我一個在台北地院當法官的學長之前有跟我討論過凶宅認定的問題。
(但這應該不是他審的案子，反正現在法學資料檢索還找不到這號判決)
我認為本判決把死者跳樓認定成「非冤屈所逼之自殺」故非凶宅，
是離譜了點，畢竟過往多數法院實務在認定自殺造成的凶宅時，並不區分是否出於冤屈。
但這個判決確實突顯了內政部給出的凶宅定義過於模糊，解釋上本來就容易有歧異。
不過，這個法官對於死亡型態的認定根本不是這個判決勝敗的關鍵因素。
重點是，本案事實中最後死亡的地點是在社區中庭，是在集合住宅的公設區域。
多數實務判決認為，凶宅死亡地點必須限於專有部分內。
也就是，如果死亡地點是在公設區域，公社是各住戶公同共有，
那死者原本住的、或死者選擇跳樓的那戶就不能算是凶宅。
這是一個長久困擾司法界的問題。
因為如果把公設認定成凶宅，會有整個社區都被認定成凶宅的問題，
這樣凶宅範圍太擴張。
如果把死者原本住的、跳樓的那戶也認定為凶宅，
又與「發生死亡事故」的定義有所不合。
所以最後多數法官都會採取比較保守的立場，死亡地點必須限於專有部分內。
但說穿了，就是凶宅認定這種問題本來不該強求法官做出正確判斷。
如果審案法官根本不信鬼神、或信仰其他宗教，是不是凶宅對他有差別嗎?
再加上我國憲法第7條已經很明確採取了「政教分離」的立場，
憑什麼要求法官去迎合部分台灣民俗信仰的觀點?
因為凶宅認定是個非常主觀的問題，法院內部的判斷其實也沒統一過。
所以如果要杜絕買賣糾紛，最好的做法就是一開始買賣雙方在契約書裡，
把凶宅是否列入買賣物之瑕疵擔保、以及如何認定凶宅的標準一併寫清楚。
法官絕對是最尊重當事人的契約自由，原則上一切照契約文字去判斷。
凶宅的認定標準，以97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函最有參考價值。
該函釋略指：「賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附
屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)
，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭
砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」
依內政部的標準，死亡地點就不限專有部分了，專有部分有求死行為也算。
不過內政部函釋對法院沒有拘束力，所以之前判決沒有採用這個標準。
但如果把這個標準放到買賣契約裡，基本上就有拘束法官的效果。
其他相關資料可參照：
http://tinyurl.com/pq3wdlp
http://www.paochen.com.tw/OnlinePublicationsDetail/2/13