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秘密藏在公設比 Sway踢爆黑心建商公式
好房網News記者黃靖惠／綜合報導
建商偷公設牟利已不是頭一遭，甚至將公設比越拉越高，就有房產名家Sway揭露，建商的
高公設獲益公式，舉例一棟總坪數2000坪建築，單坪價格50萬，總銷金額10億元，而建商
公設比拉高5％，就形同多賺100坪，也就是5000萬元，更直指「公設比的高低取決於建商
良心，消費者買高公設卻用不到，形同花錢買廢墟」。
一般高公設建案以四種話術銷售，他指出，建商可能壓低房屋單價，卻拉高公設比，藉此
填回房屋總價，或者是利用高公設比、增加可售面積，總價也會跟著提高。
房產名家Sway。圖／好房網TV房產名家Sway。圖／好房網TV
https://i.imgur.com/LGMN6Ut.jpg
建商推出高公設建案到底可以獲利多少？Sway舉例，假使總銷坪數有2000坪，單坪價格50
萬，總銷金額10億元，而建商只要公設比拉高5％，就形同多賺100坪，也就是5000萬元。
所以他建議，建商可能推健身房、游泳池、三溫暖等公設，但不見得適合每一個人，所以
要選擇最適合自己的才是好公設。 另外，一般被認為是公設之一的游泳池，也不一定算
公設，舉帝寶泳池為例，Sway表示，民眾要先了解游泳池設在哪，才知道算不算公設比，
依照規定要有計入坪數、頂層有加蓋才算公設，如果都沒有納入，只能算是公共設施。
他更直指，先前遠雄建設旗下建案廣告刊載健身房、會議室、會客區等公共空間，竟然是
「自行車及機車停車區」、「機電設備空間」、「店鋪」，直到消費者交屋後，全都不能
合法使用廣告所指公共空間，這種偷公設行為被開罰250萬。
他表示，建商廣告公設不一定是真公設，因為有可能挪用其他公共空間，再改成公設，一
旦被揭發將面臨被拆除命運，比如板橋江翠有建案大廳不符規定，最後周邊四面牆拆除，
成為公共空間，讓別人隨意進入吃便當。
公設比獲益公式。圖／好房網TV
https://i.imgur.com/97JAECw.jpg
心得：
其實 每坪單價用實坪算 即可
也就是 各種文件、實登、廣告上 強制規定只能用實坪單價
再用虛坪計算的都算違法 只是更改為明確標示 不需大改整個地政系統
例如:目前都用虛坪(含公設)下去算
你以為每坪買到30萬 其實是45萬(1/3公設)
每坪30萬 含公設共30坪 總價 30*30 = 900萬
扣掉1/3公設 實坪20坪 實坪每坪單價 900 / 20 = 45萬
虛坪制有一部分就是用來美化數字、誤導用的
並非所有人都會去考慮到實坪單價
還要購買人仔細去看實際室內坪數
何不一開始就計算清楚且明顯標示
至於為何要企圖誤導 就是這種不對稱資訊用慣了
多少會有上下其手的空間 捨不得放掉