混合自住需求喔..
這樣就是要取捨.
混入自住,你要先考量你的自住喜好,這很重要.
很熱鬧還是整個環境很優雅,選擇是相反的.
然後新屋...新屋的特性就是要槓桿高,你不槓桿高,新屋投資效應很差.
so...一般是新屋貸款9成 vs 20年屋貸款8成會有類似的投報效應...XD
但你自備款400,你去買1000萬的新屋,槓桿很低,這樣你增值效應其實就弱很多.
然後新屋方面,現在最新推的新件案大概平均價再26(15F的平均價).
(整個高雄,除了重點區域外,其實市區價差沒很大)
5樓大概再24,15樓大概再28...(2~4樓不列入考慮)
3房帶車位大概會再1200左右.
當然你可以買已經推出一年以上快交屋的.
大概平均再24.1000萬買到三房帶車位應該有機會.
反正新屋是看梯數的,以動工那天為基準.
2014梯就24平均,2015梯就26平均,你找到2013梯大概就有21.
只是15F工程時間大概只有一年多一些,所以蓋很快,2013梯的大概都是成屋.
對純投資來講,預售是比較爽的,因為我10%定金不用卡我貸款或持有不動產數字.
10倍界王拳(槓桿)又射後不理...
因此像我們不會去玩新屋,只會紅單拿到預售就賣,賺了就跑...
而如果你要放到交屋,那基本上你需要搭配重大建設.
例如最近已經到處再流傳高雄火車站地下化的消息.
http://probiotics01.pixnet.net/blog/post/427997975
像這一篇文章,到處傳來傳去....另外新聞也開始再一直反覆的提地下化.
這些跡象就是建商再打底了....替他門這一區的新件案做廣告熱身.
高雄和別人不一樣,高雄會都更...並且很大規模的都更.
當然這是高雄特有的都更,也就是拆透天蓋大樓...
高雄火車站這一整區,這段時間大概有1x間新大樓要推.
從我們玩的大悅,都心苑,華尚dear,慶旺DC,聯尚V1,京城彩虹,新亞都,齊秦忘了幾重奏.
星河匯,和風....還有幾間我突然忘了名稱的...XD
然後準備動的,八德路南台路口,建國自立路口,興復發的六合案和博愛案.還有幾處.
這些全都是吃鐵路地下化....這麼多件商大大小小並且有豪宅建案再裡面.
(並且好多棟都是29F以上的高樓型件案)
so...你可以視火車鐵軌和捷運夾住這一區為一個新的重劃區也不為過.
所以你搶進第一或第二波,大概買再平均價24~26上下.
等到鐵路地下化後,大利多刺激無論自住換屋,或是替小孩買房子,或是置產收藏.
這樣後面會有更多的力道去稱他....而你是第一批貨第二批新屋,無論怎樣你都屹立不搖.
後面增值,你也才會比較有力量.
尤其建商應該會再這一區炒好一段時間,因為還有很多案子後面會繼續推,繼續廣告.
因為他有第二波第三波利多,例如火車站站體商業百貨大樓,站東商圈等等.
然後更多的名嘴,更多的文章,更多的新聞不斷的曝光.
這樣你自然新屋增值就還可以期待.
不然如果像你買生態園區那邊好了.
那邊因為很早就開始再炒,新屋量也很大.
但是沒有建設沒有話題.
所以到後面就會有新殺舊的問題...
畢竟你現在來買,從巨蛋後開始炒到今天,已經6年以上,一梯退三步,你都要退到18步去.
所以你比便宜和CP值,你比不贏6年屋的那些學長姐.
你比新..
因為你二手屋轉售無法幫下一手做9成貸款.
那也許你的0年屋賣1000萬,建商新屋要1200萬.
可是買你的房子要自備頭期款200萬,但買建商的只要120萬...
並且處女情結的影響下,人家會直接跟建商買新屋,不會接手你的新古屋.
(8成的無論包租公,自住戶,中期投資者,全都是卡頭期款.只有長期置產的後盾比較硬.)
而你再頭期款戰爭下大輸,自然你就不好賣.
so...像這種已經炒一段時間+沒有利多的地方...
你要長放,投資效應就很差....
而美術館這種地方是這樣.
他是第一,第一有第一的光環...那就是有能力買的人,都會考慮擠過來湊熱鬧.
所以他長期買盤會繼續湧入,因此你雖然不是大學長,可是你已後也會有更多學弟.
因此你就渾渾噩噩的卡再中間也是可以度日子.
so...如果愛美術館居住環境,可以買美術館,反正他長期穩定成長.
建商也會繼續再這邊炒,例如京城62F這種指標性件案都還沒推.
so....第一的區域也是可以囤屋的.
只是問題當然回歸到,這邊比較貴,1000萬買的東西可能就不好.
不是跑到邊陲地帶非中心位置,就是房子有一些瑕疵例如方位不好隔局不好之類的.
將來你再賣,你的價格一樣要承擔這些缺陷.
農16土地有限了,另外被少數人壟斷土地,所以他的力道有限.
記得,一個地方建商越多越好,這樣才會炒熱.
一個地方建商不夠多,被少數人壟斷,除非他特別大咖,不然炒起來會不夠熱.
像華鳳特區只有兩個建商,所已沒事不要過去,除非你跑短期...
兩個普通的建商要炒一個重劃區,太吃力了...他門廣告費沒那麼多...
so...在第一選擇下,美術館優於農16...
只是對投資來講,美術館其實效應還好...
一方面他要買便宜很困難,買盤太多再看,所以買低賣高很難,利潤很低.
另一方面,他是最貴,然後話題還好不過一個地下化還不是主角.所已利多有邊際效應.
所以他穩定增值...長期置產很好,但短期中期炒作不太會選擇他.
但是對自住來講,卻是很好的選擇,尤其你喜歡這種優雅環境的地方...
灣區特性是,他是CBD...
我是覺得不好住拉,人車太多,你光停車就受不了,環境繁雜,活動一堆.
但是當然,他有更多更多的百貨公司,更多更多的電影院,更多更多的展覽館.
更多更多的工作機會,更多更多的遊樂園,更多更多的誠品,星巴克,法式餐廳OOXX...
然後地價會瘋狂的飆漲...尤其一堆觀光產業再跟大家搶房子.
旅館阿,商場阿,都把土地透天或是整棟大樓搶走..
so...已投資來講,長期投資首選一定新灣區.
那個商業中心,他再難住,我也可以把房子租給旁邊的上班族,甚至公司也會承租.
租金一定一值上升,你光看這一年,一年就好,這邊租金的變化就知道.
更不用講年底鴻海3000人徵才,立刻超過1500戶的需求量,你再來看他租金大暴漲.
但是你考慮到自住,那....你要確定點比較好,不然住得很痛苦也是沒必要的.
不過1000萬要再灣區買,大概只能擴散到旁邊去買像四季純阿,齊秦忘了幾重奏之類的.
正灣區內應該沒有這種商品...
如果你很在乎你的房子增值,對住的接受度比較大,那也是可以的.
至於其他地方,像河堤,武廟,文化中心等等.
他門新屋的增值就會偏差...以投資效應來講不太好.
這是因為新屋本身漲的慢,外家又沒足夠的利多讓建商再那邊大規模收透天改建大樓.
東一棟西一棟,沒有集中性,這樣你的房價會龜速成長...XD
並且也許2015年一棟,2017年再一棟,阿靠杯你門就會被視為不同時代的東西.
那這樣你買26好了,2017他來蓋32....你的26可能只能被拉高到27或28.
因為你門會被居民視為不同時期的產品.
重劃區特性就是,一次性推案,2014 2015 2016 2017連起來每年都推個很多間.
這樣對買盤來講,你們是同一時期的東西,所以當你2014推再22,2017推32.
但是2014的產品買盤會認為和2017沒差很多,所以他可能可以烘台到28.
so...像這種新案東一間西一間的,你的增值可能就會弱不少.
因此雖然武廟那邊有下一個時代的炒作熱區,大順路.
(現在建商在偷偷收土地中...等到火車站地下化炒完後,就會開始過來這邊了)
可是問題是還沒開始大炒,你現在進場買新屋,時間效應很差,外加以後會被隔代認定.
所以新建案我就不太建議買這個地方.
(15年以上的中古屋就沒這種問題...限定新屋)
這種情況可以參考大昌路的國家盛宴,他一直炒不起來,因為就只蓋了他那一棟.沒有後續.
最後結論.
你的投資性直是自住兼投資.
並且限定新屋+1000萬上下的物件.
所以如果你重自住,買美術館.
你重增值,買新灣區.
你要方便又顧到增值,買火車站.
河堤,武廟,適合買中古屋不要買新屋.
不過如果你買10年以上中古屋,那就是另外一個故事了...XD