※ 引述《Hermess (取之有道)》之銘言：
: ※ 引述《Jose (交通部長˙荷西！)》之銘言：
: : 小學生都會算加減乘除 但是變成應用題突然就很多人不會了
: : 這個早上突然想到房地產的問題 以下為個人淺見 若有觀念錯誤歡迎討論指證
: : 古老觀念有土斯有財 房租養房貸 20年後就是免費得到房子
: : 但完全忽略了自備款的機會成本這個項目 過去低利率時代很多人選擇忽略
: : 但這其實是改變決策的重要因素 (尤其是開始進入升息循環)
: : 我以最近本身入住的的台北市北區5-10年內社區大樓來說
: : "2房格局 權狀30坪 成交大概1100萬左右 平均36.6萬 不含車位"
: : 從想買房自助的角度分析:
: : 當房客一年房租支出 = 2.5萬(含管理費) x 12 = 30萬
: : 買房一年支出 = 31.1萬
: : 自備款300萬 機會成本4.0%(即我放在銀行做穩定的收益) = 12萬/年
: : 貸款 利息支出 800*1.7% = 13.6萬/年
: : 持有稅金 房屋稅地價稅 2萬/年
: : 管理費 2000/月 = 2.4萬/年
: : 買房仲介費1% 攤提10年 = 1.1萬/年
: : 買房成本 契稅 印花稅 攤提10年 約1萬/年
: : 買房支出居然高於租房 且這尚未計算還本金
: : 本金還越多 你的薪水投入房貸 未來每年能創造的收益越少 即買房機會成本就高
: : 舉例來說20年後我還了本金800萬 現金轉換為資產 你持有一間30年大樓2房的房產
: : 但若保持800萬現金 這20年甚至以後會持續會創造收益 且隨時保有選擇進場的權利
: : 若從想當房東買房收租的角度
: : 支出: = 18.5萬
: : 800萬貸款的成本 = 12萬
: : 管理費 = 2.4萬
: : 持有稅金 = 2萬
: : 買房仲介費1% 攤提10年 = 1.1萬/年
: : 買房成本 契稅 印花稅 攤提10年 約1萬/年
: : 收益 = 房租 30萬
: : 想買房當房東每年淨賺11.5萬,10年後淨賺13.6萬
: : 800萬貸款大概 你的房客大概60年可以賺到 不考慮漲房租(正) 空窗期(負) 利率(負)
: : (是的 房客幫你繳房貸 久了就是你的)
: : 若不買房當房東 300萬自備款創造的收益成本 4.0% = 12萬/年
: : 蝦米 居然差不多 但還可以保持流動性
: : 不管是買房收租當房東 或是買房自助 都是非理性決策
: : 大家可以用這樣 調整變數(總價 利率 自備率 機會成本) 去試算
: : 房價狂漲的時代一定是怎麼買怎麼賺 本金太大了 資產增值的幅度高
: : 但房價持平 緩跌 甚至有升息跡象時 不只是考量貸款成本 還必須要考量機會成本
: : 大樓尚且如此 我真的無法想像現在投入1000萬買35年公寓的人的心態
: : 1. 20年還完貸款後持有的資產為55年公寓
: : 2. 若都不買房20年後持有的資產為1000萬現金 且這20年持續創造收益
: : 3. 尚不包含修繕費用 老公寓修繕費用驚人
: 真是有趣的一個課題。
: 那來假設雙方都有1100萬的情況下好了。
: 房東自備款300萬+800萬的4%獲利。
: 但是需要支付800萬的貸款1.7%
: 800萬年盈餘2.3%=18.4萬
: 房客現金1100萬。年投報4%=44萬
: 支付房租30萬/年
: 年結餘14萬
: 然後。房客的30萬支付給誰？對。房東
: 基於房東需要維持房屋如管理費及您說的仲介費等等攤提費用。房東實領房租以25萬計算
: 房客年結餘14萬
: 房東年結餘18.4+25=43.4萬？
: 以上為個人淺見。如有錯誤歡迎指證討論。
: 對了。我是多多喔。
: http://i.imgur.com/bXhGQSR.jpg
你的例子其實應該也要假設房東也要去外面租一間租金30萬的房子
這樣比較才合理 不然房東的居住成本你不算不對吧
而現在要比的是個人有一筆錢買或租的問題吧
所以應該是這樣
買
自備款300萬+800萬的4%獲利
但是需要支付800萬的貸款1.7%
800萬年盈餘2.3%=18.4萬
持有房屋平均每年的修繕 稅金算3萬好了
所以買房的人是有一間自己的房子可以住加上第一年18.4萬的現金
所以20年來平均算大概是18.4*20=368萬(不考慮複利 期間不用還本金)
所以20年後就是一棟自住20年的房子+368萬現金
租
以現在1100的房子 一年租金大概平均23萬差不多
所以房客現金1100萬。年投報4%=44萬
20年後房客有1100萬+44萬*20(不考慮複利)-23萬房租*20=420萬
租房子就是有1520萬現金
所以先不考慮租或買的抽象的幸福感哪個比較高
如果新房房價在未來小漲 讓20年後現在買1100萬的房子 20年後不折舊還是1100萬
那買的人就是有財富1100+368=1468萬
租的人 財富1520萬
租贏買
如果新房不漲不跌 哪20年後1100萬的房子 算每年折舊2%就好 20年後剩下735萬
那買的人就是有財富735+368=1103萬
租的人 財富1520萬
租大贏買
新房小跌或大跌 哪不用算了 買房輸到脫褲
哪未來新房像過去20年大漲 哪也不用算了 租房輸到脫褲
所以你認為2037年台灣房子會像過去20年大漲 買吧
不過目前的人口推估2037年台灣人口會比現在少150萬人
然後接下來每年都還要少20萬人的速度少下去
還是認為能大漲的人 買吧 加油

選房跟選股一樣不是看平均在操作的

其實這種數據 這邊多一點 那邊少一點 結果就差很多

原來是這樣計算的啊。那這樣看起來真的是買不如租呢。不過這樣一算現在的人真的挺辛苦的。不含房租年存44萬。20年後好像還是不能放心退休其實我從來不預設房價會漲喔。我只是挑比市價低的好賣房子買。然後以市價。或略低於市價賣。不過這也是屬於投資的範圍了。不在自住的討論範圍之內

H大真是好脾氣，雞同鴨講也這麼客氣H大的房東跟租客差別在舉債能量的利用，一有一沒有2者都買得起房，一個純投資，一個買房加槓桿投資房東是現金買房理財貸不還本用點心看別人的文吧，你還不夠格叫我用腦子對，H大的意思就是這樣，一般人租屋，吃虧在沒有用舉債能量你冷靜一點，想一下H大的文，我的推文他的意思就是租屋的人少利用了舉債能量理財貸低過2％的人多的是，不離題了睡覺吧～

理財型房貸不用付本金就可以再貸錢出來嗎？如果是這樣才有桿桿效益，問題的假設是兩者原本都有1100萬，我不太懂房東房怎麼變出多的桿桿？

買北部房 可能屆退休了還沒還完房貸

1100萬現金買房，房子再辦理財貸800，不還本金800再用來投資，這是H大文中的意思所以房東有房子出租，借款800萬用來投資房客，只用1100萬投資，沒有舉債，這也是H大文中的意思天阿～這裡沒有你的員工，可以不要用老闆語氣嗎？H大重點是舉債能量的利用房東本來就有房，你可以假想他是H大

兩位不用吵了，h大也在自己的文章中推文寫沒算到房東自己的居住成本，除非房東要睡公園

現実世界就是房東有房，有錢；租客有錢，沒房，H大舉例子，分享有一樣多錢的房東，房客，有利用舉債能量的差別。

不然就要改題目假設！勝文房東住帝寶，手握1100萬VS 無房文哲，手握1100萬，不用算也知道誰贏

不要老闆當久了語氣就這麼輕蔑，先讀懂H大想表達的意思吧，斷章取義跟台灣記者有什麼差別參不透，多說無益，各自睡覺去吧。認識你們真好。最後一句，舉債能量的利用，有或沒有資產要減負債呀，大哥，equity都是1100我的天阿～～～天天天天啊～睡吧～大老闆改天來我辦公室坐坐吧

我花了所有儲蓄300萬當頭期，買了一間1100的房子，我要怎麼開槓桿嚷銀行再借我800萬？拜託D大教我！

坐下和氣聊聊，不然你瞧不起我們，話也聽不進的H大是用1100買斷，再增貸我不是在跟你爭論怎麼公平比，是在解釋H大的文章意思他不是說2人都有1100萬...天阿...你有看清楚嗎？大老闆

D大 真的麻煩你去看完H大的文章加下面所有的推文，你就會發現H大的假設完全和你不一樣，大家理性討論

那是H大脾氣好呀，L大理性，真的，但是領悟看個人

我幫他回答睡公園！

不過就是買間房子，有需要這麼激動嗎? 要租要買高興就好，何必咄咄逼人!數學不好是一回事，修養不好又是另外一回事 !

你那裡看到我激動XDD 我是覺得好笑....

總有一天會買房不是嗎算到最後自己也是輸家檯面上有沒有很會操作理財的高手在租房的

本來1100萬的房子變便宜再買 哪裡輸?

一樣邏輯可以套在你買房的當下阿

跟龍二說那麼多沒用啦 多多大絕招扯東扯西 他很熟練

以一戶有3-4人算，少一百萬人，等於需求少25-33萬戶

1100的房子可以變便宜再買你也可以再假設房租更便宜

看了大家回文...我覺得租或買根本不是重點，有錢才是重點有3000萬買或租都一樣爽 只有300萬都一樣坎...

總有一天會買..... SO? 總有一天到再說 房子也會蓋新房很明顯現在適合買的只有南部 北部怎麼算都買不如租

我看的懂啊，條件一樣才能比較，謝謝原po耐心的解釋

有一些人是可以討論的，言盡於此。

那些人顯然不包括龍二XDD

原po你也太有耐心了，門外漢的我已懂而且主題就是以買房or租房 同一條件下在做比較而且很清楚的是在建立在本身沒有房子的狀況下買房來租人賺報酬，自己就要另外去租房，沒有很難懂阿

舉債能量利用是好的想法, 端看你做會虧還是會賺的投資p.s.每個都神人知道房子100%漲那早就壓身家梭哈了呼應那個每篇推文都要100%有 4%獲益的這篇分析的就比較正常, 以兩人都有1100來分析

理財高手租房？有啊板上有 帥大