竹北遠雄文華匯介紹-1 基地與大項規劃
(此文章內所有數據為網路上調出的資料,僅供參考)
今天要跟大家介紹我任職的建案,竹北遠雄文華匯
以預售屋來說,竹北的推案數可以說是海量,公司位於新竹縣竹北市目前有三案
房型 坪數 區域 預計交屋 單價(萬) 設定對象
遠雄六家匯 大三,四 49-60坪 高鐵區 年底 35-38 換屋,三代同堂
遠雄文華匯 大二,三 30-46坪 台科段 明年過年前後 30-33 首購,小家庭
遠雄當代匯 套,兩 19-27坪 高鐵區 現在地基施做 未公開 單身,商務
以上三案目前都沒有交屋的,公司雖然已經是五十年的品牌但是在新竹區域的確是很陌生
加上公司都是自案自銷一條龍的作業模式
也不像一般代銷業買海量的廣告,我一直覺得十分沒有知名度
再加上老闆一點都不感性,就是一個財大氣粗的風格....(講的這麼誠實希望不會被開除)
在我從事仲介時,去陪一個大戶參觀建案就覺得有什麼了不起阿!
叫客戶不要買客戶還不聽勸戒就給它買下去了,我想說我這人客是中邪了嗎!
的確,公司的產品規劃的對於短線投機型的客群來說真的不是好的投資標的
第一,我們坪數都略大,第二建蔽率都低,戶數相對不多,站在自住的觀點是非常好
但是對於短線投機者來說的確不適合,操作短線投機就應該要買寶佳,昌益,興富發,富宇
因為它們都喜歡推出填鴨式的海量集合住宅(類似速食產品的概念)
短線投機客也真的不用浪費您的時間看我的文章,因為我文章是寫給自主住客看的
我承認,客觀的來說,文宣應該算是公司的弱項
一個好的文宣是非常重要的,
死的說成活的,殘的廢的可以站起來爬起來跑(這說法並不誇張)
好的文宣是可以使人產生共鳴和嚮往,算是一種想法的溝通
雖然案子普通但是有好的包裝也是如虎添翼
若是舉例新竹區擅長包裝的建商,大硯應該是很會包裝和提出訴求的翹楚
我個人覺得岱嵐的文案包裝也不錯,但是看到成品覺得有點令人失望
而我們這個案子的文宣也是十分的沒有溫度,看到了難以產生心理的共鳴
就像老闆板一貫的風格,務實所以沒情調(講到這感覺又離被開除更進一步了)
如果這樣就評論公司的產品規劃也太簡單
畢竟品牌有也不是一兩天養成的,若是沒有想法和堅持也不會變成全台前五大建商
公司的確有很多先進前瞻的規劃,所有的設計都是以人為出發點
至於以人為出發點是什麼意義?讓我解釋給大家聽
文華匯基地面積約1708坪,總戶數188戶,
先讓大家看一下這張社區位置圖
http://imgur.com/exG8LKg
在台科段此區基地面積比文華匯大的只有兩個社區
W house 327戶 建30-43坪 基地面積1800 建蔽率50% 容積率510% 單面臨路
文華匯 188戶 建30-46坪 基地面積1708 建蔽率30% 容積率286% 兩面臨路
青川之上 88戶 基地面積1818 不用說,總價3000萬起跳 兩面臨路
我們談論的是數據,和你眼睛看得到的,再來大家可以看下一張估狗空拍
http://imgur.com/1alG0Jj
文華匯在密集住宅區如何解決棟距與採光的問題
當然週邊兩個建案都賣得比我們低,但是我們看一下空拍我不認為這是同質性的產品
其實,隔壁品川風建蔽率只有27%,但是因為基地面積過小,所以也有棟距不足的情形
所以問題又回到基地面積不足與臨路條件
看完上面兩張照片,希望大家能夠了解,所謂單面臨路,雙面臨路,
還有基地面積對於居住品質的差異影響
另外附上目前施工進度現場照(使用手機拍攝,無魚眼鏡頭等特殊攝影設備)
http://imgur.com/h5QiFbT
手機鏡頭非常的普通,如果距離不夠就無法拍到社區全景,
另外也可以從照片得知,建築量體做了一個非常大的退縮,
許多建案在規劃量體配置的時候只做符合法規的退縮距離與面積,
並沒有考量建物本身對與街道整體的關係
所以有些街道會讓人有壓迫感,因為建物高大又貼近馬路
例如下圖兩大社區的中間道路走起來一定會有壓迫感
http://imgur.com/ZMowqR5
如果你要跟我說想要無限窗景您可以去買萬里田中間,海邊,或是河岸第一排
我們現在討論的是如何在建物密集區解決採光與棟距的問題
大幅度的退縮是對街道非常友善的設計,對住戶其實也很好,
退一步海闊天空,退一步你家窗簾還有拉開的機會,
花了幾百幾千萬窗簾都不想要拉開也是無奈
大部分的社區量體配置多半為一字型,ㄇ字型,口字型,更慘的我就不贅述了
所以文華匯量體配置的部分可以再看一次這張圖
http://imgur.com/1alG0Jj
社區內有A與B 共兩棟 棟距16M 分別在一個田字的對角兩邊
所以AB兩棟的任何一戶都不會發生與鄰居對看的困
當然這些規劃都是針對建案內,
運氣好剛好遇到隔壁社區的退縮,還可以吃到隔壁的豆腐XD 哈哈哈
但是鄰近或是面對隔壁社區的面相我們這次的規劃是不開窗,
如果隔壁是空地的話就更危險,因為不知道接下來的量體會怎麼規劃
回歸正題,也因為這次這樣的規劃
當然外棟是不會有採光問題,但是很難得的是在文華匯案內
就算是面內低樓層的的戶別採光也是良好的
這次案子我個人覺得案子真的非常用心的是,
全區無暗房,棟距從35M起跳一直到百米,
這是許多社區沒有辦法做到的規劃,因為必須犧牲@@"利益
說來說去其實都是成本的問題,但是大型品牌的確有資金優勢
可以取得地段較好,土地面積較大的基地
例如寶佳,國泰,豐邑,昌益等 ,我只是說土地沒說規劃內容喔~
今天就先到此為止
希望大家不要衝動,被樣品屋迷惑
好好的先到基地觀察一下,善用GOOGLE MAP 了解一下區域狀況
也可以幫你節省很多時間
另外附上302研究室的空拍紀錄連結供大家了解
剛好文華匯與科大道品川風三個基地都有相連
所以我就以時間排程讓交錯這三案的空拍讓大家瞭解
2015年