※ 引述《deltaz (我還懂不懂飛翔)》之銘言：
: ※ 引述 《Aesthete (奮發!)》 之銘言：
: : 總和資產計為: 一間30年房+現金606.4萬
: : <租房者 30年後>
: : 頭期款300萬滾入複利5% 30年=1296.6萬
: : 總和資產計為: 1296.6萬
: : 兩者30年後差別為一間30年房或現金690萬
: : 若考慮通膨(或者也可能通縮?)假定為1.2%, 30年後現金690萬相當於現今482.5萬
: : 以一般房價折舊跌價標準來看若算整間房一年跌1.9%(高估,土地應該不算折舊??)
: : 1200萬房30年後會因折舊剩43%價值=516萬
: : 而516萬>482.5萬 所以若房價不漲不跌則買房划算??
: : 此處折舊跌價高估, 升息可能性和房價傾向緩跌因素未計入(若跌價轉貸要補錢)
: : 試算如上 不知有無遺漏因素 買房租房感覺不好判斷絕對優劣??
: 你這討論方式算是攻投資派
: 空軍的痛腳，因為在相信長期投資獲利至少3%，5%以上也是常態為前提之下(雖然我一直認
: 為一般人很難做到)，房貸不還本金等同於開槓桿，而且房貸利率是最低的，只要房貸利息
: 遠低於租金(如果是還本金加利息就不一樣了)，最後計算起來一定是開槓桿的人會贏
: 但穩贏不開槓桿，怎麼想好像也不太合理，還是你膽大又聰明，二十年後記得來版上報告一
: 下你的心得啊
其實只是提出討論 如果能無限轉貸以目前的環境當然好！
以下回覆~
→ harlanstars: 30前年台北市200萬的公寓現在那裏有200萬可買 ? 03/17 22:50
恩恩.. 這應該算也部分導因於通貨膨脹~
房地產應該會受供需影響 但似乎資金流動、利率等持有成本影響更大啊~
→ harlanstars: 那個理財工具保證30年每年3%利息? 03/17 22:51
以下用1%定存利率重新試算
<買房者 30年後>
利息算1.6%且假設房貸扣抵所得稅率20%都能扣到,則利息支出為900*1.6*(1-0.2)=11.52
每月可多投資2.8-0.2(房租抵稅)-(11.52/12)=1.64萬,定期投入1%報酬率處30年得688.3萬
假設在30年到期時直接還房貸900萬, 尚欠房貸211.7萬
總和資產計為: 一間30年房+欠房貸211.7萬
<租房者 30年後>
頭期款300萬滾入複利1% 30年=404.4萬
總和資產計為: 404.4萬
兩者30年後差別為一間30年房或現金616.1萬
若考慮通膨假定為1.2%, 30年後現金616.1萬相當於現今430.8萬
以一般房價折舊跌價標準來看若算一年跌1.9%(高估,土地應該不算折舊)
1200萬房30年後會因折舊剩43%價值=516萬
而516萬>430.8萬 所以若房價不漲不跌則買房划算...
當然 也沒人敢保證定存利率能維持1%以上30年
您若擔心投資風險 可以將只付利息所多出的錢全部鎖在金庫中
以下計算如果完全不投資(拿到錢放金庫裡 投資報酬率0%)的狀況
<買房者 30年後>
每月可多存1.64萬,存30年得590.4萬
假設在30年到期時直接還房貸900萬, 尚欠房貸309.6萬
總和資產計為: 一間30年房+欠房貸309.6萬
<租房者 30年後>
頭期款300萬存入30年得300萬
總和資產計為: 300萬
兩者30年後差別為一間30年房或現金609.6萬
若考慮通膨假定為1.2%, 30年後現金609.6萬相當於現今426.3萬
以一般房價折舊跌價標準來看若算一年跌1.9%(高估,土地應該不算折舊)
1200萬房30年後會因折舊剩43%價值=516萬
而516萬>426.3萬 所以若房價不漲不跌則仍是買房划算...
但是 若發生通縮 或許就不一定如此了~ 供您參考~