之前跟興富發的聊天就在講這個.
今天完工的大坪數,幾乎都是三年前開始動工的.
也就是說這3年來,高雄並沒有大坪數的"供給"
而大坪數本來就賣的慢,建商本來就不期待他2年內完銷.
例如都廳院賣了七年才賣完...這樣對建商來講剛好而已.
因為大坪數本來利潤就很高,比小坪數高非常多,所以她可以慢慢賣.
so...這三年其實對建商來講,都是在銷"庫存".
有興趣可以去查一份仲介業做的內政部過戶統計...
你可以看到甚麼國王系列阿,還是OOXX,其實一兩個月還是會成交個一戶.
(阿他們戶數本來就少)
因此這就是目前高雄大坪數的狀況...
建商一邊銷庫存,一邊看風向.
無論是需求累積夠多了開始有錢人反映買不到好房子OOXX...
或是政府政策改變讓有錢人願意開始買新房子.
它們就會開始蓋...
不然就繼續部蓋大坪數,繼續銷庫存.
而建商真正到底在等甚麼?
等需求累積.
因為蓋大坪數根蓋小坪數不一樣.
正確來講是建商賺的東西不一樣.
大坪數利潤高,但是賣的慢.
所以她更需要"後案帶前案"
也就是這一棟我蓋30,下一棟我要蓋33,在下一棟36這樣.
建商必須要局面有機會進入這種一案價格高過一案的循環.
它們才會蓋大坪數.
不像小坪數就只是賺固定利潤,打份工養家活口這樣...
蓋大坪數對建商來講,一方面可以炒作土地增值,外加帶動旁邊的中小坪數銷售.
另一方面可以幫建商打口碑,把品牌擦亮.
最後一方面,進入這種循環可以壓縮前案的銷售時間.
而大坪數利潤非常之高,所以收益會變很好.
所以建商要麻不蓋,要嘛就是等到有這種循環機會才蓋.
而今天因為3~6年前的大坪數還有一定量的餘屋+政策風向不太順風.
所以都壓著不蓋大坪數.
它們還在等風向中.
至於已經蓋的...這些有興趣也可以去查餘屋統計.
高雄大半建商的壓力並不大拉...平均銷售都五六成以上,大坪數那種利潤,貸款都還光了.
還沒賣掉的只是他的"未實現利益"...
當然我不否認京城銷售有點糟糕,不過這也難怪他上一個總經理離職..XD
但是當然我們在新彎曲就可以看到這種蓋大坪數的循環.
一棟一棟的大坪數再蓋,一案比一案貴.
地點也是一案比一案好.
今天你看的到的新彎曲大樓,大概只有貝拉莫里因為前面MLD的關係可以有暫時性永久海景.
其他的跟港之間都是空地耶...這些以後都有被擋的可能性在.
唯一可以肯定有永久海景的,是遠雄the one...
雖然京城62會擋到the one的部分,但是因為棟距和高樓層比較瘦的關係.
所以檔的有限,大部分港景還是可以穿透.
這就是the one的價值...
而下一個永久海景,會是夢時代二期的住宅.
他還轉45度,很故意..XD...兩面海景,所以可以戶戶海景.
畢竟他和港之間的那塊地也是他自己統一的,目前規劃還是遊樂園.
新彎曲的大坪數也是一個典型建商推大坪數的型態.
一案比一案貴,但是一案比一案好,一案比一案囂張..
你看那個號稱亞洲最大豪宅,5xx坪的不是正在蓋...
遠雄也是6x樓超高豪宅大樓,底下是五星級飯店,飯店豪宅結合引領進高雄.
(之前這種規劃只有在北部)
更久以後會有更多噱頭的大樓會一一出現.
然後價位一樣會一個踩一個上去.
沒辦法,這邊是新彎區...
至於說大坪數賣誰??
@@...
一棟才幾千萬的東西不用煩惱沒人買拉.
豪宅是另外一個世界.
高雄身價破億的人一拖拉庫.
問題是它們想不想買你的東西...
而不是買不買得起的問題.
而豪宅量其實很少..完全比不上身價上億的人數.
更何況很多坪數也沒說多大,一百坪??..那也不過三千多萬.
有些身價兩三千萬的就會買來住...
例如醫生之類的.它們收入高,所以雖然身價沒很高,但一樣會住這種東西.
so...誰買永遠都不是問題.
是它們要不要買的問題...
有時候要分清楚.買不買得起請鎖定"公寓"
豪宅永遠不要思考買不買得起,因為買得起的人永遠都比這些房子還多.
一棟10億?高雄買得起的還是可以排隊排很長...是他們要不要花這筆錢的問題而已.
這就是高端產品跟剛性需求產品的不同.
所以我們炒房的,也千萬不要落入這種盲點思維上.
站在高點看剛性需求的產品.
例如中產階級說"高雄沒人住公寓拉"..
靠杯...有錢人多還是窮人多..XD...那買公寓的人多還是買大樓的人多?
可以去調查一下,公寓才是最大宗的交易產品...
我5F公寓還不是順順的可以出掉,3F公寓不要說買家,連仲介聽到你有3F要賣都抓狂想簽約.
啊我現在手上還有2F公寓1F公寓哩..XD...超夯搶手貨耶.
沒看過文化中心一千多萬的1F公寓嗎..有興趣可以多看看實價登陸.
so..你瞧不起公寓,那是你的事情,廣大的窮人需要他成家.
反過來你看豪宅"靠杯好貴誰要買"...
你又錯了...
買得起的人排隊排滿博愛路...
只是他們願不願意買,因為他們可能正住在文化中心的老豪宅裡.
或是還在住澄清湖的大別墅..
甚至把透天店面當住家住..(生意人最愛)
而它們小孩可能還在台北念書,還在美國念書...
等到他小孩回來了,那是不是應該買一間the one給他當新房阿??
或是他老了膝蓋中了一箭無法爬樓梯...也會思考是否買個大樓來住住.
這時候,價格不是問題.
問題是你這個東西夠不夠頂級,夠不夠稀有,夠不夠搭得上他的身分地位.
不同產品有不同的大腦...千萬不要用錯大腦買錯東西.
另外..你看大坪數有時候會賣很爛..
喔,我絕對不是在講德XXX,X勒XX.....
這種沒救的主因就是,他的東西讓有錢人不喜歡.
無論是你格局有問題,還是設計外觀不討喜,還是地點不舒服,還是OOXX.
豪宅買家非常龜毛,他們不怕花錢,只怕沒好東西買.
so...百利海洋帝國都幾年屋了,還成為傳說,就是因為有錢人覺得他值.
而那德XXX,有錢人進去看到動線和格局就皺眉頭..
所以他就滯銷賣不掉.
so...做高端產品,產品要非常謹慎和小心,只要有錢人一個不爽,你就準備被套了.
這跟需求無關,跟環境漲跌無關.跟有錢人爽不爽買有關.
(除非是超級大漲像台北之前那樣,漲到這東西相對價格變成很便宜而被一般人買走)
這時候反觀基層產品...就算是公寓五樓,你全新整理賣200萬,一樣三兩下被秒殺..XD
因為那是剛性需求....無關乎喜好.
窮人火燒屁股要買房子,它們沒有選擇,它們唯一的選擇就是,買得起的最便宜的那一間..!!
所以在垃圾的東西,只要價格到一個數字,都會有人買...
所謂沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格.
很多投資客都說"公寓五樓不能碰"
林杯就是叛逆,你們說不能碰,所以我就偏要去碰看看.
不要說我剛賣掉的那一間,我現在還有一間,入手133,前兩天剛翻修完工.
現在拿出來打算全新整理底價210.
大家覺得全新整理3房兩廳兩衛公寓五樓210會賣不掉嗎..XD
當然啦我也不是無條件再買公寓五樓.
投資客都嗆說都不要公寓五樓,那我當然要用更低價才願意進場阿.
我公寓2F可以接受250~270進場,公寓五樓我當然要150以下才進場.
反正投資客大家都不要麻,那滿地的貨我當然慢慢挑嚕...XD
人家戒慎恐懼的時候,我就會貪婪..