最近常會看到一句話:非台北的新屋有些都已經跌到一坪才16~17萬 這些年營造成本都上漲多少了 還能跌多少
所以去查了一下營造成本這些年到底上漲了多少
指數
2001年 62.87
2002年 64.20
2003年 67.20
2004年 76.69
2005年 77.22
2006年 82.82
2007年 90.28
2008年 102.90
2009年 93.79
2010年 96.78
2011年 100.00
2012年 100.83
2013年 100.49
2014年 102.33
2015年 99.44
2016年 約98
所以2001年到2016年總計上漲55% 確實有相當幅度的上漲
但是跟房價上漲的程度完全不在同一個天平下
按信義房價指數
2001年第一季 100
2016年第二季 279.74
可以發現營建成本總計只上漲55% 房價卻上漲179%
因此這段房價的上漲很多是漲再土地價格 建商利潤 等…..
如果我們以假定 2001年一個房子土地成本約佔房價的20%~50%(大樓 透天都不相同)
這些年土地價格 建商利潤(假定2001年時建商利潤抓20%)不增加 單純只考慮營造成本的
上漲(管銷成本併入營建成本假定上漲率跟營建成本一樣)
哪麼現在信義房價指數應該只會約在""115~135""之間 所以約有120%的房價漲幅
的錢落入土地 跟建商利潤裡 所以現在的房價沒辦法再降? 似乎不是如此
去年我裡我家5分鐘車程的地方有個建案目前成交價約在一坪18萬上下 這個建商在
2006年也在哪旁不遠推一個建案 當時平均成交價是9.5萬左右
如果2006~2016年房價只反映營建成本跟管銷成本 哪麼這個新建案定價10.6萬
就足以反應營建成本跟管銷成本的上漲 可是這新建案確賣18萬
這18萬-10.6萬=7.4萬 就是土地上漲跟多的建商利潤
因此現在房價夠低了 跌無可跌? 看來不是這樣