※ 引述《Natsuka 看板: home-sale》之銘言：
: 最近開始有買房的需求，想請教大家幾個問題
: 1)現在的央行利率蠻低的，差不多1.6%到2%左右，但隨著美國聯準會的升息腳步越來越快
: ，不知道台灣今年是否有可能會跟進，如果會的話大概有可能調高到多少%呢
以崩毀來講..
利率調高第一個衝擊股票.
第二個衝擊產業.
最後衝擊不動產.
股票是最敏銳的東西,所以任何風吹草動都會影響股票...這個大家都知道.
在來就是企業...
因為99%的企業都是大量貸款,所以利率影響對企業來講是非常沉重的負擔.
因此當利率調高,市場又沒有足夠的利潤讓企業拿營利去補利息缺口.
他勢必就要借更多錢來補洞...(變賣資產會來不及,籌資因為利率變高所以更困難)
因此企業會有龐大的資金壓力,所以一定減產?緊褲帶過日子.
最後才衝擊不動產.
因為,不動產的經濟特質的關係.
一方面不動產的貸款是最棒的,動不動20~30年,然後利率影響部分參數.
外加不動產的收益是"住"的價值,收益太穩定,比市場上90%的商品都穩定.
然後不動產變賣很慢.
最後一點是不棟產散戶太多,幾乎沒有大戶,所以沒有"惡性操作/炒作"的狀況.
SO...利率影響到不動產會排在股票和企業營運後面..
更不用說,多少公司的貸款,很大部分是不動產擔保.(因為不動產借錢的無敵優勢)
所以當不動產倒,大家一起死...
因為公司全都資金面爆炸...無法用廠房土地借更多錢周轉,利率又升高,鐵死...
甚至政府也一起死.
因為政府的舉債上限,跟他的資產有直接關係,政府的資產,大半都是不動產...
當然到時候政府就會自己修改遊戲規矩那是另外一個故事...
: 2)利率調高，對房價真的會有影響嗎?撇除一些市中心地帶，像是天母北投附近的房價，
: 我觀察了一段時間，幾乎都是死豬價，很難掉下來，除非買到比較偏的位置，例如關渡那
: 邊
沒這回事.
你看,當風險產生的時候,甚麼東西崩毀最快??
就是崩毀之前不久,新聞或是商業週刊說她最好最棒的那個.
所以當風險產生的時候,最有名的最精華的通常都是死最慘的...XD
我是不知道版上有多少人有多少年的出社會經驗.
很多常識在板上都是被否定掉,真的很有趣...XD
新聞或商業周刊獎最好的東西,會造成大量盲目的熱錢湧入.
這些資金是非常不安定的東西,並且很多都架構在浮動的基礎上.
例如新聞說這一區超棒的,所以會有很多投資置產資金跑過來,價格也大幅拉高.
但是這些投資置產,都不是自己在住,並且很多也都處於沒多久就要轉賣的型態.
這就是所謂"不穩定"性...
因此在崩毀的時候,這些資金也跑得很快,所以整個被資金疊起來的就會被抽空.
其實這個現象在股票更明顯...例如前不久傳說中的妖股,橘子阿本盟阿...
不動產有僵固性,外加我上面講的哪些特性.
所以事實上不會像本盟那樣,40衝到150再掉回40..
不動產可能40衝到80然後掉到70...
但是如果你去拿其他地方比較..
其他地方可能20衝到30然後卡在30(不動產僵固性)...
因此,話題區可以炒作,但是一定是要第一波就近去.
你40進場,一路吵到80就算來不及下車,你下修後也可以回收70.
但是如果你是看到新聞說好,名嘴跟你說保值,商周說這邊看好才進場.
你就可能買在78...之後就準備賠錢...
這時候不如去買沒人討論的30...別人都在賠錢你還可以平盤...
我只能講,精華區,利多,就像股票的噱頭一樣,都是雲煙.
也許他有實際效應.
但在台灣,通常價格的價差都遠高於實際效應...
所以到後面,太有名的區域,價格都是建立在不安定的資金上面.
這些地方都是高風險區域....
你要嘛就是很早就進場...早就賺到翻掉,思考哪時候下車.
不然價差很大的時候,千萬不能買貴的....
: 3)最近有看到一個在北投的建案，叫做陽明峰匯，不知道板上的人對這個建案是否有研究
: ，平均行情又大概是多少呢，謝謝
: ※ 編輯: Natsuka (220.136.123.7), 02/22/2018 19:29:21
: 推 chanel1259: 陽明峰匯就在你說很偏的關渡那邊啊 02/22 19:34
: 推 beebeebee: 都是死豬了，何必買呢？未來誰說都不准，下好離手，別 02/22 19:37
: → beebeebee: 做偏離自己能力的事就好 02/22 19:37
: 爸爸媽媽名下沒有任何房產，當然我也沒有，但是我們已經住在天母很長很長一段時
: 間，不過去年因為一些家族財產的問題，目前全家被趕出來正在天母租房中
: 而媽媽本身有心臟病的問題，是在振興醫院心臟開刀和裝支架，然後定期要去複診，所以
: 為了方便老人家，然後本身還有家人都又很喜歡天母這邊的環境，才會一直都在發露這附
: 近的房子
: 目前能接受的就是天母的中古屋，或是離捷運站不能太遠較偏離市中心的地方，至少老人
: 家可以自己坐捷運來看醫生
: ※ 編輯: Natsuka (220.136.123.7), 02/22/2018 19:48:53
: 推 troubled: 未來房價就是只會越來越低阿，買能力所及的房子就好， 02/22 19:49
: → troubled: 不要妄想未來還可以靠房產賺到錢 02/22 19:49
: 沒有啊，我們如果這次現金加貸款轟下去，大概就是住一輩子了，沒有打算要拿來賺錢，
: 所以才會想要多做些功課
: ※ 編輯: Natsuka (220.136.123.7), 02/22/2018 19:53:35
: → KYOLONG: 未來的事情只有神才知道阿= = 02/22 20:00
: 噓 eeagent: 房市的話銀行知道 02/22 20:01
: → ghjkl5566: 石牌站、其里岸站都有不少選擇,離振興也近多了,為何還 02/22 20:32
: → ghjkl5566: 要看天母? 02/22 20:32
: 因為我媽媽晚上都會去天母運動公園跟跳舞班的歐巴桑跳舞，那是她目前唯一的興趣
: 而且他在那個跳舞班跳很多年了，所以很多朋友都在那邊
: ※ 編輯: Natsuka (220.136.123.7), 02/22/2018 20:56:47
: → ghjkl5566: 那就要先講清楚啊,否則從你的文中,重點只有去振興醫院 02/22 21:00
: → ghjkl5566: 的距離與方便性而已,我是覺得天母沒落雖沒落,但支撐仍 02/22 21:00
: → ghjkl5566: 夠,短期5年內不會有明顯漲跌,買是不會虧啦 02/22 21:00
: 推 cloudwu: 自住一輩子就不用考慮漲跌問題，找個屋況不錯的就好 02/22 21:32
: → cloudwu: 別碰預售屋，寧可找五年屋齡的也通過不少天災測試 02/22 21:33
: 推 vicowin: 基本上是持續看漲的 特別是六都 未來人口老化 有醫院有診 02/22 21:48
: → vicowin: 所有大眾運輸的地方絕對不會跌 少子話的議題 你覺得市中 02/22 21:48
: → vicowin: 心會有差嗎 跌個10%年輕人還是買不起 02/22 21:48
: 推 vicowin: 不過你是自住 所以還是已還款能力為基準 有漲有跌對你影 02/22 21:51
: → vicowin: 響都不大 02/22 21:51
: 推 kingmarker: 原po發問的問題很好，也是大家想問的 02/22 22:51
: 推 redmi2: 房價就是隨持有成本(利率+持有稅)升降 這是資金面的平衡點 02/22 23:08
: 推 Lazi: 北投還不算偏阿? 02/23 03:06
: 推 chipher: 問題一只有央行總裁才知道吧 02/23 11:39
: 推 joe2: 天母中古屋價格超硬，你要有長期抗戰的覺悟 02/23 11:50
基本上以巨觀整個台灣不動產的市場來做基準看的話.
第一當然優先看不動產政策...例如房地和一如果降稅,不動產會噴發這種.
(房地合一不降就會繼續平盤,我就繼續玩短期....
最近不敢買店面也是因為房地合一稅...店面很難處理這個東西..
也造成最近店面市場很閥弱的主因)
其他時候的經濟面,其實懶人法就是觀察股票.
股票跌2000點...那根不動產無關.
股票跌4000點會造成資金面恐慌,所以投資資金會消失,不動產會低迷和平盤.
股票跌6000點會造成很多經濟上的損害,不動產開始受傷.
股票跌8000點,不動產會開始產生災情.
當年2008年,股票崩毀到4xxx點,其實不動產已經要產生危機了.
那時候要不是中國的關係,台灣災情會非常嚴重.
(中國很多資金滲透也是那時候進來的..進入了很多公司裡面.
這也是為啥中國在台灣可以很大聲的主因...)
其實要不是中國有黑的資金進場,外加台商在中國撈到的利益支撐.
那時候很多營造都準備要倒閉..很多地主也準備要跑路..
我老師教室那個台南前營造公會理事長,那幾年幾乎大半時間都在住院.
壓力太大,造成一堆併發症.....
不過還好後來撐過去,所以不動產面沒有爆炸...
否則只要不動產一爆炸,那台灣經濟結構可能就會像被轟炸機炸過那樣,到處都是廢墟..
我家也是在那時候買入土地和台中的房子.
本來想要等崩毀在買,結果後來看崩毀不了就跳下去了...XD
so...2008年,股票4xxx,但是不動產價格沒有崩跌.
其實是一個很有代表意義的經濟現象...
否則再回推1998年,1980年...
那兩次不動產和股票是一起崩毀的...
這對照起來就可以看到不動產和股票非常不同的經濟性質...
很多時候我發現在板上,太多人連股票和不動產的本質都分不清楚.
在那邊傻傻混再一起當撒尿牛丸就很好笑..XD
反正..有夢想是好事.
但是如果是有幻想..大概也只剩下幻想救的了了...
之後會怎樣..不關我的事...
最後..
版主哪時候要下台阿.