車位跟房屋單價評定標準不一
所以屋主這邊的計價方式是錯誤的
假設屋主覺得29.7萬是預期價格，車位都算80萬好了
業務員應該跟屋主溝通的部分是
房價應該為30(房屋坪數) x 29.7（建坪單價）+80(車位價格) = 971萬
這樣看來跟實價登錄25萬 其實差距就沒有那麼大 30 x 25 + 80 = 830萬
現在的問題是
1.屋主的房地產計價方式是錯誤，車位等於認到297萬，你們這個部分價差高達
297-80=217萬
2.你的觀念也是錯誤的，假設25萬是社區『同面向』.『類似坪數』的行情價格，
25萬就是今年度買賣方角力後認知的價格，你打85折，出到710~717萬，也是沒道理，
今年沒有業務原來攪和，你們根本也沒辦法媒合，跟971萬的價差高達260萬
3.假設你抓的25萬是同路段，但是條件比較差的社區，那你由830萬往上調整是很正常
的，甚至你洽談一開始就要從830萬開始 ; 假設25萬是同路段比較好的社區，你出價由
過去成交價格的九折慢慢往上調整，雙方尋求個平衡點比較合適，避免籌碼一口價就放
完。但是你目前出價的折價幅度也太高，這個折價幅度，在某些行政區已經是電梯跟公
寓的價差，屋主會覺得你來亂是很正常的。
交易的難度在於買賣方都『覺得自己用極度客觀的角度來設定價格』，但是由第三人來看
，這個價格的產生一點sense也沒有，當然你大量看屋，且第一時間就排除萬難趕到現場
看屋，總會有機會遇到心態比較軟的屋主。
如果你本身就是對房屋要求限制很多的買方，能進入斡旋的母體本來就很小，再用這種
不合常理出價邏輯，看屋到買到房屋花個兩三年以上是很正常的。總結來說，這個案件
的買賣方都還不夠成熟，還有得看、有得慢慢賣。
※ 引述《Manhood27 (男子漢就要空)》之銘言：
: ※ 引述《Manhood27 (男子漢就要空)》之銘言：
: : 上禮拜去看了六間房子，
: : 看到一間是蠻喜歡的，準備下斡。
: : 但是我覺得我出價會被打，
: : 所以請問各位大大的意見。
: : 建坪40坪
: : 開價1190萬
: : 含車位（車梯／機械）
: : 車位在公設裡佔10坪左右。
: : 賣方的算法是
: : 40坪X29.7萬單價=1190萬
: : 附近實價登錄（107／2）約25萬／坪
: : 我的想法是，
: : 車位含在公設裡佔10坪，
: : 等於我用10坪X29.7萬=297萬買車位，
: : 但是因為是車梯+機械已經二十多年，
: : 我覺得接手不久一定要大換新，
: : 還要協調其他七個車主。
: : 我想到的開價是：
: : （40-10）坪*25萬實價+80萬車位
: : =830萬X85%=710萬左右
: : 這樣的算法對嗎？
: : 當然我知道就是賣方不爽賣而已。
: : 只是最近看到很多華廈都是含機械車位，
: : 可是車位坪數又灌公設裡，
: : 這裡的眉角好多，
: : 跪求大大們幫忙解惑了。
: : 問題有白目的地方請見諒，
: : 謝謝大家。
: 來回報一下進度了，
: 可是斡旋單有好多地方要馬賽克，
: 就先不PO了。
: 最終簽斡旋的時候還是妥協了，
: 原本是要開710萬，自洗到750萬。
: 當然簽斡旋當下，仲仲談心了解我們想法，
: 其實真的單純車位處理太麻煩，
: 又要換新，然後又要協調，
: 我其實想實價25萬，40坪建坪，
: 1000萬應該是必然成交的價格才對，
: 開個75折，心裡底價抓8折，頂多多一點。
: 可是仲仲剛剛打來，
: 說屋主看到我的斡旋單，笑兩聲就走了。
: 說這種價格就不用來找他了，他不急著賣。
: 還有要不要看更適合這個價位的物件。
: 他說他房子顧很好，都沒有問題，
: 不只這個價格，叫我去看別的看看。
: 同社區他開價最低了。
: 仲仲跟我說不要放棄，還有機會，
: 譬如：
: 如果喜歡可以加價看看。
: 看到喜歡的房子是很難得的，
: 價格上給他一個努力的空間去談。
: 屋主看起來沒有那麼硬的價格，
: 要不要再出一個接近一點的，
: 他去幫我談看看。
: 我問仲仲，那屋主想賣多少。
: 因為我真的想買，
: 有能拉近的機會我都想試看看。
: 仲仲說，開個1開頭的價格，
: 他會努力幫我達成。
: 我心想，如果實價乘坪數=1000萬，
: 我開1000萬的出價法是必然成交法嗎？
: 還是我很喜歡請賣給我法？
: 所以最終沒買到還被小洗臉，
: 不管仲仲是真的轉述屋主說法，
: 還是自己腦補，總之算是學到經驗。
: 不過又要開始持續看房之旅了，
: 現在價格真的好難出，
: 求成交真的好難啊～
: 以上報告，
: 希望下次再付斡旋時，
: 再來請教各位多多、空空、仲仲出價了。
: :