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【黃益中專欄】真想救房市，那就老實一點降價賣！
黃益中 2015年08月26日 12:41
央行宣布鬆綁豪宅及新北、桃園等六區信用管制後，民眾看屋不增反減，買氣比房地合一稅定案之前還要冷。根據《聯合晚報》報導，過去一周主要都會區上網留言與電話詢問量全部不增反減，其中新北市下滑24%最多，新竹、台中減幅也在二成以上，連全面解除信用管制的桃園市，詢問度都下降12%。推案市場也呈現同樣市況，桃園地區成交依然沒有起色；雙北則是來客量、成交量都下滑，北市平均約少了一成，新北市則大減一到二成，不少建案甚至減少三成以上。
不意外，因為問題在房價阿！
台灣房地產交易早已停滯，去年（2014年）全年買賣移轉棟數，創下SARS以來新低量，六都之中以雙北市的衰退幅度最大。這種冷清市況到今年更慘，今年上半年全台移轉棟數降到13萬5千棟，預估全年將不到30萬棟，將再次創下新低量。
也難怪建商急了，另一則報導《沒人看房了 建商盼政府救經濟》，建商老闆直接講明，股市房市現在都不景氣，救經濟是當務之急，除了活絡房市別無他法。該老闆特別強調：「很多人說房價會大跌，這是沒有根據的臆測。房市走十多年的景氣，是因銀行貸款利息低、購屋負擔輕，有錢的人根本不會存放銀行，在全球持續降息之下，也就不會有人願意大幅降價求售。」
覺得好笑的是，既然房價不會跌，那求政府做什麼？
我們來看看實際情況：以桃園青埔的「吉富捷靜」為例，當初建商開價約是21、22萬左右，實價登錄則落在22.7萬，但從最新實價登錄可發現，每坪剩下17.36萬。再看位於桃園市的「新帝標」，一開始開價26～29萬，結果最新實價登錄每坪只剩18萬。房價落底了嗎？根本還差得遠，房產專家Sway表示，一開始青埔每坪是從12萬起跳的。桃園在地網友也直嗆，新帝標一開始開賣是14~16萬的。
寫了那麼多，就是要跟讀者說，現在看到建商降價求售的宣傳，其實都是假的。把開價特意拉高然後打幾個折出售，自住客還是冤大頭！這些炒房客當初進場成本太低，加上利息太低游資太多，口袋又賺太多太飽，他們完全挺得住，也還不打算離開這個貪婪的炒房派對。
這場派對歷時十幾年，這期間，一些阿貓阿狗都變成房產專家，搞得如果買房地產會賠錢都像神話一樣不可思議。住展雜誌統計，1999年至今，台北市新成屋漲幅約3.7倍，新北市也漲超過3.16倍。然而，16年來實質薪資不漲，房租漲幅也跟著停滯，最後的結果使得台灣的房租報酬率僅剩1.57％，房價租金比創下全球最貴的64倍，意味著房東必須收租64年才能回本。這也是房價泡沫指標的一種，合理標準值應該低於20倍，就連超高房價的中國與香港，也不過是38與35倍。
到這裡，讀者就該清楚台灣房價泡沫究竟有多嚴重了吧。
股市或房市都有一句行話：「量先價行」。意思是當成交量開始變大，市場買氣旺盛，想買房子的人變多，房地產價格自然會推升高漲。同樣地，那如果沒有量呢？那就表示需求不振，房子沒人要買，價格下跌真的只是遲早的事。
十多年的大泡沫，不可能一時半刻就消掉的。但是，時間站在自住客這邊。買房子是終身大事，不是逞一時之快的衝動，現在是比氣長的年代。
既然都知道台灣房租報酬率是世界第一低了，就表示租比買划算太多太多。所以，暫時先租房吧！明年起房地合一稅上路，房產交易所得稅最高45％、最低也要10％，再加上地方政府持續調高持有稅的稅基，未來的房屋稅與地價稅只會越來越高，還有央行升息的最後一槍在等著，我就不相信滿手新成屋的投資客能撐多久。
「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格」，屋主不降價就不要買，未來的房價就像一把掉下來的菜刀，千萬要冷靜以對，小心成為接到最後一棒的那隻老鼠！
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