童再興：台灣房地產大崩壞才開始
台灣房地產從2014年開始走入空頭市場， 如今「房市急凍」、「房價殺破盤」、「房仲
業名列6大慘業之一」、「房價要慘跌3成」、「房市要冰凍10年」......市場心理已經一面倒向空頭，不過此時，仍遠遠未到最慘烈的谷底點。此次房市下跌的大
空頭形勢，十分險惡，不但可能重演台灣1990年代10年大空頭的歷史，甚至有可能步上日
本房市大崩壞20年的末路。
2003年SARS疫情之後，台灣房市走了10年之久的大多頭，也該休息一下，消化一下高餘屋
量。在政府一連串「打房」動作之下，2014年房市終於反轉而下，如今看跌的預期心理主
宰整個市場，已經沒人看多、看漲，只剩下「跌多少？跌多久？」的空頭揣測聲音了。
人口老化、經濟衰退 台灣房市谷底還沒到
房市要見底，可觀察股市及政策兩大動向。當台股高掛在9千點之上，房價仍會頑強抵抗
，只有等到下一輪台股空頭市場出現，房市才會和股市一起見到底部。當房市血洗成河，
或當權者想救經濟拉景氣時，政府才會展開一連串「救房」動作，這也會是房市見底訊號
出現的時刻。
不過，小英選上總統，民進黨也完全執政，「分配正義」是新政府的施政主調，要讓年輕
人買得起房子，是小英的競選支票，因此至少在2020年之前，恐怕看不到「救房」政策的
身影，至少看不到像大陸政府「救房」拉經濟的景況，近1年來大陸房價果然又大漲起來
。除此之外，會有越來越多的社會住宅出籠，政府4年要推出7萬戶、8年20萬戶，必將進
一步壓抑台灣房價。
然而，即使這次政府出手救房，也不容易見效，原因之一是，台灣利率已低到1%，下降空
間有限，而且未來升息機率比降息機率高。即使房市見底，也不容易再展開新一波上漲行
情，主要因為人口及經濟成長兩項結構性因素，讓台灣房市很可能出現L型走向，就像日
本房市的20年浩劫。
日本房地產從1990年代泡沫破裂至今，房價跌落後便一蹶不振，是世界各國史上最大、也
是最長的一次房地產黑暗期。自有住宅率高的日本，人口呈現負成長，且老化十分嚴重，
再加上經濟失去動能，陷入低成長年代，國民所得增長停滯，自然無力撐起房價。
同樣的，台灣自有住宅率高達84%，甚至高過日本，僅次於新加坡，世界排名高居第二；
餘屋量占所有成屋量的10%，也是高比率；人口結構同樣面臨負成長及老化問題，且未來
10年，人口結構問題將更突顯、惡化，勢必大大衝擊台灣房市。
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真正的主跌段就在明年 溜滑梯要來了
說我家附近沒跌沒感覺的 因為你家離台北較遠 當初領漲 現在領跌
離台北較近的 桃園青埔好慘
南桃園最近真的蠻有感覺 中古大樓 在數字網的開價都有明顯下修 而且是全面