內文：
林佳賢
2017-03-23 Web Only
「台灣房市進入寒冬」「房仲業進入冰河期」......，斗大的標題，頻頻出現在新聞版面
上。危機應該入市，但現在真的是購屋的好時機嗎？比對內政部、營建署資料庫就會發現
，北部房價確實下跌，但台南、高雄的房價不降反升，為什麼？
根據營建署統計，全台各地每年核發的建築執照，從2013年的一年3.3萬件一路下滑，到
2016年只剩2.2萬件，整整少了三分之一，顯示建商減少開發力道，好度過房市寒冬。不
過，內政部實價登錄資料則顯示，「房市寒冬」恐怕只是北部、房仲業、豪宅建商的觀點
，因為台南、高雄的房價並沒有下跌。
房價：北部跌，中部穩，南部漲
2008年起，台灣調降遺贈稅、金融海嘯造成全球股債市重挫，資金改投資房地產，加上都
市更新政策推波助瀾，台灣房價由豪宅起漲，牽動老屋房價跟著狂飆。逼得中央銀行在
2012年出手，採取選擇性信用管制，來降溫房市。
「打房」政策效果顯現，台北市和新北市房價率先於2014年反轉，領先走跌，台北、新北
房價分別由最高點每坪58萬元、31萬元，到去年都降了2萬元左右。
緊鄰雙北的桃園市房價在2015年反轉，從最高點每坪17萬元下跌。台中市房價也是每坪17
萬元，已盤旋2年。
台南市和高雄市的房市，則呈現「量縮價漲」的特殊現象。2013年，台南和高雄的成交量
共10萬筆，去年只剩6萬筆，但房價中位數已分別推升至每坪13.5萬元與15.5萬元。
量縮的原因是過去幾年，中南部交易最熱絡的建案，均是特定地區的豪宅；近2年，這些
豪宅的成交量也受打房政策影響。而高雄房價雖漲，但住商不動產企劃研究室分析，去年
，高雄市立美術館、農16特區與中都等地區，表現都不佳，農16特區房價跌幅甚至達15.1
％。
《天下》採用「房價中位數」計算，是貼近一般消費者感受的房價，而非豪宅價格。
北北桃房價跌，但有18％逆勢漲價
特別的是，在房價下跌的北北桃三都55區，仍有10區的房價逆勢上漲，佔了18％，多受惠
於新交通建設。
首先是台北市的12個行政區中，只有萬華區2016年的房價比前3年高。信義房屋業16區協
理林德誠表示，萬華區房價之所以逆勢走升，是得益於諸多交通題材，包括機捷通車，吸
引買房族到鄰近台北車站的北萬華購屋，以及北捷萬大線動工，未來可望打通南萬華交通
動脈。
新北市的情況與台北市相似：30個行政區中只有6個行政區房價走高，鶯歌和蘆洲兩個成
交筆數較多的行政區，房價漲幅都在5％以上。
然而，信義房屋業6區協理朱大勇表示，帳面上表現較佳的地區，實際房價可能是持平甚
至走低。朱協理指出，實價登錄資料顯示蘆洲區2016年房價續漲，主因是反映該地區早已
成交的預售屋，有很大部份在2016年交屋，原因是舊法規要求，預售屋在交屋後1個月內
登記實價登錄資料，而非在預售屋簽約時就登記，「目前蘆洲房價走勢，實際上是持平或
微幅修正」。
再往南到桃園市13個行政區，核心地區桃園區和中壢區的房價並未上漲，反而是楊梅區與
市郊的龍潭區、觀音區入列，意味著桃園房價漲勢已從蛋黃區轉至蛋白區。
永慶不動產楊梅中山加盟店店長唐嘉才表示，中壢和桃園市區的房價近幾年來已經漲了一
波，使得價位較低且交通機能齊全的楊梅，成為許多桃園購屋族的選擇。他指出，楊梅區
內就有埔心、楊梅、富岡等3座火車站，鐵路接駁便利，未來要到中壢搭乘機場捷運，開
車走台31線也很快就能抵達車站。
台中、台南和高雄行政區，4成房價漲
台中、台南、高雄市的114個行政區，共有49區房價上漲，佔比近43％。
台中市31個行政區，有12個行政區房價上漲。漲幅最大的是霧峰區、龍井區和沙鹿區，前
兩區年漲幅都在10％以上。這些地區成交價每坪約15萬，較市區房價親民許多，且霧峰區
鄰近高鐵站所在地烏日。
台中房價上漲區中，成交筆數最多的是南屯區。信義房屋中五區協理葉宗富表示，南屯區
房價和成交量有撐住，是因為台中七期後期開發的建商案子陸續移轉，鄰近台中工業區的
嶺東地區，近年來蓋了許多兩房到四房的產品，總價主要在1000多萬元上下，與市區相比
較低，吸引中部民眾來此購屋。
而在台南市41個行政區中，有17區房價逆勢走揚。其中，鄰近台南科學園區的官田區，
2016年房屋成交價中位數每坪11.1萬元，年漲84.9％。淡江大學產經系兼任副教授莊孟翰
指出，台南科技園區近年來吸引許多高薪工作者，在周邊地區購買房地產，進而推升台南
市郊房價。
信義房屋台南區協理洪正龍表示，台南永康區2016年房價高於2015年，原因之一是去年高
雄美濃地震在永康釀成重大災情，導致在永康買房的民眾，較不敢購入屋齡20年以上的舊
屋，使得2016年成交筆數中較多是屋齡10年內的透天厝，因此拉高整體房價。
洪正龍指出，去年房價漲幅也在20％以上的中西區，房市熱絡主因受惠於台南的觀光發展
，出現神農街、正興街、國華街等觀光熱點，文創業者紛紛進駐，吸引大批觀光人潮，因
此帶動當地商業發展和房價。
接著是高雄市，情況和台北房價上漲行政區不到兩成截然不同：2016年的42個行政區中，
近半數的行政區房價逆勢走高。
美濃區躍居2016年高雄市房價漲幅最高的地區。根據實價登錄的資料，主因是2016年成交
案件的屋齡較年輕。101件案例中，有31件是前一年完工的透天厝。而2015年成交的物件
，屋齡多接近20年。這也反映出，國道10號開通後，從高雄到美濃的交通更便利，帶動度
假風潮，造成美濃房價走高。2015年1月，高雄市長陳菊接受議員質詢時都表示，「卸任
後會住在高雄，但不會是美濃，因為土地太貴。」
高雄市的三民、新興兩區，價格漲幅也都在一成以上。信義房屋成功漢神店店長吳光祐表
示，這些高雄的舊聚落區，由於素地少，新成屋釋出量不多，相對於更外圍的鼓山、楠梓
等新開發地區，供給較有限，是推升房價的主要因素。
房價上漲後，建商還在蓋嗎？
這些房價逆勢上漲的地區，是否有建商加大開發力道？《天下》以政府的建造執照作為評
斷依據，但申請建照並不代表一定會蓋，僅可視為未來供給的參考指標。以下是房價上漲
地區中建造戶數最多的10個地區。
台中市南屯區的建造戶數2799戶，在全台59個房價上漲的行政區中位居第一，其次是桃園
市楊梅區的1972戶，和高雄市仁武區的1244戶。
莊孟翰指出，建造執照不一定會真的蓋成住宅，建商可能會評估，在房市冷卻時如期推案
不好賺，反而會延後開工、甚至賣掉已經申請建照的土地，或是任憑開工期限過期，讓建
照自行失效。因此，這些建造執照是否會為這些地區帶來新的住宅供給，仍有待觀察。（
責任編輯：王珉瑄）
連結：
http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5081584
其他：北市基期已高，中南部則否，這應該是主要原因，不知跟各位感受是否一致。