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【理財最前線】推案量激增 大台北重劃區3招撿便宜
鏡週刊 2018年10月13日 上午6:59
房市景氣下滑，重劃區供給量體大增，掀起房價割喉戰，
許多民眾見到馬路邊「重口味」的建案廣告，心動展開看屋行動。
不過，即使重劃區價格相對便宜，但買房是人生大事，金額動輒上千萬元，
要如何選對具有發展前景的區域，並談到漂亮滿意的價錢，得好好下工夫。
「相對舊市區，重劃區的空間規劃寬敞，有大綠地、人行步道，方便長輩跟小朋友散步，
而且廣告一直說新屋比中古屋還便宜，所以過來看看。」
觀察重劃區2年的首購族唐小姐，在新北市江翠重劃區某接待中心，與記者聊看屋想法。
另一位長年居住板橋的陳先生則說，近來想換大坪數房子，
又不想遠離習慣的板橋生活圈，因此選擇來鄰近的重劃區參觀。
單價較低 年輕族群愛
9月初，記者假日走訪大台北數個知名重劃區的接待中心，
如板橋的江翠PARK、新店的波爾多、三重的寶石上誠等，看屋客絡繹不絕，
與外界想像的房市低迷大不同，原來重劃區案件激增，為消化建案，
廣告詞一個比一個重口味，如「超值全裝修」「你換屋我繳息」
「2萬低月付、3房輕鬆住」等。
信義房屋板橋江翠店專案經理王大功表示，重劃區單價相對低，又是新屋，
相當受30歲出頭的年輕族群青睞，且多為首購族，
「雖然離舊市區或捷運站有一定路程，但年輕人多數有代步工具，不那麼在意。」
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不過他坦言，以江翠北側重劃區來說，接待中心雖然詢問的人多，但成交少，
因為很多還在蓋，一般人喜歡看到實體屋再做決定。
業內人士分析，重劃區建案近年激增，主要在於市中心土地貴，建商又沒地可蓋，
推出的案子總價不易壓低，因此紛紛往地價相對便宜的外圍拓展，
加上當初政府給予建商容積獎勵，支持開發建設，導致供給量體大增，
就連中南部的重劃區推案量也明顯增加，在供需失衡下，建商早已展開房價割喉戰，
有意購屋的民眾，現在是不錯的切入點。
價差百萬 首重大環境
以江翠北側重劃區為例，2012年至2013年房市進入最高峰時，新板成交價每坪達9字頭，
而被譽為第2個新板特區的江翠北側重劃區，外界預估房價有坐六望七的潛力。
未料房市反轉後，該重劃區價格大崩落。根據實價登錄資料顯示，
江子翠捷運站周邊中古屋均價為每坪57.8萬元，而重劃區內新建案則落到45萬元上下，
新屋賣的甚至比附近中古屋便宜2成，成為江翠重劃區一大特色。
其他像是三重的二重疏洪道重劃區，早先市場普遍預估，若從土地價格回推，
該區房價至少要賣在6字頭，如今成交均價卻只有4字頭。
重劃區建案具價格相對實惠、屋齡輕、居住環境寬敞等優勢，
吸引預算有限的購屋民眾目光，不過，光是一個重劃區內就有好幾個建案，
條件相似的房屋總價甚至相差上百萬元，議價空間也不盡相同，
該掌握哪些資訊才能談到好價錢？
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，以大台北7個主要重劃區來說，
每個區域的發展成熟度與地段不盡相同，買房前務必先看大環境，其次才是考量價格。
例如，江翠重劃區適合想要居住品質，又不想離板橋生活圈太遠、
不希望花大錢買市區房的人；而龜山機捷A7站重劃區商圈未成形，
適合喜歡價格便宜、不介意生活機能還不足，且願意等待市鎮發展者；
土城推薦給想有交通生活機能，又負擔不起板橋及中永和的民眾；
新店央北適合想鄰近台北市，並想擁有重大建設帶來增值潛力的民眾。
釐清想住的環境及買房動機後，接下來便是拿到好價格。
「買房前簡單做一些功課，有時候一省就是好幾百萬元，CP值相當高。」陳傑鳴說。
以下針對重劃區整理出3招撿便宜法則。
第一招：以比價網探底
「這概念就像用Skyscanner（機票搜尋網）一樣，藉由觀察每個委賣人的售價，
一眼就能看出行情與底價大概在哪。」陳傑鳴說，
坊間有不少房屋比價平台及APP，民眾僅需輸入「案名」即可，有具體條件的購屋者，
可進階輸入想要的樓層、坪數等，比價能更聚焦。
以新店央北重劃區的代表案件波爾多為例，透過比價網站可清楚得知，
約29坪的2房1車位，行情在1,400萬至1,500萬元之間。
知道類似案件的最低價後，就能用最低價格與委賣人議價。
陳傑鳴分享之前碰到的情況說，林口知名案件國家1號院，類似條件的房屋，
委賣價差竟達300萬元，
「有時你跟出高價的委賣人議價老半天，最後便宜300萬元，以為賺到，
其實只跟另一個委賣人出的價格一樣。因此事前探詢案件最低價很重要。」
第二招：視待售量談價
房價直接取決於市場供需，購屋者在議價前，
可先上網查詢該社區或案件的「整體待售量」，
這能有效反應出該社區目前的賣壓及屋主售屋的心態。
陳傑鳴透露，有個簡單的判斷方式，社區的整體待售量如果超過社區總戶數5％以上，
表示該社區賣壓較重，「賣壓重，等於好談價」。
整體待售量可細分成建商「待售」及投資客「轉售」，
其中，重劃區多數都是預售屋，有不少投資客會先行卡位，
因此購屋者可掌握交屋前1至2個月的時間點找房子，
因為多數投資客並不想背負貸款壓力，屆時便會積極將房子出脫轉售，
造成賣壓迅速升高，甚至願意認賠出場。
以新莊副都心重劃區的新富邑為例，總戶數311戶，轉售率達14.1％，
根據9月中資料，該案件最高單價為每坪62.19萬元，但最新成交價卻是每坪36.94萬元，
價差高達4成以上。
整體來說，留意「待售量多」及「轉售率高」的社區，撿便宜的機會也會更大。
第三招：拿A案砍B案
住展雜誌企研室經理何世昌表示，重劃區的好處是規劃方正，
且各個接待中心都相鄰不遠，因此購屋者最好在重劃區內「跑1圈」，
拿同區A案的廣告來談B案的價格，專業一點還可以拿A案的建材表、格局、樓層位置，
跟B案條件類似的房屋比較，這也是業界俗稱的「借刀殺人」。
另外，透過跟多家房仲或屋主交涉，互相比價，不但能了解行情，
還能打聽當地業者對該區未來發展的看法，
「買重劃區，其實是買一個未來。」
何世昌舉例，A7推案量雖大，但目前還很空曠，
雖然建商把未來生活機能的餅畫得很好，但工程會延宕多久、重大建設何時完工，
都不易掌握，
「就看購屋者買不買單這個未來，而要不要買單，多打探區域發展性是關鍵。」
缺點不少 需長期抗戰
確實，重劃區屬於新興的住宅型態，雖然有屋齡輕、街廓整齊等優點，
但相對也可能有交通、生活機能不便等缺點，購屋前要多注意。
王大功指出，首要做好「長期抗戰」的準備，一個區域要發展成完善的生活機能圈，
短則5年，長則10年以上。
以淡海新市鎮為例，開發至今已20年，但商圈仍未完善，且輕軌捷運尚未完工，
交通黑暗期還沒結束。
太早入住重劃區，也會因其他建案陸續施工，面臨「陣痛期」，
例如江翠北側重劃區的江翠灣，預計最快今年底明年初可入住，
不過其他區域還在打地基，除了噪音外，每天工程車進出會引起粉塵，
而自家樓層也會不時聽到業者帶人看房的喧鬧聲，這些都需考量。