※ 引述《Jose (交通部長˙荷西！)》之銘言：
: 小學生都會算加減乘除 但是變成應用題突然就很多人不會了
: 這個早上突然想到房地產的問題 以下為個人淺見 若有觀念錯誤歡迎討論指證
: 古老觀念有土斯有財 房租養房貸 20年後就是免費得到房子
: 但完全忽略了自備款的機會成本這個項目 過去低利率時代很多人選擇忽略
: 但這其實是改變決策的重要因素 (尤其是開始進入升息循環)
: 我以最近本身入住的的台北市北區5-10年內社區大樓來說
: "2房格局 權狀30坪 成交大概1100萬左右 平均36.6萬 不含車位"
: 從想買房自助的角度分析:
: 當房客一年房租支出 = 2.5萬(含管理費) x 12 = 30萬
: 買房一年支出 = 31.1萬
: 自備款300萬 機會成本4.0%(即我放在銀行做穩定的收益) = 12萬/年
: 貸款 利息支出 800*1.7% = 13.6萬/年
: 持有稅金 房屋稅地價稅 2萬/年
: 管理費 2000/月 = 2.4萬/年
: 買房仲介費1% 攤提10年 = 1.1萬/年
: 買房成本 契稅 印花稅 攤提10年 約1萬/年
如果是貸款金額超過一千萬的時候...的確是買不如租
因為貸款三十年的利息會比你租房三十年還多
很多人大概沒有仔細算過貸款的利息
會帶給自己多大的負擔
除此之外還有折舊、房價下跌、房屋稅的部份需要考量
如果目前房價已經長期看跌..那租屋會是比較好的選擇
先用這個網站試算一下房貸的利息
https://www.firstbank.com.tw/A2_6_8_1.action#
如果現在的房貸利率是2%
那你支付完30年後的利息會有三百萬
總支付給銀行的金額是1300萬
等於說雖然你只跟銀行借了一千萬
但你最後除了還本金之外，得再多付出30%的利息給銀行
如果房貸利率達到3%的時候，則利息的費用高達517萬
等於你有一半的錢都是繳給銀行
到達4%的時候，總支付的利息是718萬
到達5%的時候，總支付的利息是932萬
另外折舊的部分大約是一年1.5%左右
有在看屋的人應該有發現房價折舊的公式
一千萬新成屋附近的房子
經過10年大概會剩八百多萬..經過20年會剩七百多萬
到30年~40年就差不多剩五六百萬
也就是10年的價差一百多萬..一年價跌10多萬
如果你背負30年的房貸..那等於會少掉三四百萬的折舊價值
除此之外政府現在每年一直調升房屋稅
總有一天會達到實價課稅1%的程度
如果一千萬的房子被課1%的稅金
那30年下來就會課稅將近兩三百萬
所以綜觀下來，三十年的買屋成本並不只有一千萬
而是還要算入房貸利息+折舊+稅金=八九百萬
這還不包含目前一年跌15%的部分
這也是為什麼當房貸超過3%~4%的時候
會有很多人寧可斷頭法拍
把頭期款賠掉也不願再繼續繳房貸的原因
因為有人還是會發現這個恐怖的事實
因此歐美日國家會盛行租屋的原因看出來了嗎?
如果房地產的未來是一直持平..或是只跌不漲
那租屋三十年的租金會低於你持有房子所付出的額外成本
所以外國人通常選擇租屋..而不是選擇買房
現在政府只差還沒進入實價課稅階段
一旦達成真正的實價課稅1%的話
那之後租屋會是比較好的選擇