※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1NXttHF6 ]
作者: Blackrice (國際情勢) 看板: Gossiping
標題: [爆卦] 一個建商坑殺地主的合建案例!!!
時間: Thu Jul 14 19:55:57 2016
一個建商坑殺地主的合建案例
來爆一個相當險惡的合建案例。這個故事驗證了一句古諺:匹夫無罪，懷璧其罪。
苦主是一名老頭子地主，在桃園XX特區附近擁有一塊1000多坪的地。事發當時距離現在
十多年，當時XX特區還未蓬勃發展起來，不像如今將近30層樓的廣廈豪宅林立，一坪房屋
動輒叫價30、40萬。
由於老頭子地主子女眾多，因此老頭子便想蓋一整排透天厝，分給各房子女。恰巧老頭
子其中一個子女的小學同學長大後成為一間建設公司的老闆，該建設公司規模不大，屬於
中小型的在地建商。由於老頭子自己不懂得蓋房子，之前找合建案時又發生過糾紛，想說
下一輩關係不錯，在該子女與該建商的慫恿遊說下，老頭子就想請該建商幫忙蓋一整排透
天厝。
為了表示誠意，老頭子地主用8000多萬的價錢把一半的土地持份賣給該名建商，想說讓
起厝人也參股，蓋的房子才會用心紮實，這樣算下來一坪大概16萬左右，以十多年前的行
情來說也算相當便宜。接著老頭子地主跟建商談好，扣掉起造時的建築成本，將來蓋好的
透天厝無論出售或是雙方分屋，均是一人一半。持平來講這個條件對建商是相當優惠的，
畢竟起造時的建築成本算多少也是建商自己自己報，地主也外行，要再多揩一層油也是便
便利利。
當初老頭子地主會願意出售精華地段的一半土地持份以不太貴的價格賣給建商，就是想說
建商是自己子女的小學同學兼好友，希望建商能幫忙合建，一般人受了這種天下掉下來的
恩惠，都懂得心存感激，想說趕快把透天厝蓋好，賣一賣賺錢雙方分，利己利人。
沒想到該名建商所圖謀的遠不只如此。從一個局外人的角度來看，這些能在社會上混到
老闆的人，人格特質就是永不滿足的貪婪，對方讓利之後，不但不心存感謝，反而步步進
逼，想整碗端去。
該名建商先是遊說老頭子地主說該地段蓋透天厝太浪費，報酬率不高，慫恿應該跟周邊
的幾個小地塊作整合，當土地面積跨越過一個門檻，容積率就會大增，並且能夠把建案的
臨路寬度稍加拓展，土地價值就能翻個好幾倍。到時無論是自己蓋大樓或出售土地，報酬
率都將翻倍。
到這裡都還沒啥問題，合情合理，這件事確實是對雙方互蒙其利。可是接下來建商做了
一個我看來很怪的要求: “叫老頭子地主把剩下的一半土地先過戶到他自己(建商)名下”
!!! 該建商的說法是這樣才方便跟周遭的小地主談土地整合???
我個人覺得建商在這個時間點應該就動起歪腦筋了。
很簡單嘛，要跟周遭地主談土地整合跟原先那塊土地是一個人持有或兩個人共有有差嗎
? 這根本是微不足到的小事情，只要談的當下讓另名持份者也參予，甚至一紙授權書就能
搞定了。又不是說原先的土地由100個人零碎持有，內部要先整合好外面的人才會意願高
。
偏偏這老頭子地主古早時代出生的，生性單純，做了一件大錯特錯，令他這輩子悔之莫
及的恨事。他還真的又把剩下的一半土地持份登記到該建商名下，但至少有點理智的是，
有用建商8000多萬的本票做擔保。但事後看起來，這8000多萬的本票跟土地的實際價值根
本不合比例。
於是形成一種很奇絕的情況，老頭子地主原本是想要找人幫忙蓋房子的，為了表示誠意
，先是把一半的土地賣給建商，接著又把剩下的一半土地登記在建商名下，短短的幾個禮
拜之間，他手頭上剩下的就是8000萬元的現金跟8000萬不知道能不能對現的本票。
而最後那塊地賣了多少錢? 答案是五億! 而且這還是4年前的賣出價格。偏生桃園這幾
年房價飆很兇，這土地要是放到現在不知道值多少銀兩?
再把話題拉回十多年前的當時，後來原先的土地整合破局，建商並沒有跟周遭地塊成功
整合。按理說來建商這時該立即把登記在他名下的一半土地持份歸還給老頭子地主。老頭
子地主不斷地去催促建商趕快合建或是把土地歸還，可是建商就以會尋求新的整合方式為
藉口，遲遲不願歸還。這十多年間，建商就把該地塊晾在桃園不管，自己在台北發展自己
的事業。
這段期間對不懂法律的老頭子地主來說，真是一種煎熬與折磨。一開始抱著與人為善的
想法，想不到整塊地都不在自己名下了。東西在別人手上久了，只好想說不然請建商把剩
下的一半土地持份買下好了，不然他不肯還我也不是辦法。於是雙方就相約找出一個解決
之道。
此時該建商厚顏的程度展露無疑。
他提出的第一個解決方案是叫老頭子地主用一坪58萬的價格把一半的土地持份買回去
!!!
這條件有多誇張? 要知道當初是為了推動土地整合，才把一半的土地持份暫且登記在建
商名下，於情於法在土地整合不成功的情況下，都應該把這一半的土地無條件歸還給老頭
子地主。而他竟然叫老頭子地主拿出兩億八千萬買回去!!!
建商提出的第二個解決方案是用一坪32萬的價格跟老頭子地主買下這一半的土地持份。
這樣建商就能名正言順的拿下完整的地塊，不用顧慮後續的法律糾紛。
老頭子地主雖然傻，但還是有基本理智。一想不對，同樣一塊地在同樣的時間點，你要
跟我買就是一坪32萬，我要跟你買就是一坪60萬，這實在不合理。何況這塊地還是我的，
我只是在推動土地整合的情況下，暫且把地登記在你名下而已，這都有書面契約為證，在
法律上這塊地還是我的阿。
但老頭子地主也顧慮到現在土地是登記在建商名下，於是雖然他一半土地持份的當時價
格至少有一坪50萬元以上，他還是願意用一坪32萬賣給建商。
但建商仗著土地已經轉登記到他名下這點，死都不要。
最後的結局是建商有跟周遭幾個小地主做土地整合，用一坪58萬的價錢把整塊地賣給不
知情的第三人。畢竟土地謄本上並不會顯示出“該塊土地是為了合建的緣故老頭子地主把
一半土地持份暫且登記在建商名下等字眼”土地謄本所顯示的就是建商是整塊地的單一所
有權人。外面的人乍看之下也是覺得所有權很乾淨，就買走了。
問題來了，老頭子地主並沒有想要把土地賣掉阿!! 他從頭到尾只是希望合建而已。於
是希望至少建商能賠償他的損失，依據一坪58萬的價格折算一半的土地持份的現金給他。
想當然耳！做事情狠絕到這種程度的建商當然不肯，只願意用一坪30萬元的價格折算給
老頭子地主，理由是由於我(建商)推動的地塊整合，土地價值從原先一坪的30萬上漲到58
萬。
最後當然雙方鬧上法院，老頭子地主同時提出民事刑事告訴，刑事提出詐欺告訴，民事
提出損害賠償。
沒想到詭異的是檢查官竟然認為該建商詐欺罪不成立，雙方只是單純的民事糾紛，連起訴
都不起訴。
幸好民事庭法官還算明察秋毫，至少判建商該以一坪51萬的價格，乘以一半的土地持份
，折算成現金還給老頭子地主。算下來大概是2億4千萬的金額。也算是給建商一個教訓，
不是把土地哄騙到登記在自己名下，就可以為所欲為。
但總的來說，老頭子地主還是虧很大。如果土地留到現在，至少有5億元以上的價值。
現在只有一開始把一半土地用一坪16萬賣給建商的8000萬的現金，加上2億4千萬的債權，
而且這2億4千萬的債權，還有繼續往二、三審上面打的變數。要拿到錢也是遙遙無期，更
不用說建商會否私下脫產了。相當慘不堪言。