之前PO了一些文 主要是有關人口趨勢的變化
我認為人口算是房價的基本面 如果基本面趨勢呈現惡化趨勢
哪麼房價未來長期的走勢是悲觀的 也走不長久
不過常有人質疑 房價只看人口太過片面 還必須考慮
利率 租金 等
這我絕對同意 故這次主要看 租金報酬率與房貸利率
來看房價變化
以下 設定目前市價1000萬的房子 租金扣除持有稅金 管理費等費用後
平均實收租金為20萬(因房價持續上漲 固這段時間不需考慮折舊因素)
並以信義房價指數來推算出2016年市價1000萬的房子在2001~2016年各會
賣多少 並輔以https://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0201.aspx內政部不動產指數
來推估各年的租金 進而算出租金報酬率 再對照各年度平均房貸利率
歷年房貸利率
2000年 6.8%
2001年 5.8%
2002年 4.4%
2003年 3.2%
2004年 2.5%
2005年 2.4%
2006年 2.3%
2007年 2.6%
2008年 2.8%
2009年 2.2%
2010年 1.75%
2011年 1.85%
2012年 2%
2013年 2.1%
2014年 2.1%
2015年 1.95%
2016年 1.9%
信義房價指數
2001年約在98 2004年約在118 2003年 102
2006年約在142 2008年約在160 2010年約在195
2012年約在240 2014年約在295 2016年約在275
2016年房價1000萬 以實收20萬租金 租金報酬率2% 房貸利率1.9%
2014年房價1072萬 以實收19萬租金 租金報酬率1.77% 房貸利率2.1%
2012年房價872 萬 以實收18.5萬租金 租金報酬率2.2% 房貸利率2%
2010年房價708 萬 以實收18.5萬租金 租金報酬率2.6% 房貸利率1.75%
2008年房價580 萬 以實收18萬租金 租金報酬率3.1% 房貸利率2.8%
2006年房價514 萬 以實收17.5萬租金 租金報酬率3.4% 房貸利率2.3%
2004年房價427 萬 以實收17.5萬租金 租金報酬率4.1% 房貸利率2.5%
2003年房價370 萬 以實收18萬租金 租金報酬率4.9% 房貸利率3.2%
2001年房價355 萬 以實收19萬租金 租金報酬率5.3% 房貸利率5.8%
可以看出2001年時雖然房價低 但租金與現今相去不遠 租金報酬率遠高於
今日 但當時房貸利率高達5.8% 租金報酬率低於房貸利率 因此買房租人
或是買房自住並不是這麼好的選擇 因此房價縱使低 但無上漲動力
2003年時房貸利率大幅下降 使得買房租人或買房自住變成一個理性的好選擇
輔以這段時間台灣首購人口處於歷史高檔 並在2003年隨者利率的一路下降
房價也在開始一路上漲
以25~42歲做為台灣首購人口(剛性需求)總首購人口變化
2000年 673萬 2018年 652萬
2001年 677萬 2019年 648萬
2002年 677萬 2020年 643萬
2003年 678萬
2004年 680萬
2005年 681萬
2006年 683萬
2007年 685萬
2008年 685萬
2009年 685萬
2010年 685萬
2011年 683萬
2012年 676萬
2013年 670萬
2014年 665萬
2015年 661萬
2016年 658萬
2017年 655萬
直到2014年隨者租金報酬率隨者房價上漲 報酬率一路下探 在2014年時已經低於房貸利率 房價也在此時見到高點下探至2016年租金報酬率與房貸利率約莫相等
因此從已上看的出來房貸利率對於房價的影響是明顯的
以台灣這15年租金的變化來看 可以預料未來台灣的隨者所得成長停滯
租金亦不會有太多變化 因此推估未來利率的變化 可大至掌握房價變化的趨勢
台灣央行於去年下半年到今年上半年多次降息 但隨者下半年出口年增率回穩
應不在需要降息 且以金融業隔夜拆款利率來看
台灣:0.18% 美國約0.375% 日本-0.065%
台灣能在寬鬆的幅度有限(台灣也沒有推行日本式寬鬆的條件) 輔以美國即將升息 油價基期已低 未來1~3年油價反彈勢必帶動通膨上升使央行再行寬鬆
空間有限 因此未來短期利率易升難降 但台灣景氣除非有大幅突破提升不然利率亦不可能大幅上升 推估未來1~3年房貸利率約莫落在1.9~2.4%之間
輔以首購人口已見高開始小幅反轉 因此推估短期房價將緩慢小幅下修
至於長期隨者人口結構惡化 人口死亡人數提升 未來""租金易跌難升""
""空租率亦大幅提高"" 租金報酬率會大幅不如預期 會使台灣房市
處於長期空頭狀態
另外有一個因素可能導致房價一次較大幅下修的可能
就是過去10多年的房價上漲使得 房產持有者從未考慮折舊損失的成本
因此如果未來短時間房價因為持續下修 使得房產持有者開始意識到
持有房產的折舊成本 那麼房價可能就會有一次較大幅的下修
如果以每年折舊成本設定為房價的0.5%~0.75%
那麼以2016年說
2016年房價1000萬 以實收20萬租金 租金報酬率2% 房貸利率1.9%
變成
2016年房價1000萬 以實收12.5~15萬租金 租金報酬率1.25%~1.5% 房貸利率1.9%
會使租金報酬率明顯低於房貸利率 因此房價必須下修使租金報酬率約相等房貸利率
那麼房價會下修變成659~789萬之間 下跌2成到3.5成之間
以25~42歲做為台灣首購人口(剛性需求)總首購人口變化
2000年 673萬 2018年 652萬
2001年 677萬 2019年 648萬
2002年 677萬 2020年 643萬
2003年 678萬 2021年 634萬
2004年 680萬 2022年 627萬
2005年 681萬 2023年 618萬
2006年 683萬 2024年 607萬
2007年 685萬 2025年 593萬
2008年 685萬 2026年 581萬
2009年 685萬 2027年 571萬
2010年 685萬 2028年 559萬
2011年 683萬 2029年 547萬
2012年 676萬 2030年 537萬
2013年 670萬 2031年 528萬
2014年 665萬 2032年 517萬
2015年 661萬 2033年 505萬
2016年 658萬 2034年 493萬
2017年 655萬 2035年 480萬
2036年 467萬
2037年 453萬
2038年 443萬
2039年 433萬
2040年 421萬
2020年約高點的94% 2025約高點的86% 2030約高點的78%
2035約高點的70% 2040約高點的61% 之後還會更低 大概只會剩4成
死亡人口變化(估):計算方式:2016到2020以死亡率千分之7.5
2021~2025以死亡率千分之9計算 2026~2030死亡率千分之11計算
2031~2035以死亡率千分之13計算2036~2040死亡率千分之15計算
(目前台灣死亡率約千分7)
2016年 17.6萬 2028年 24.6萬
2017年 17.7萬 2029年 26.0萬
2018年 17.8萬 2030年 27.0萬
2019年 18.0萬 2031年 28.0萬
2020年 18.1萬 2032年 29.0萬
2021年 19.1萬 2033年 30.0萬
2022年 19.6萬 2034年 31.0萬
2023年 20.1萬 2035年 32.0萬
2024年 20.6萬 2036年 33.0萬
2025年 21.6萬 2037年 34.0萬
2026年 22.6萬 2038年 35.0萬
2027年 23.6萬 2039年 36.0萬
2040年 36.5萬