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2019/01/30 08:00
2019「網內互打宅」浴血戰！房市陷三大「死亡交叉」
相關關鍵字 #賠售 #賣壓 #房價 #降價 #置產秘訣
文／賴淑惠
房價什麼時候才會跌到有感？當「釋出量」與「房價」出現「死亡交叉」，2019年起，可
能有機會成為台灣房市的「賠售元年」，從小學課本裡，最基本的「供需原則」來解釋，
這個問題就可以迎刃而解！以2018年上半年為例，台北市、新北市、桃園和新竹地區，推
案量約一萬戶，但單季平均銷售率只有12％至14％。換句話說，有高達八千多戶的物件賣
不出去，瘋狂「種房子」的建商，不只陷入養蚊子危機，當「釋出量」與連動下跌的「房
價」死亡交叉後，這些爆量物件的價格就會開始「網內互打」，墜入房市下一波死亡陷阱
！
死亡交叉一：建商狂「種房子」2020年等著撿「賠售宅」
2018上半年，還只是冰山一角，去年1到10月，全台建照核發了9.9萬戶，這是十年以來的
第三高，比2017年成長37％，這些都是開工中的新建案！建商信心過度的結果，等到2020
年至2021年交屋後，這些大量釋出的物件噴量齊出，對市場勢必造成衝擊，就算預售時先
賣掉了五成，剩下五成的餘屋，碰到2020年選舉年前後，買氣只會雪上加霜，屆時，釋出
量攀升，房價隨之下滑，「量增」與「價跌」的「黃金交叉點」，就落在2020前後，兩線
交疊後，房價恐怕就此一瀉千里。
賣屋 看屋 賣房 出售
回歸實際房市，想趁機撿這類「賠售宅」？當然機不可失！不妨從2018年上半年的使用執
照數據一窺端倪，其中，光是新北市就佔了約全國的四分之一，建商選擇大膽重兵佈署新
北，2020後想要撿便宜，可以從新莊、三重或是淡水新市鎮等推案量過大的重劃區下手，
必有斬獲。當舊房未出，新房又來，這些重大推案區百花齊放，新舊建案勢必產生互相擠
壓的效應，一但賣壓加重，只能削價求售，少賠出場，等著坐收漁翁之利的購屋族，自然
可以趁他病要他命，笑撿這類建商們自作孽的「網內互打宅」。
死亡交叉二：「寬限期」無俚頭展延！2019底「違約宅」斷頭價可期
等不到2020？沒關係，2019應該會先有一批垂死掙扎的房市死士！從數字來看，2018年底
，有5429億的房貸寬限期金額即將到期，這可不是個小數目，這批必須本息攤還的房貸戶
，原本即將在2018年底，就要變成房市斷頭炸彈，掀起滔天巨浪，但八大官股行庫殺出成
程咬金，祭出寬限期展延方案，讓他們可以再撐一到兩年，但，越晚開始繳本金，本利攤
還的數字只會越疊越高，之前繳不起的，給再多寬限期，也只是延後死期罷了。
根據統計，這類「寬限宅」，大約佔市場上房貸戶的三成，約莫是5.5萬戶，裏頭如果有
一半撐不住了，市場上就有兩萬多戶的斷頭物件釋出，其實，不少熟知內情的房仲都知道
，這類「違約宅」，多集中在空屋量相對較高的新北市跟桃園市，有銀行房貸承作人員私
下透露，2019年底，就會有先三成以上，可能搶先到期，這個只剪了一半引信的「違約宅
」炸彈，屆時非爆不可，同樣會成為市場上互相競爭的降價物件！
死亡交叉三：「人口紅利」走入歷史2026年後空屋潮來襲
2019 起連續兩個房市交叉，只是起點，2026之後，「老年人口數」與「房價」將面臨下
一波交叉陷阱。2015台灣的人口紅利站上最高點，勞動人口從最高1737萬人為起點，開始
一路下滑，2017年起，出生人口數最後一次少於20萬人，2022年，老年人口突破400萬人
大關，2026後，台灣更直接進入老年化社會，不只衝擊整體競爭力，在建商瘋狂「種房子
」的幾年後，面臨消費主力的青壯人口減少，買房客源隨之下滑，房價還撐得住嗎？
從日本的人口老化的經驗裡，可以預知答案！1999年之前，日本也曾經有房市榮景，投資
獲利的風潮，不輸台灣幾年前的多頭榮景，但在1999年後，日本的房市泡沫，隨著人口老
化瞬間被戳破，嚴重的老齡化，造成人口撫養比大幅上升，又碰上經濟轉折點以及國內緊
縮的貨幣政策，房價持續下跌20年，跌幅甚至高達七成之多，也就是原價1000萬只剩下
300萬，台灣呢？殷鑑不遠！
從房市「釋出量」，與「人口數」、「寬限期」等數字的死亡交叉情況，可以預見從2019
年起，台灣房市「網內互打」的浴血廝殺戰，已然蓄勢待發，房市無俚頭推案的背後，暗
藏的不只是建商的斷頭危機，只要能眼明手快，精確抓準房價反轉交叉點，更是買屋族的
翻身轉機！
心得：
有些事情是確定的
1.美台利差持續擴大資金繼續回流美國
2.斷捨離已經開始普及到消費大國美國，大家的消費和需要的居住空間會變小。
這會影響到經濟和房市。以台灣受美日影響之深，民風會改變。
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至於不確定的
1.和不動產相關的稅制會再有什麼改變，社會住宅的供給量，
縣市長大輸之後產業南移的速度會慢多少。
下好離手、願賭服輸、現金為王