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劉黎兒專欄:陸客爆買也爆賣,引發日本房產大崩盤
陸客爆買至今支撐塔層大廈市場,如今要爆賣撤資,恐引爆房產大崩盤。劉黎兒攝影
2017年08月31日00:10
劉黎兒/旅日作家到2020奧運還有3年,但是從去年秋天起,就已經傳出前幾年爆買日本
房產的陸客等已經開始在脫手東京灣岸地區的房產了,最新一期的《週刊現代》更是以封
面故事踢破最近表面化的陸客爆賣房產狀況,並指出已開始引爆日本房產的大崩盤,加上
從一些華人投資客或日本房產業者確認到狀況,的確如此,陸客大舉拋售自己幾年前搶訂
的塔層大廈,甚至賠點訂金也不在乎,因為他們認為日本房產無利可圖了。
陸客開始爆買日本房產主要在2012年安倍經濟學大吹泡沫開始急遽上升,2015年達到尖峰
,原本預期2020東京奧運的暴漲,2016年其實就已經開始收手了,在2017年的現在就忍不
住,甚至不顧一切就只想脫手了,許多條件非常好的塔層大廈,如果屋主是陸客居多的「
中國大廈」那就已經變成「爆賣大廈」了,一棟大廈有幾十戶都要拋售,就會更難賣出,
一個月要成交一戶也不容易。
陸客或台灣有錢人都想拋售手頭擁有的塔層大廈,在日本業界引起震撼,《週刊現代》報
導指出業界認為這是今年「夏天的怪談」,令人毛骨悚然;我遇過幾位華人投資房產的人
,真的是從去年年底就開始說想脫手,主要原因是日本房產投資不如傳說中的高獲利,而
且日圓跟當初採購時,跌了二成,匯兌上的風險也吃夠了。
為何陸客或其他港台等投資者會爆賣呢?尤其最為迫切的是陸客,理由很多;像是許多陸
客原本都只付訂金押了數十戶等,現在這些在二、三年前押的塔層大廈都相繼完工交屋了
,因此陸客想趕在剛交屋、房子還算鮮美時趕快脫手,因此也有大廈即將交屋,就湧出上
百戶要脫手,也出現因為無法馬上脫手,陸客屋主就連訂金也放棄而解約的;這種情形在
東京灣岸如豐洲等跟奧運景氣相關的地區最為嚴重。
陸客跟我幾位台灣朋友一樣,發現日本房產的利潤並未如業者宣傳的那樣好,主要是日本
租賃市場是飽和的,沒有需要,空屋千萬戶,無法期待房租上漲,結果買再好的地區的大
廈,出租時也不斷降價,加上維持費如管理費、修繕基金以及稅金昂貴,每次換房客就又
要重新裝潢等,花費驚人,折舊又高,過沒兩三年,要脫手時,只能當中古物件賤賣,得
不償失。
許多陸客原本是打算買灣岸地區塔層大廈,拿來當所謂「民泊」的民宿用,但民泊引發治
安或衛生秩序管理問題,許多塔層大廈的居民管理組合(委員會)都訂定了禁止民泊的規
則,因此想要當高級民宿營利的夢想落空,也想趁日本塔層大廈行情還沒崩盤前脫手,但
是大家想法都一樣,同時一起爆賣時,後果就不堪設想了。
尤其房地產價格是很敏感的,一旦開始跌,大崩盤總比想像的要來的快多了;另外一個爆
賣加速的危機是日本對於房產若在買入的5年內脫手的話,就會對獲利課以39%重稅,超過
5年就變成20%,因此就算當初買價不高的陸客也想在滿5年就脫手,因此今年起也正好是
滿5年脫手危機年,爆賣熱潮現在才要開始。
《週刊現代》分析指出,因為日本現在支撐房地產行情的是塔層大廈的投資物件,而支撐
塔層大廈的是以陸客為主的外資,這是人口不斷減少而欠缺實績的日本房產市場唯一的熱
錢,如果消失的話,可以想像市場將從腳底崩盤;像是今年6月中古住宅大廈的賣價已開
始崩跌,是最近4年來首次出現比去年同月低的,想要賣的人都判斷現在不能不脫手了,
市場風向已經變了,連REIT(不動產投資信託)雖然有日本銀行投入900億日圓,但從年
初開始也下跌了。
最近對日本房產不利的不僅是日本經濟沒起色,讓陸客看衰日本房市潛力而爆賣撤退;其
它讓外資不安的也還有北韓飛彈不斷飛過日本上空,也讓人覺得日本風險本身很大;陸客
或外資集中的灣岸或是青山、赤坂、麻布等所謂三A(地名發音A開頭)地區也將跟著暴
跌,甚至至今陸客也爆買的其他城市如京都、大阪、名古屋等也將遭波及,首當其衝的則
是許多投資於出租專用木樓、公寓的人,房租收入將會大減、房產價值也大跌,會出現不
少破產者;房產大崩盤.未必全是壞事,我親耳聽到日本有良心的房地產業者對想買房自
己住的人表示「不出一年,房產就會崩盤,想買的話,那以後再買吧!」
陸客爆買也爆賣最多的東京灣岸地區房產。劉黎兒攝影
東京灣岸地區房產不斷開工。接近完工的也很多,陸客大舉想脫手手裡押的房。劉黎兒攝
影
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最新一期的《週刊現代》以封面故事報導了陸客爆賣塔層大廈的恐怖現象。劉黎兒攝影
心得:
水能載舟 亦能覆舟
還是日本故意坑陸客呢?
大起大落的狀況 的確加速大賺/跳樓的機會
但 捫心自問 你的眼光有辦法抓準嗎?
是會卡死在相對高點 還是精準進到最低點
自住需求絕大多數無法進場的狀況下
投資客的大批進出風險極高 沒有最終的鋼需撐盤
只順著潮流跟著進出 你要如何確定自己不是最後一手?
而現在緩跌的趨勢確立
手上還有物件難賣、拼命唱多的
事實上就是套在相對高點