居實價登錄資料庫
原文附多位學業界對2019年房市多空之預測!
https://goo.gl/tBd52V