※ 引述《kusomanfcu (POE yea)》之銘言：
: 觀點交流
: ※ 引述《Lobo23 (阿寶)》之銘言：
: : 有些觀點不同，互相交流一下:
: : 在自由經濟中，房價是由市場決定，其中的因素多變複雜，絕對不是隨便一個鳥公式
可
: 以
: 在自由經濟下因素再多都需要計算出可評估價格與風險。
: 高雄王只是隨便說說一個公式來提出概念。
因為高雄王前提是說"台灣人買房的觀念扭曲"，若沒照他說的公式走，市場就是扭曲的，
而我想反駁的是會有其他變因影響，可以合理化那些看似不合理的扭曲，其實是有其因果
。而他朋友就是沒考慮某些變因，導致倫敦投資慘賠啊！
我後面也有提到，投報高追高後，若成本增，房租漲不動，房價會降，這個公式就能解釋
，沒有說這個公式完全不值得參考。
: 不然房貸要怎算？
: 保險要怎算？
: 大數據不就是垃圾？
: : 說明一切，各國房價有各地的國家制度.民情甚至天然災害的風險因素影響。舉例像
德
: 國
: : ，國家的政策加上友善的租屋制度，就算投報率高，人們也不會瘋狂買房。你想買也
有
: 嚴
: 其實只是維護費用（持有稅和房屋相關其他費用）把投報率都吃光光
不只是如此，有些地方投報是負的還是有人瘋狂買。而德國，甚至你賣房價格若高於市場
行情，是要被政府罰錢的哦，這就是完全杜絕炒作，所以不只是維護費跟利率的問題。
: : 格限制根本炒不起來，甚至租金也不是你可以隨意調漲。
: : 還有你提的都是大都市，到國外鄉下去看看，投報率高到跟台灣中南部一樣5%6%甚至
10
: %
: : ，還是沒人買，大家仍愛都市搶雙北1%的投報，租金會有個底部跟頂部，跟就業機會
.
: 當
: 因為空租率高達50%以上.......沒人租也沒人買
對呀～所以那個公式就不適用，不是嗎？因為考量租不出去的風險很高，這項變因。
: : 地收入比較有正相關。投資人看的是當地未來發展潛力，租金漲跌只是發展後的其中
一
: 個
: : 結果，似乎倒果為因了。
: : 成本變2%，投報不一定會拉高，因為人們租不起也只能降價求租。台北精華區一堆店
面
: 空
: : 著，就是租金太吃人的結果。
: : 經濟發展好，大家搶租，租金才有本錢上漲，還是要回到基本面來看。
: 經濟發展好不見得搶租，還要看消費模式和人潮，
: 例如：經濟發展差 百貨消退，夜市反而人潮變多而逆勢租金上漲。
是的，這跟我提的"很多複雜變因會導致房價漲跌"，不謀而合，沒有絕對的公式。
: : 但房價卻是要看資金面，資金會流向高投報跟高穩定的市場，好賺的當然可以追高直
到
: 投
: : 報降下來，最後持穩。但此時若持有成本增加，房租若漲不動，報酬率低那房價就會
跌
: ，
: : 跌到投報變成合理穩定的數值。從這點來看，稅1%利率2%.投報3%你的這公式就有合
理
: 的
: : 解釋。但卻不能適用每個地區，因為中間若有其他變動，如國家的政策.未來的預期.
心
: 理
: : 因素等都很容易使房價漲跌，最簡單的例子是戰爭，或是像上海房子已成為富豪證明
自
: 己
: : 身價的一種展示品，這誰還管什投報率。
: : 其實鄉下投報還是很高哦，沒有逼近前兩者，單一國家稅制跟利率應該不會到鄉下就
有
: 差
: 鄉下的投資報酬率不見得比較高，房價低的地方其維護費用和管理費用佔比高。
: 當然還有更高的空租率。
: 不是沒人去鄉下看是因為投資報酬率沒你想像中高...
沒錯，也就是說，那個公式完全無法解釋空屋率呀。99%空屋率，跟5%空屋率，在那個式
子裡完全看不出差別。
: : 別了吧～因為預期因素(會越來越慘)的影響，沒人要去鄉下買房呀～
: : 頭期款都不考慮的嗎？鄉下鬼城可能買了就是套一輩子，不划算還是會租，尤其環境
不
: 好
: : 終究還是有搬走的考量。假如你調到底特律工作，不知道會做多久，也可能是一輩子
，
: 那
: : 你敢買嗎？
: 底特律房價已經在漲了...你說的是兩年前舊聞
: 因為他之前跌到太便宜所以新工業
: （電動車相關）已經進去
這邊舉鄉下或底特律的例子，想表達的是對未來較悲觀的地方，你敢不敢買?如果是兩年
前的底特律呢？就算是現在的底特律，失業率還是很高(20幾到10幾%，雖然已大幅下降)
，但治安環境問題也不是很穩定哦。
: : 所以全球大都市的買房自住者都是傻子?
: : 投資考量的重點是未來性。不然大家怎麼都買投報低的大城市，不去搶10%的鄉下 ?
: : 租金不划算根本不是問題，不然怎麼會有人買土地養地，一毛租金錢都收不到哦～
: : 發展潛力才是根本，也就是看國家建設(軟硬體).工作機會.便利性等，不然怎麼不去
買
: 英
: : 國鄉下要買倫敦?
: 底特律不是鄉下，是因為產業問題重創。
是的，他是工業都市，但一度破產成為鬼城。跟鄉下一樣移出率高的地方。
: : 意思是不合你邏輯的就不算?把眼睛閉上不代表他不存在啊。是因為有太多變動因素
懶
: 得
: : 去思考分析就直接省略?
: : 所以才說投資看的重點是發展潛力，租金漲是發展的結果不是因，但只看表向沒考量
其
: 他
: : 風險當然會賠呵。
: : 再說一次，自由經濟下，房價由市場決定，但其中因素多變而複雜，不是隨便亂套公
式
: 就
: : 可以。國家政策是最明顯複雜的一個變因，不僅僅只是稅率跟利率。像你舉的英國脫
歐
: 就
: 因為國家政策所以才會有人屯地，因為持有太便宜，然後有話題就炒作賣掉和其未來性
無
: 關，是話題性，也就是本夢比
所以，國家政策就是一個變因沒錯啊，不管是不是炒作，房價漲已是事實，像上海漲到誇
張，人家覺得合理就還是賣的出去，就看你自己覺得合理與否了。
我覺得，我們的觀點大至是一樣的耶，只是你可能沒清楚我想表達的，可能要搭配高雄王
的文章看比較清楚，因為我主要是回覆他的論點。
: : 是很好的例子，這跟稅1%持有成本2%vs投報3%這個公式完全不相容 ，因為預期發展
好
: 投
: : 報會增加，但其他風險沒考量到，所以是自打嘴巴?
: : 所以說這邊講對一半，就是發展潛力，不管是政策還是建設帶動，但不應該說帶動租
金
: 上
: : 漲，應該說是帶動就業機會或人潮(觀光)。人來，就伴隨著消費。有就業就有租屋需
求
: ，
: : 觀光人潮提升店面需求也是同樣的。
: 高鐵周圍是發展不起來的，已經發展起來的地點是因為台鐵。
: 高鐵屬於長途交通工具，會達高鐵省時間的一抵達地點就會離開高鐵和其區域。
: 惟一之後會發展起來的只有高鐵站本身的店面。
: 除非各地配合高鐵蓋輕軌 捷運。
跟我說的是一樣的意思啊，已有不少人(路過)使用，但機能跟接駁不足，房價又先跑過頭
。難以發展起來。
但換句話說，如果接駁到位，房價合理(低於附近舊市區)，就會吸引人來了。青埔如果比
中壢甚至楊梅便宜，一定會吸引到不少人的。
高雄王說的是高鐵區"炒"不起來哦，明明就是炒過頭啊。當初溪邊低窪地一坪多少，現在
一坪賣多少呢？
: : 這邊就大錯了特錯了，高鐵通勤不少台中.新竹青埔到台北的，還有商務跟觀光需求
，
: 多
: : 少中南部人去台北已經不自己開車或搭客運火車改搭高鐵的，只是這些站點的環境機
能
: 還
: : 不足，接駁也還不便，人潮還不足以帶動周邊消費發展等，這需要長時間來發展，但
房
: 價
: : 卻先跑過頭了，使得各種工商進駐或人潮裹不足前。
: : 三峽北大特區能發展起來，就是低價慢慢吸引人潮，人潮逐漸帶動商業機能發展起來
，
: 房
: : 價跟租金才穩穩上漲。
: 因為林三淡啊，但是漲起來的只有林口三峽。淡水人潮多和但房價更低都炒不起
: 還有三峽其實漲很快，然後離北大最遠的地方還是鬼城。
不少人買三峽都有搶到1坪十多萬的哦，像這樣就會吸引在隔壁土城工作的人潮搬過來。(
淡水附近就業市場不夠大，交通也差很遠)。而高鐵區都明顯高於附近，沒三峽這種比價
效應啊。
: : 你覺得高鐵特區沒炒起來，只是相對值看錯了，不能用台北來看，你看青埔要跟中壢
比
: ，
: : 竹北要跟新竹比，烏日跟台中比，甚至雲林虎尾高鐵一片荒天蔓草，價錢卻跟市區機
能
: 好
: 你講的這幾站都是單純炒作但沒未來的地方
: : 的一樣甚至更貴，這叫炒不起來?只能說炒的人炒過頭而不自知罷了，或太晚上車被
套
: ，
: : 成為最後一隻老鼠，硬要跟台北齊頭是不可能的。
: : 烏日在老台中人眼裡，以前就是溪邊低窪地，會淹水沒人要的地誰要在那邊買房，現
在
: 價
: : 格你說沒有炒夠目標價位??
: : 我也想說台北一坪值五百萬，還沒炒夠呢，這樣說根本沒意義，市場終會決定其價值
。
: : 高鐵區土地不知道都翻了幾倍，我們都知道高鐵這些站蓋在鳥不生蛋的地方，那以前
就
: 是
: : 鳥不生蛋的土地，不是農地就是沒機能連房子工廠等都不值得蓋的那種鬼地方，現在
有
: 多
: : 少土地改為商業用或住宅用地，價格倍數都不知道翻到哪邊了，炒不到台北價就說炒
不
: 起
: : 來???可能是ptt壞了你打錯字或我頭昏才會看錯。
: 高鐵到去年財政重整才開始轉錢....
: 何謂連續幾年...
: 他還有一堆債務要還
高鐵2014年賺55億，營收383億，
2015財改後，賺208億，營收519億，
會虧會破產，只是折舊攤提那些會計數字，還有合約問題，下面解釋。
: : 高鐵連續幾年大賺多少你知道嗎？你知道自償率的意義嗎？你買棟房子收租，說前20
年
: 租
: : 金要攤提買房的各種成本(包含房價)，然後說這20年都在虧錢?
: 都更宅 破舊老公寓～
: 屯20年一次回本加利息。
: 看看文林苑
這邊雞同鴨講XD，這買房20年租金攤提，是在解釋自償率:
營運評估年期內各年現金淨流入現值總和／ 營建期間工程建設經費現金流出現值總和ꀊ
之所以高鐵一堆債要還，瀕臨破產，原因在於高鐵公司與政府的BOT合約。就好比你跟政
府買房20年，賺租金假設是4%，每年賺的錢還要還5%攤提，20年後共賺80%，要還100%，
且"房子歸政府"，然後造成每年資金缺口達1%，當然瀕臨破產啊。
明明高鐵很賺錢，就當初合約時間評估錯誤。所以後來財改才會延長特許營業年期，時間
假設拉長40年，每年只要還2.5%，4-2.5=1.5當然就賺了啊。
: 還有非鄉下地區比較容易因為都市計劃而重劃。政策問題
: : 但還是要說實話，交通會影響房價，但仍要看地區整體機能.就業環境來評估，否則
高
: 速
: : 公路交流道口，或是台鐵區間小站，怎麼房價有些噴有的還是一樣荒涼?
: ”三峽”的就業？烏日的就業？雲林高鐵的就業？
雲林站雖然炒的不合理，也不會超過竹北的價格，因為一樣是高鐵站，周邊就業市場環境
差太多了，我指的是這個。同樣台鐵區間不同站別，或同樣高鐵不同站別。不是說高鐵跟
附近舊區比。
三峽會吸引土城工作的人潮過來，但也很難漲超過土城板橋的價格，就業環境有差，大概
是這個意思。