委建始末
圖文網誌版
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建設公司與我母親洽談都市更新事宜的時候，我人在國外。因此對於祖厝的都市更新案件
上，我並未過問太多事。同樣的，也未站在徹底反對的立場。我們雖然參與都市更新計畫
，但採取的是以委建方式來進行，與一般的合建或是權利變換不同，換句話來說，我們是
占建商最少便宜的地主戶。我們委託建設公司幫我們蓋出毛胚屋，建設公司按照原本我們
的土地總坪數，乘以蓋出毛胚屋的建築成本價格，並加計了土地位於商三區域中的容積獎
勵，我們本身付款給建設公司進行毛胚屋的建設，蓋到哪一層，款項付到何處，直到最後
再結清給予建設公司的總代工費用。相較於其他地主，只是出地與建設公司進行合建；我
們既出錢又出地，也並未計較或者獅子大開口的釘子戶，我們是以非常清楚又明確的方式
來進行此一都市更新合作案。
因為不識字，又建立於信任的基礎，一切委建流程與簽約細項皆聽從建設公司的指示辦理
，我母親的條件很簡單，我有五個兒子，一個兒子需要獲得一戶獨立產權的房屋。建商當
然見獵心喜，愛不釋手，再難的事情都願意照辦了，何況只是最基本的 : “一個兒子要
一戶”這樣的人之常情的條件。肯定連忙稱是絕對按照老太太意願辦理。那時我已七十歲
的母親在該簽名的地方簽名，該蓋章的地方蓋章，一張又一張不完全理解意涵的同意書，
就這樣在母親一知半解、渾屯不明所以的狀態下，簽署完畢。
同意書發揮了它的效用。接著拆屋，按照計畫地興建。直到新屋落成，建設公司開始與地
主點交房屋，我們發現開始有了相當多的合建細項，並沒有出現在都更同意書或者委建同
意書等相關文件中。民國97、98年左右我們社區進行拆遷，直至現在107年11月，已經歷
經十個年頭，十年前我58歲，尚稱壯年，而十年後我已68歲，與我相同的社區地主們也多
是垂垂老矣，多數絕無精力再行興訟，且得過且過，鴕鳥心態，多一事不如少一事，被占
走的利益與被侵犯的權益，皆自欺不需計較，倘若我們的父祖輩在黃泉下有知，也許是輕
怪我們不孝子孫如此輕率地看待他們胼手抵足一輩子所擁有的精華地段物業。
過了這麼長一段時間，回首過往細節。我們重新檢討於過去所進行的各項環節，驚醒到過
去我們只斟酌於土地的坪數轉換成建物坪數與建物價金的換算，但從未深入理解，原來有
更多別於建物坪數的金額等實際大廈管理的議題，會在新屋落成之後一一浮現。當你意識
到這一切不對勁的時候，這一切早已塵埃落定。
遺漏的土地
原來，在新蓋好的社區大樓後巷朝向車道出入口的位置，有一塊我們的土地，它就這樣被
原封不動地遺漏在都市更新案之外。按照我們的常理判斷，建設公司與地主們藉由不斷溝
通以進行都市更新案件之時，應該會作一份土地清冊，以釐清各塊土地與所有者的產權問
題。依此清冊，也許可將地主的土地併入更新計畫之中，也可能建設公司有意收購這塊土
地並以相對價金與地主進行買賣，倘若地主不願進行都市更新或，建設公司還可與地主及
市政府再協議是否更改圖面規劃以避開地主土地、巷弄空間，以求其獲得最大的圓滿結局
我們的土地它所佔據的位置與面積不算大卻也不小，寬度正好橫跨整個302巷，長度正好
卻正好位於社區停車場及大門的出入口的正前方，絕非與此社區完全無相關的土地。但當
年建設公司與我不識字的母親數次洽談都市更新計畫之時，卻是隻字不提。直到三年前新
社區已落成一年後，我收到了土地的地價稅，才發現了這塊被遺漏的土地，確實回天乏術
我們的店面成就了建商的氣派門面
都更時程中，我們一直都配合著建設公司所做的一切規劃，當然也就依據著建設公司所發
佈的權利變換價值，在原地選屋。從店面點交開始，我們剎那意識到，我們所換回的新店
面，也許將變成價值感很低的店面，未來可能招租不易。
都更前，我們的店面寬度超過500公分，恰巧可以在店面門口做兩面各超過100公分的展示
櫥窗以及兩扇對拉門。更新之後店面寬度縮減成為380公分，幾乎等同於兩扇大門的門寬
；而與我們平行的另一端兩間地主戶擁有的店面，比我們座落位置更差店面形狀更難使用
，因其正好坐落於社區大門的警衛室旁，店面寬度雖然400cm左右，但由於店面所在位置
已是轉角畸零地，因此店面入口與社區基地成為斜角交錯，加上店面深度淺無腹肉，論使
用度及租金，皆為整個社區相對劣勢的店面。仔細計算當初建商提供的都市更新圖面，社
區車道與氣派大門之圖面尺寸，總和達到了2219cm。而我們A18.A19.A20.A21四間更新過
後的302巷內店面寬度加總尚且只有1501cm；社區車道與氣派大門，依舊較我們四間店面
寬度總和多出700餘公分。這是規畫我們社區平面圖的建築師團隊對於商業模式毫不熟稔
的緣故。當然也可能並非建築師事務所與建設司不熟稔空間的尺寸與比例，
只是對於我們這些地主的店面，漠不關心未來的使用難易度，否則建設公司本身所擁有的
一樓產權，怎麼會皆是又方正，格局又大且氣派的店面?
店面是大多數地主寶貴的資產，店面既可生財也可租賃更可聚客，也多是擁有店面的地主
所求甚多、開出條件甚高，使得都更不易進行；但我們這些地主，雖然各個家中多從事商
業行為，卻相對民風純樸，並非貪得無厭之徒；只是在此不計較的民風之下，我們的店面
坪數卻成了建設公司最滋補的養分。
車道、氣派的社區住戶出入口、警衛崗哨、電箱，皆開在我們相對弱勢的後巷位置，
我們是一群都更下犧牲品。犧牲掉我們的店面以成就建設公司的氣派門面。
從此我們的店面難以順利招租，因其太小，太高。權狀坪數含公設比，總租金價對於一般
租客而言就相對為貴。而由建設公司組成的管委會，制定了一坪管理費為130元的狀況之下
，讓店面與商辦及住家本已難招租的眾屋主們，雪上加霜，反過來低姿態迎合
租客來承租我們房子，當然較弱勢的房東這在此世道是做功德，只是即便房東再弱勢，
租客生意做不成做不長久，實是白搭。
合法夾層不在大多數地主的小店面產權
洽談都市更新當時，建設公司代表告知，「因為每位地主的每間的店面皆不超過50 坪，
因此不可加蓋夾層給我們這些地主，但未來新屋蓋好之後，原地主還是可作二次工程，再
以夾層方式增建二樓，如此可增加店面營業坪數，擴大營業空間使用。」只可惜建設公司
擁有的合法產權店面與地主私自加蓋的非法產權店面，命運是天壤之別。
直至今日，仔細研究建築法規與法律條例後，發現實際上法規根本沒如此限定，法規只以
當層樓地板的總面積計算建設公司可以加蓋合法夾層的總比例，並非以大店面與小店面來
做區分，亦即即便你所有擁有的是小店面，但一樣可以擁有合法的夾層空間，但地主當年
只求建設公司快速更新房屋，哪裡推敲到這些話術的訣竅以及引發的合法非法夾層的後遺
症。因此等到更新完畢點交房屋後，我們收到的建築使用執照，上面皆列了兩行附註字體
，「第一層挑空部分不得違建，挑空面積543.99平方公尺，若有違建無條件拆除並負擔拆
除費用，並於房屋銷售及產權列管時列入交代，使用執照核發後列管巡查。」
再相對一比照建設公司的店面，才發現，哇，原來建設公司把所有合法的夾層全部設定入
建設公司所擁有的一樓店面了。江湖一點訣，說破不值錢，因建設公司他們劃定的店面坪
數大，因此把合法夾層全部設定入自己的店面，店面就可擁有更高的坪效以謀求更高的租
金，星巴克的夾層、7-11的夾層皆為合法夾層，其餘擁有小店面的地主，若想搭建夾
層，那麼夾層只剩搭建非法違建一途可行了。
地主們吃了這等悶虧也就罷了，自由建設公司成員組成的管委會開始運作後，反告知各店
面屋主及租客，若各位地主要搭建違法夾層，二十坪店面必須抵押一筆保證金二十萬元在
管委會的戶頭，以確保各位地主的店面夾層不會造成社區發生不必要的公共安全意外。倘
若不從，那麼就是你夾層搭建完畢的那幾天，建管處違建科也就隨之而來勘查確認是否有
搭建夾層情事，那麼究竟是誰有這閒工夫申請查報呢，自然也就不言可喻了。