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房價「真抗跌」迷思 背後可能是資金槓桿戰
出版時間：2019/02/11 16:02
投資氛圍濃厚的重劃區塊，不少置產投資族都以寬限期方式拉大財務槓桿，使得房價看似
相對保值。陳恒芳攝
要降低資金負擔，不少人購屋貸款都會選擇搭配2~3年寬限期，在這段時間只繳利息「還
息不還本」，這樣的方式拉大財務槓桿，而且就算寬限期一到，也可繼續與原銀行協商延
長期限，甚至藉由轉換銀行，延長寬限期限，都是常見方法，是不少投資客絕招，也是房
價不墬的因素之一。
一般銀行寬限期一次最多約3年，前3年只繳息、不還本金，就是是讓輕鬆付款3年，只不
過第4年開始每月還款金額將飆升至原本的3倍。一名去年買入台中市區3房新屋的投資客
王先生分享，自己貸款約800萬元、利率1.6%、還款年限20年，前3年寬限期每月繳款金額
10667元，而一旦過了房貸寬限期後，每月繳款金額將飆至44817元，差距高達快4倍。所
以一般邏輯上，當寬限期結束後，真正的負擔才會隨之加重。
但是王先生表示，就算寬限期一到，還是能使用轉貸方式，不斷延長寬限期、維持高槓桿
操作，用最少資金持有最多房子，「以寬限期等待房價上漲」，亦或者，當景氣不好、原
銀行不願延長寬限期時，也能將新屋一邊租人一邊從原銀行轉換至其他銀行延長寬限期，
以此模式轉換2～3間銀行，撐過6~7年時間不是問題，等待市場再起趕緊加價脫手，所以
說只要自備款足夠、靈活運用資金配置，買房子還是最穩當的投資。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰補充說：「台灣不少區域房價『抗跌』的背後，就是以這
種高槓桿的寬限期延長戰術，當房價上漲時能夠大發利市，不過房價下跌時，要轉貸恐怕
沒那麼容易。因為銀行算得也很精，房市景氣苗頭不對時，寬限跟貸款成數都會變得嚴謹
，所以也不建議自住客以此模式做為購屋考量，免得遭到斷頭。」（王鈞生／台中報導）
近年房市雖不景氣，但房價依舊高居不下。陳恒芳攝
投資客透漏，寬限期一到可延長或可轉銀行，都是常用的拖延戰術。示意畫面
房價高居不下，不少建案都以低自備拉攏購屋族，再搭配低利率及寬限期，房價負擔相對
小。陳恒芳攝
心得：
簡單總結
寬限期的違約率 就是值得觀察的重點之一
比氣長
無法繼續延長寬限期 還是利空效應發威 看是哪個先來