※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言：
: ※ 引述《Allyssa (舞動人生)》之銘言：
藉此標題分享一下最近跟法拍前輩學到的一些觀念與實務經驗
先說小弟奈米咖包租弟 還沒玩過法拍
僅分享提供大家討論
大家都知道 現在 "點交" 的法拍 基本上資訊透明
熱門地區 的 "正常物件" 基本上沒有賺頭
因為自住客 投資客 代標公司 菜籃族 要搞法拍
基本上都是玩點交物件 導致很多拍定價格都會接近市價 或甚至高於市價
所以只剩下不點交的物件有搞頭
基本上不點交的物件基本上有三類
1. 法拍的房子帶租約
2. 房子被占用 (不管有權或無權)
3. 持份購買
不點交的原因有可能是其中一個原因 或是是三個原因都有
例如 一間900萬的房子 分別三兄弟共同持有
大哥拿去租給別人 後來小弟財務出狀況
他那三分之一被法拍
這種狀況就是三個原因都有的情況 (帶租約 + 有權占用 + 持分被法拍)
所以身為黑心法拍客 第一個就要去分析
到底這個 不點交物件的複雜度有多高
複雜度高的 潛在利潤很大
相對的技術 經驗 法律知識需求也很高
尤其是一般正常人不會去買 "持分"的物件
所以市場上 賣"持分"的不點交物件 很多都到三拍沒人買
大腦正常不會花錢去買 沒有正常使用權的持分
以上述例子 三弟的三分之一被法拍
到三拍四拍投客進場 用市價五折150萬甚至更低買到三分之一的持分
買到之後 法拍投客基本上有兩個作法
1. 跟大哥二哥協商 請他們用用市價買回三分之一的持分
2. 上法院申請變價分割
通常第一種狀況不會發生 如果發生 投客就直接爽賺150萬以上
談判破局 投客直接上法院申請產權分割
但這種大樓物件沒辦法分割阿
所以很有可能法院會裁定變價分割
也就是說 把這個整個物件拍賣掉 然後賣掉後的錢分給持分的三個人
阿幹 也就是說 大哥二哥沒有財務問題 結果房子要被法拍了!
怎麼半!
好了 然後故事續有三種走向
1. 這個新法拍物件 點交
2. 這個新法拍物件 不點交
3. 應買公告和優先承買權
情況1變點交的話 法拍頭客賺 因為只要拍定市價五折以上都賺
情況2不點交 黑心投客更賺
沒有阿呆會去買不點交物件
當第三拍時跳進去比底價高一點買到整個物件
連優先承買權的機會都不給大哥二哥
等於市價900萬的房子 投客用600*0.8*0.8+150 = 534萬 買到
更黑心的是 如果吃定大哥二哥沒錢 或不懂
到第四拍行使優先承買權 第一時間用低於三折五折價格買斷
你會問 那大哥二哥不會進來標嗎
第一如果他們有錢 就不會放任小弟的持分被法拍
第二如果真的有錢 標高 黑心法拍客也爽賺
所以持份人被拍賣掉的情況 通常其他的持分也沒錢
或是根本不懂如何處理
比較起來 單純靠買賣賺價差或穩定收租的良心投資客
算很有良心的
辛苦錢好嗎 別再炮了
: : 不專業鍵盤分析
: : 今年全年買賣交易棟數好像還是新低，25-27萬棟左右
: : 但台灣目前最大的問題是：賣不掉沒關係der
: : 現在是銀行做莊，把房地產流動性風險全包了
: : 房貸極少違約，所以法拍量非常低
: : 1. 房貸年限30年，已經很普遍，甚至40年，月還款還可以忍受
: : 2. 不繳本金的理財型房貸在部分銀行中流行，利息比房租便宜
: : 3. 實在繳不起，又非2的良好客戶，有轉貸大法好，借新還舊 or 40年房貸
: : 建商沒錢拿成屋去借、一般人換屋拿房去貸
: : 都不需要進房市就可以把錢搬出來
: : 房地產的流動性，資產的真正的變現能力，是靠整個金融體系在擔保
: : 交易量極低，只有不斷的轉貸、增貸
: : 不專業預測未來結果：
: : A: 哪天哪隻天鵝抬頭發現不對了，ㄟ怎麼都沒怎麼還本金啊
: : 就跟次貸一樣會爆炸啊
: : 房地產雖然不會像股票變成壁紙
: : 但是沒人買的話，無法真正變現
: : 出租? 對銀行的管理成本太高，又不是商辦，住宅租金對應房價，並不划算
: : 美國當時就是銀行滿手都是查封的房子，無力處理
: : B: 銀行跟政府繼續當莊，換約讓大家可以慢慢還50年、100年
: : 利率維持負利率，步上日本後塵，通縮、房產盤跌
: : 一堆日本人好不容易退休 & 繳完40年房貸，身上沒錢，剩一間貶值的中古屋
: : 因為目前都是賣不掉沒關係der -> 房價當然沒怎麼降，剛需房甚至回升
: 你最重要搞錯的一點就是.
: 出租跟銀行無關.
: 銀行貸款給你,出租是你的事情不是銀行的.
: 所以銀行不會因為你是不是出租而抽你銀根.
: 另外,全世界的企業,和政府,都是借錢不還本金.
: (當然他們尤其那些公司,的貸款需要償還本金,但問題是,它們本金還進去後面又再借出來.
: 只要現金流穩定,就這樣無限循環借錢而不還本金)
: 還本金在投資世界本來就是很愚蠢的行為.
: 代表你投資連創造"比利息還高"的收益的能力都沒有.你是個投資失敗者..
: 所以不還本金本來就是一種常態.
: 你要想,你借的房貸才多少錢.
: 但是台積電阿,鴻海阿,台灣政府阿,台北市政府阿.
: 他們背的負債是多少錢??
: 然後你看他們的債務,是不是永遠只會不斷的變大,它們越賺錢,開越多工廠,負債就越大.
: so..回到基本的投資金融市場.
: 基本上會爆炸有兩種情況.
: 1.現金流卡死.
: 例如慶富這種,被自己CEO出賣.
: 然後銀行急抽銀根,要求他補上更多更多的擔保或是基本資金.
: 然後她一時無法吐出這麼多錢來...就爆炸.
: 企業最容易這種死法..
: 例如你本來營業額5億,利潤1億好了,銀行評估放款給你10億.
: 結果你的產業海嘯來了,你營業額剩下2億,利潤沒了...
: 這時候銀行評估給你的貸款只剩下3億..
: 也就是你本來借的10億,就算你本金還了2億進去,你也無法再透過其他方式多貸款出來.
: 之後你就被本金壓到爆炸了.
: 這時候你就看到很多老闆就開始去甚麼籌錢啊,去甚麼套關係找通融阿幹嘛的.
: 或是地下錢莊周轉等等等.
: 稱到海嘯過去,營收又回來了....就在快點把錢借出來嘎這些"過渡期"的周轉.
: 稱不過就垮掉...
: 2.淨利低於利息.
: 也就是說,利息2%,你的淨利低於2%.
: 所以你借錢來投資是賠錢的..
: 而也許你會動用很多手段,例如作假財報,或是透過購買資產等等等的手段.
: 去搞高銀行的信用,進而也是撐著周轉資金...
: 但問題不是在於你撐不撐得住.
: 問題是你本業在虧錢...
: 也就是說,你有一億好了借10億,可是問題是你借錢的成本比你獲利還高.
: 所以你可能每個月幾十萬上百萬的虧...
: 一值虧到,擬透過任何手段都無法解決"你的資本"大幅縮水的問題.
: 然後才爆炸...
: 這時候其實你也不會想要去稱或是去找錢幹嘛的,因為賠錢的投資你幹嘛繼續做下去.
: so...以上兩種就是常見的爆炸狀態.
: 第一種是急性,第二種是慢性.
: 但是都是爆炸的狀態.
: 而基本上,不動產大多發生 1 的,通常是被政策影響.
: 最典型就是馬英九的"針對性審慎措施"...
: 本來豪宅可以貸款8成,被馬英九打成6成..
: 立刻你本來買1億,可以用8000萬在那邊轉來轉去..
: 突然針對性審慎措施下來,你貸款額只剩6000萬..
: 也就是說,你還款上,你會產生2000萬的洞需要去補上..你才有辦法繼續轉貸增貸.
: 而這2000萬的洞,雖然銀行不會立刻雨天收傘要求擬追加擔保品或是補足限金額.
: 但還款本利就會變成很可怕的負擔.
: 其實那時候市場也斷頭了好多間豪宅.
: 不過一般時候,因為不動產的僵固性,以及國家和政府對不動產強大的依賴性.
: 因此不動產本身的"擔保"價值,很少會大幅縮水的..
: 因此通常不動產發生1的狀況很少...
: (也就是一間房子2000萬,銀行基本上會長期維持評估他2000萬價值的慣性)
: 主要還是2...
: 也就是我最常講的,租金和利息的比.
: so...當你租金收益比利息還高的時候.
: 因為你借錢來收租你是賺錢的,所以你只要不要產生轉貸增貸本金出來的周轉問題.
: 那基本上你就和鴻海阿,台積電阿一樣,每過一段時間,就在把本金貸款出來.
: 反正基本面上,你借錢來滾錢是賺錢的...所以你可以爽爽的套利.
: 但是當反過來,你租金比利息低的時候..
: 你借錢來買房子收租金是虧錢的...
: 這時候你自然就是慢性自殺狀態...
: 也許你轉貸增貸還可以繼續撐,但你實際財富會被利息一丁一點的給侵蝕光光.
: so...租金永遠都是不動產的基本面就是這樣子.
: 另外美國次級房貸可不是甚麼不還本金造成的.
: 美國的人口密度可沒有台灣這麼高.
: 他有太多地方房子根本很難出租.
: 然後又浮濫放款,衝高房價外,造成大量的人持有"虧錢"的房子.
: (美國稅金又很重)
: 所以最根本的問題就是,太多人持有的房子都是虧損,無法彌補利息.
: 外加美國是這樣,你買2000萬的房子,貸款1600萬好了.
: 今天你還不出錢來,房子被法拍1000萬.
: 你在台灣妳要繼續背600萬的負債..
: 在美國??..你就兩手拍拍不在關你的事情.
: 你不用出任何一毛錢去補這個拍賣掉後不足的額度.
: so...這也是次級房貸大家瘋狂買房子的主因.
: 因為房價漲,所以1000萬我貸款800萬,過不久他漲上1200萬,我增款到1000萬.
: 這樣我這間房子等於沒出錢.
: 甚至他漲到1400萬,我貸款1200萬,我還多拿200萬.
: 這時候爆炸,我把這間房子丟給銀行...我還憑空賺200萬.(銀行不會追討這些錢)
: 這才是美國次級房貸的真相...
: 他的遊戲規矩和台灣不一樣.
: 在美國,是獎勵借錢投資,借錢炒房的...
: 不像台灣這麼假掰.(假自由....尤其經濟,一大堆管制,難怪投資很弱,外商不愛來台灣)
: 美國破產後,你不需要還欠的錢,拍拍屁股過幾年又從心開始.
: 所以川普的公司破產過,窮爸爸富爸爸的作者破產過..一堆有頭有臉的人破產過.
: 但是他們越破產越勇...繼續瘋狂借錢來投資.
: so...美國創新能力和企業活性才會那麼強大...
: 因為不怕死...死了一下子又復活了..
: 可以無限復活...你不去衝你才是愚蠢的.
: 但是在台灣??你死一次就死了...你負債一千萬,我問你你怎樣翻身??
: (當然那種脫產把錢藏到其他地方的不算)
: so....基本上原PO用美國次級房貸來看不還本金.是一種海馬踢斑馬的比喻.
: 關係不是這樣牽線的...
: 另外,日本是自己改稅制.
: 例如你本來買一棟房子,一個月的稅金是1000塊.
: 請問把你的稅金改成2萬塊你會怎樣??
: 例如房子本來800萬,你貸款600萬,月付三萬.
: 房屋稅和地價稅假設一年1萬2,所以一個月1千.
: 你家庭月收入7萬,扣掉房貸你還有4萬塊可以養兩個小孩和生活.還一個月一萬養一台車.
: 這時候突然把你的稅金從1000塊拉高到1萬5,然後強迫你還要花5000塊裝修房子.
: 所以你一個月的房子負擔變成,3萬塊貸款+1萬五稅金+5000修繕.
: 你剩下2萬塊要養兩個小孩+一台一個月一萬塊的車.
: 請問你會怎樣..你一定樹幹的你的嬤嬤我操場的小雞去廟裡拜拜.
: 然後把房子賣掉....無論多少錢,再賤價也賣掉...然後去租屋.
: 日本...當時大崩盤就是這樣,政府自己惡性修改不動產持有稅金.
: 所以整個崩潰.
: 日本發揮武士道的精神,為了遏止大量浮濫熱錢推升不動產的價值.
: (因為美國貨幣戰爭,惡搞日幣,先讓他游資浮濫,之後又惡性用美元回收熱錢.
: 那時候日本是世界第二大經濟體..反正你是老二,美國就搞死你)
: 所以發揮切腹自殺的精神.通過了這個全世界蔚為震驚的自殘政策..
: 並且因此日本經濟衰退20年...全世界以此為鏡,也不在有人敢真的打房.
: (全世界講打房大多都是打假的..真的打房就是拉高持有稅金,和日本一樣才叫打房.
: 甚麼管制買賣,拉高交易稅...都只是降低熱錢滾動速率而已,打擊不到不動產的根)
: so..也不要亂想日本...甚麼少子化還是OOXX..都不是他20年前不動產崩潰的理由.
: (你該不會認為日本20年前就在少子化和老年化了吧...)
: 本版最多的謬論之一就是.
: 把不同國家不同政策和不同背景,拿來硬套台灣的不動產.
: 哀...光政策就差那麼大,怎麼可以亂套勒.
: 這也難怪一堆海外投資都是窺一屁股..XD
: 你拿台灣的大腦去投資海外,自然穩死不活阿..政策又不一樣.
: 阿更慘的就是,妳台灣自己的不動產你都賺不到錢了,你怎麼期待你去其他國家可以賺到錢.
: 講難聽點,我現在都在賺錢...代表這個市場是可以有錢賺的..
: 你如果連台灣現在的市場你都賺不到錢.
: 你根本沒實力和資格出國投資...你只會死更慘而已.
: 當然啦,我們也秉持著"別人家小孩死不完"的精神...
: 會以幸災樂禍的眼神,目送各位跑去海外投資的先烈門離開的背影...XD
: 呵呵呵...出國投資..呵呵呵~~~
: 對喔,德國炒房都是可以賺錢的...
: (只是炒法和台灣不一樣)
: 台灣很愛講甚麼德國不能炒房..XD
: 德國不能炒房,慕尼黑和漢堡的不動產,就不會一大堆是海外財團持有的拉.
: (難道財團是笨蛋,或是它們在做慈善事業??)
: 台灣媒體真是夠了....
: 另外我今天很氣憤.
: 因為,居然公寓五樓法拍拍定價可以拍到181...靠北邊走..
: (看著我的134.2的標單默默流淚....PS,底標124)
: 晚上找仲介怒下一間三樓公寓200萬斡旋...生氣氣!!!!!
: (不然這間本來想盧180的)
: 法拍市場到底是甚麼鬼...
: 我都想要把一些物件直接丟到法拍上面去賣好了.不用整理直接賣比我翻修後的利潤還好.
: so...
: 啥?法拍??.....你們在討論法拍嗎??
: 來來來,有沒有去過拍賣場...你去被巴..喔,去投標然後失敗過嗎??
: 來,先看幾個你認為便宜的物件,然後去那邊靜靜的坐著看.
: 看看來了幾組人,偷偷聽它們在講甚麼行情應該多少我們要下多少,然後在看他們怎樣下標.
: 之後再看開標最後的標定價...
: 你看一看再來跟我說法拍....XD
: 本版也是一大堆人不懂法拍,整天滿嘴法拍...也真是呵呵呵~~~
: 現在法拍市場根本就是一個神一樣的地方....
: 啥?你們確定你們還要繼續討論法拍??