※ 引述《birdfish (好可怕好可怕)》之銘言：
: 家人想要買房 預算大約2000萬
: 眼下有兩個物件, 想請問板上大大2000萬是否可買到, 以及那個比較好
: 市中心30年大廈(國宅) 使用坪數比較大
: http://buy.yungching.com.tw/house/1819285
: 東湖區10年大廈 使用坪數較小
: http://buy.sinyi.com.tw/house/95720T.html
: 因為地點 坪數 新舊 都不太一樣 只有價格似乎差不多
: 不知道這兩個物件哪個價值比較好?
: 可以請幫我分析一下嗎
: 謝謝
我來跟你講一下東湖的問題好了
東湖在上個世紀末絕對是比南港汐止耀眼的一個區域
因為勞工階層大量移入，庶民經濟起飛，從康寧路到東湖路到內溝五分各處都是人
當時西湖才剛搞完基隆河，大直跟濱江街一樣荒涼，沒有復北地下道
西湖在那個年代是比不上東湖的
沒有捷運的時代，公車很多是東湖起頭的，往士林往台北車站往信義新區往市中心都很多
為了眾多人口，築起商圈，開了哈拉影城，重劃了內湖二期，開了東湖交流道跟康湖隧道
一時之間東湖成了各階層在內湖南港汐止三地新區的首選
有錢就往二期、康寧路這邊住，沒錢就往內溝上游遞減
東湖位置剛好在三地居中，商業也僅次於內湖德安百貨
哈拉影城還是內湖南港汐止三區至今唯一的影城(美麗華在中山區，南港國賓不來了)
捷運東湖站跟葫洲站通車成為東湖的巔峰
但是東湖現在已經沒有再作為內湖南港汐止三區核心的價值了，交通前景亦不佳
1.判斷商業價值，西湖內湖早已往美麗華移動，南港跟汐止也有自己的商場了
東湖看起來就只有哈啦影城，而且不像內科南軟汐科為西湖南港汐止帶來就業人潮
東湖的商業活動會漸漸不敵鄰居們，有些店已經開始往南港汐止跑
甚至內湖五期地區都靠大賣場衝出自己的一片天，東湖定位在內湖區算小尾
2.作為住宅區，也止於內湖二期重劃，柯文哲看起來也不打算搞葫蘆洲安康路那一帶
偏偏東湖住宅歷史不是很長，區域內大多是連棟透天山莊宅或普通公寓
都更價值不高，巷弄狹小，除了零星改建外不會有太多發展性
住宅消費商圈規模差不多就這樣了，反而會被一橋之隔的中信及Citylink吸走
所以東湖的住宅消費商圈可能會蕭條一點點
3.從公路觀點，東湖只有國一，還上不了汐五高架，要在平面一路開到泰山轉接道
相較南港有國三國五跟環東，汐止有汐五高架跟國三，東湖交流道又非常塞
南湖大橋也沒辦法直接上下環東大道，一定要在南港端轉來轉去
開車在東湖實在沒有很好的優勢
4.從軌道觀點，東湖只有文湖線，到高運量兩頭是南京復興/忠孝復興 跟 南港展覽館
進市區除了去東區忠孝復興方便外，其他都是要天上地下大轉乘
文湖線沒進南港站，你要去搭高鐵台鐵硬是要再多轉一趟板南線
去台北車站更久，五堵搭區間車直達台北車站的時間都比東湖用文湖轉板南線快
本來有一條可以直接插進市區的民汐線，但是被柯文哲駁回了
還搞成汐止接到東湖....搞笑，不然能直接通往民生東路也算是個新出路
5.地形問題，東湖被山切成沒有大面積完成平地，離山近就溼氣重
東湖的未來在內湖南港汐止三區中實在不樂觀，在內湖區內也最沒前景
跟汐止比起來至少汐止還有一塊地可以當民汐線機廠聯開，東湖沒有了，什麼都沒有了
即使人口一度密集到民汐線還規劃了東湖支線，現在看來也沒用
東湖就一個台北版的安坑，該開發的都差不多結束了，是下台的時候了
買東湖跟市區光復南路比起來已經等不到郊區未來開發的夢
那就不應該買入東湖
因為買郊區就是要賭它生活機能、商圈、各方面起飛
東湖是上個世紀已經規劃完開發的差不多的郊區
不是像南港現在還有個東區門戶計劃正要起飛
也不像汐止搞啥大汐止經貿園區繼續帶來人潮
更戰不了西湖已經成熟不敗的內科
除非葫蘆洲安康路潭美街有翻案，不然東湖就是東湖，就是這個樣子了
Citylink只要另外找來的影城一開，哈拉影城商圈崩潰在即
汐止南港的消費都不會再往東湖跑了，單靠東湖人口很難說影城商圈維持的能多好
畢竟東湖不是天母也不是民生社區