最近常常看到類似的文章，魯叔分享一下心得給鄉民們做個參考~
１、預售屋的成交實價登錄查不到？？
預售屋的成交資訊，必須等到建商在交屋後，把整批的資料送給內政部上網。所以即使是
在大樓剛蓋好，或是蓋到一半甚至是剛推案只有模型時，都是查不到的。另外成交的時間
點有的建商會標注，可以看出行情的趨勢；但也有的建商會全部一次以交屋的年月做登錄
，只能抓到成交價卻沒有辦法抓到成交的時間點。
２、那如果還沒交屋要怎麼查行情？？
預售屋還沒有交屋無法在實價登錄查詢，這時候除了代銷/建商提供的資料外，問問看建
案附近的仲介吧！訪價時多問幾家，抓出平均值做個參考。
(很多仲介跟代銷/建商的關係其實都不錯，這是因為有些建商賣到剩個5戶10戶時，會撤
掉代銷中心把餘屋交給仲介去賣，像是魯叔自己合作的建商也有6.7家。)
３、建商/代銷提供的成交行情會不會造假？？
有機會，但這只能說買屋的人自己判斷房子值不值得跟怎麼出價了。
魯叔的觀察是"假的了一兩戶，假不了全社區"，基本上也不用想太多，因為代銷/建商會
告訴你的成交價格往往都是較高的，所以想要抓最低點幾乎沒有參考資料~
(題外話，真的會賣房子的代銷，其實拉抬價格時反而不常用同建案的拱價，反而是很仔
細的介紹建案的環境.建材.社區質感等等，塑造出房子價值後，再拿出實價登錄週邊中古
屋的成交價來拱新房子的價格，最後再放一些些折扣讓買家覺得划算。一套流程下來反而
成交率高)
４、建商要求做假成交價格登錄怎麼辦？？
建商其實並不常向散客要求造假，細節可以查一下魯叔之前發過的文章。
建商會向散客要求做假，有幾種情況：剛開始推案，需要做出高價來拉抬後續的銷售；或
者是因為現在市場成交價格下滑，必須要做出高價向之前成交的客戶交待。
(例如之前成交一坪20萬，現在因為市況不好只能成交15萬，那代銷可能必須作高價應付
之前買20萬的客戶，以免客戶出狀況甚至退訂)
如果遇到代銷/建商有做假合約的要求，其實不一定要幫忙，因為對買方的實質利益真的
不大...
５、要怎樣買到相對便宜的價格？？
一個新建案通常在幾個時間點會比較好談價，通常在剛開始推案時需要造勢創造熱銷的情
況，這個時候銷售人員往往會主動給折扣。
再來是當建商賣到剩10%－15%左右的餘屋時，這時候也是談價的好時間點。因為當建商的
賣到剩沒幾戶時，代表建商的成本早就回來了(建材管銷廣告等等)。以現在的市況來說，
能多賣一間就是多賺一間，所以這時候往往也能談到不錯的價格。
另外除了代銷自己的案件外，這個時間點會有一些賠售的屋主也會把"紅單"，交給仲介或
是請代銷"寄賣"，看屋時多問一下代銷有沒有投資客寄賣的，或是找附近的仲介問看看，
也都有機會挖到不錯的價格。
打的好累~大家晚安XD