https://imgur.com/CJm3x3h.jpg
公設就是來自「建築技術規則」的「免計容積」，
這個「免計容積」設有上限，計算方式頗複雜，
其上限大概就是「允建容積」的0.55倍，
建商基於利潤極大化，當然是要蓋好蓋滿。
灌公設通常有三種途徑：
1.管理委員會使用空間：
各式各樣的娛樂性公設(大廳、交誼廳、健身房...)，
在正式建築圖中都叫做「管理委員會使用空間」
依「技術規則162條」有規定上限，當然是蓋到滿。
2.地下室免計容積：
依照法規，地下室每設一個車位，就可免計12坪，
實務上，車位(含車道)只佔8坪，
所以多出來的4坪就劃到公設了，100個車位就能生出400坪公設，
也就是地下機房、B1垃圾回收室、B1卡拉OK、B1會議室...
3.車道的模糊地帶：
在高房價地區，同樣一條車道，
劃入「汽車位權狀」大約30萬/坪，劃入「房屋權狀公設」大約60~120萬/坪，
因為這條車道汽車、機車都在用，劃入哪邊都有理，是目前常見的模糊地帶。
最後介紹一個反例：今年的新成屋「潤泰雙子星」
它的公設比只有19%，為什麼？
因為它是12層海砂屋，重建成15層大樓，算是建商做功德「蓋還」給原住戶，
自然沒必要灌公設，畢竟公設也是要成本價的，沒必要白花錢。
從這個案例就知道，
某些建商在新聞上哀哀叫說「法規越來越嚴，導致公設增加」的說法，並不完全正確。
以上分享供各位議價、驗屋參考！
如果想了解大樓建案、都更的坪數計算，可自行算算看
https://sites.google.com/view/predesign