※ 引述《formygirl (唉呀)》之銘言：
: 最近看了幾間房
: 談論到價格的時候幾乎每個房仲都會說(以開價1000萬的物件為例)
: "之前有人出750萬，屋主連談都不談"
: 或是
: "之前有人出800萬，屋主不願意賣"
: 請問像這種是不是幾乎都是仲介自己掰的居多 ?
: 當然有些或許真有其事
: 但這就是擺明希望你出個比800萬還高的價格
: 如果我的預算不到800萬，根本就可以直接打退堂鼓了......
: 請問大家遇到這類的情形時會如何反應呢 ?
: 謝謝
大部分這樣講都是真的.
(當然也可能因為我們投資客看起來很難唬弄)
仲介直接講是因為不想浪費時間而已.
不過...通常會探一下他賣多久了.
如果還在兩三個月內,那就88不在聯絡.
如果超過半年以上.
我會在逼仲介收下斡旋去再談一次.
(當然差很多是無用)
通常屋主在三四個月內都會很硬很硬.
但是當賣超過半年後,很容易心態軟化.
所以可以再去試一次.
基本上屋主也是整天懷疑仲介講的芭樂出價是仲介故意講低來殺價的.
甚至找來的買家談價格可能都是假買.
(真的有店這樣操作,找假買出來談,談成又理由沒簽買賣合約,之後買家又不見了
但你的底價就被壓下來了)
但是無論真真假假,你在最現實的成交上面都是真的.
也就是說,無論仲介有沒有把你這個賣家的底價壓下來.
只要有人出價到底價左右,仲介一定會想辦法讓他成交.
反過來也是,無論仲介要你出價怎樣哄騙,只要你的出價是在賣家底價附近.
仲介也一定會想辦法讓你成交.
所以...今天仲介不收你的斡旋,基本上就是還是有差距.
你不用在猜了,甚麼幫屋主賣貴一點它可以多賺一點..
不存在這種一輩子沒買賣過房子的人的幻想事件.
入袋為安永遠都是業務的第一訴求概念...
所以真正糾結的是.
再有差距之下,你希望仲介是幫你去跟屋主殺價,還是幫屋主來哄抬你的出價.
這才是我們面對仲介真正要有的態度.
這時候你又要分清楚,殺價是怎樣一個情況.
通常...A仲介開發了物件,B仲介找到你出價的買方.
殺價是...A仲介去殺屋主,B仲介去拱你出高價...
除非A和B視同一個人,他要全泡.
so...你一值要B仲介幫你去跟屋主殺價是白講的..
因為他只負責跟你議價...屋主是另外一個仲介負責的.
所以例如屋主要500,你要480有20的差距.
你與其跟B盧了半天跟他討論房子的好壞,你有多辛苦多困難OOXX...
不如逼他收斡旋回去....(當然差太多他不會收,你逼他也沒有用)
當他收斡旋回去,它們主管或是店長看到斡旋,認為這是有機會的..
或是A開發覺得屋主有機會鬆動..
它們就會去對屋主那邊做動作看看有沒有辦法讓屋主在軟化個20下來.
(因為做動作要時間,所以通常斡旋會多給仲介幾天)
這時候他們怎樣操作怎樣花費心思,都是針對屋主而不是你了..
所以為啥投資客都是直接下斡旋,不口頭出價一樣..
你口頭出價,反過來仲介會優先處理你...因為你沒有定案,你是浮動的.
表面上你口頭出價沒下斡旋替自己找到空間,實際上你也讓仲介覺得你有空間.
所以仲介可能會花幾天對你做動作...XD
但是你斡旋單一下去,你是死的,那空間跑到哪去了??跑到屋主身上去了.
所以仲介反過來會殺屋主..
這就是關鍵操作...一般人一直搞不懂的地方.
並且對仲介來講也是,銷售收到斡旋成定局,之後就是看開發的表現.
別忘了他們不是同一個人.
而當有機會,他們主管就會希望可以成交,就會給有空間的那一邊壓力希望他去處理.
但是在收斡旋之前,銷售只是回報有一個買家口頭出多少.
這時候仲介店長一定會認為"阿你再去拉他看看可不可以多拉幾萬塊起來"
雖然也許開發也會回報屋主,但是實際上仲介很可能會先針對出價的買家做操作.
這就是,你給自己找到空間,但同時你也讓別人知道你有空間.
so...仲介不收斡旋,通常代表他覺得要議價很辛苦或是不可能.
當然也可能暫時性跟你玩玩,看你會不會出高一點.
(這個暫時性只會持續到你們離開的當下,所以是短暫的做動作)
但實際上你掏出鈔票說要下斡旋...
這時候就是直接見真章,他要不要嘗試...只要有30~40%的機會,我相信他就會收.
當然我們投資客有時候連10%的可能性都會要仲介試看看,這是我們的"福利".
你們一般自住戶,仲介不太可能這樣幫你.
但..幫我們投資客試探的同時,仲介可以拿去壓屋主的價或是搞亂她的行情觀念.
外加可以跟屋主展現他有再帶看,有買家,他有努力有付出有成果..
(反過來對投資客這種長期的買家來講也是認真盡責的表現展現)
另外,斡旋對仲介來講是有很多使用價值的,並不只有買到.
因為對賣家來講,這個仲介很拚,幫你找了好幾組買家雖然都沒成.
那你下一間房子,自然也會簽給他...
這就是所謂人脈的耕耘....我這間房子雖然沒賺到,可是我賺到了一個口碑.
so...通常投資客的斡旋,仲介會更有收的意願.
當然另一個前提是,投資客都不囉嗦,我下480沒買到依然根仲介笑嘻嘻說我要下另外一間.
不像自住戶自認消費者屌大,又高傲又難搞又愛生氣.
先受你的氣,幫你談,談不成又要再受你的氣一次..
你對仲介那麼差,你還希望他幫你...你笨了嗎?
對喔,這邊也要在講一次..
買賣仲介只是中間人...
你真正的對手是另外一個自然人...賣家或買家.
所以很多人都有林北是自然人所以屌大的態度.
但實際上,你要想,賣你房子或買你房子的另一邊也是自然人,他也是屌大.
你們兩個都屌大,就只能把氣出在仲介身上.
可是問題是,賣不賣房子不是仲介決定的...
所以以實際來講,你們這些屌大的氣息,除非你是有心操作特定目的.
不然通常屌大的氣息都只是破壞買賣機率而已..
更者,你對另外一邊的自然人屌大,他只會火大,然後讓交易失敗..XD
我買過某一間店面,兩千萬才差60萬居然沒成,就是兩邊都財大氣粗,兩邊都火大所以破局.
然後被我買走...呵呵~~~
買賣房子千萬不要把自己當消費者,對方是服務業..
錯,對方也是自認消費者,自認你買方是服務業...
中介在中間,如果他覺得他還有點錢賺,他可能會兩邊安撫兩邊受氣.
至少還有點錢賺.
但如果看起來交易就是不可能,那...仲介也會選擇直接放棄,不要浪費它的時間.
別忘了,仲介又不是只有一間房子可以賣,他可能有十幾間二十幾間房子可以賣.
你們那麼難搞,何苦花時間精神在你們身上呢??
反而投資客都根仲介很客氣...這樣反而會讓仲介更樂意幫投資客一把去拚成交.
最後....其實買房子,你是投資客身分會比較有糖吃.
我知道有些投資客還會愛裝自住戶....但其實這是滿搞錯方向的觀念..
你可以在賣家(或買家)面前裝自住戶...並且一定要裝..
不要讓自住戶認為你是營利的,這樣他就會爆發出他消費者屌大的態度.
但是對於仲介,你裝自住戶是完全沒有用意的.
仲介要的是成交,對方是投資客還是自住戶是都一樣.
但是投資客通常看屋下斡旋快狠準,然後都是一口價要就要不要就不要.
因此實質上,仲介可以審下大量的時間和精神...
帶看投資客,到收斡旋,可能只要花5~10分鐘..他就可以回家喝咖啡或是去跑下一間.
帶看字住戶囉囉嗦嗦,之後可能還要複看,還要問爸爸,還要OOXX.
下斡旋囉囉嗦嗦,又愛指口頭出價,出價要買又不確定,後面價格又變卦.
so...同樣一間房子,底價500.自住戶出480和投資客出480.
仲介會更樂意幫投資客買而不是自住戶.
更不用說,投資客還有後續,無論是提共源源不絕的房子可以賣.
或是將來apple報給他她都可能是淺再買家.
so...買房子是投資客身分有極大的優勢,請記住這一點.
當然啦,我有時候也是會裝自住去看房子.
但通常不是為了進貨,而是為了看房子而看房子.
(每當我賣一個東西,會把四周方圓一兩公里內同類型的東西都看過一次)
而裝自住的同時,我也在試探一下這個仲介人怎樣.
看他介紹房子的態度,或是面對我穿短褲拖鞋的買家的態度.
(我跳國標常常要穿燕尾服要做頭髮要囉囉嗦嗦...已經夠了.
靠北邊走,甚至最早有一套傳統英式燕尾服,穿上去要花20~30分鐘...
所以平時我會穿得非常隨便..XD)
口才很好或是態度很好的,才會表明自己是投資客的,順便叫他過兩天到我家來簽委售約.
通常我不限制仲介的風格.
所以無論你是誠懇老實,還是老奸巨猾,還是婆婆媽媽三姑六婆很愛雞雞咂咂的..
對我而言,你只要是認真或是有心或是有才幹才是重點...
(只要有一點就夠了..你口才特好但是不太認真我也無所謂)
那這種仲介當然要好好善用阿...它們充滿著強大戰鬥力呢.
另外對我們投資客來講,也是在乎成交..每種特質的人都有它的市場和定位.
但是我的房子要賣給誰,或是我要買的apple是怎樣的東西,這甚麼都有可能.
所以我需要各種類型的人才的仲介,而不是單一一種特質..
不過當然,大多的仲介都是沒啥特長的...
所以通常看完房子就不在聯絡,名片下一秒鐘丟垃圾桶.