本文同時發表於小廖的個人BLOG：
http://saletwhouse.blogspot.tw/2015/07/blog-post_15.html
(有圖好讀版，歡迎支持)
各位親愛的朋友大家好，我是21世紀桃園寶慶加盟店的小廖，
參加完PTT版聚後，發現大部分的朋友對明年即將上路的房地合一稅，
都已有初步的了解(畢竟板上臥虎藏龍，大家都會做功課)，
如果您還是不了解房地合一稅與舊制的差別，小廖有做了一張簡表，歡迎參考。
http://i.imgur.com/ocjn5Em.jpg (歡迎轉貼)
BUT，人生最重要的就是這個BUT，
大家一定都還是會對房地合一有些疑問，
或著是條文的細目有看沒有懂，
也因此幾位客戶有向小廖提到：
『小廖，房地合一稅實施後，會不會影響我!?甚麼是我要注意的啊!?』
也催生了我起手撰寫『房地合一沒告訴您的事』這一系列剖析文章的想法。
今天第一篇，我想要談的是關於自用住宅免稅條件與對學區影響。
前情提要、自用住宅的條件與條文出處：
在特種貨物及勞務稅(俗稱的奢侈稅)與房地合一稅實行之前，自用住宅這名詞一般
來說被用來做房屋稅、地價稅與土增稅的減稅，直到奢侈稅實施之後，大家開始關心
奢侈稅特有的自用住宅免稅。
奢侈稅時代，自用住宅的條件：必須是本人、配偶及未成年直系親屬名下僅有1戶，
在賣屋簽定契約前設立戶籍，持有期間不得有出租或供營業的情形。
(104年1月7日馬總統又發函補充需有自住事實)
參考資料
財政部的說明： http://www.dot.gov.tw/userfiles/files/1040325.pdf
1040107總統補充：
http://www.president.gov.tw/Portals/0/Bulletins/paper/pdf/7175.pdf
未來的房地合一稅，自用住宅的條件：個人『或』其配偶、未成年子女設有戶籍；
持有並實際居住連續滿六年且無供營業使用或出租。滿足條件後出售課稅所得在四百萬
以下免稅，超過四百萬按１０％稅率課徵。且６年內一家以一次為限。
(參考6/24總統補充第四條之五第三項)
個人『與』其配偶『及』未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。)
參考資料
財政部簡表：
http://www.dot.gov.tw/dot/content/image/20150514131024.jpg
總統與財政部6/24補充：
http://www.dot.gov.tw/dot/file/201506240001.pdf
重點整理：
小廖在這邊先針對重點簡單說明，奢侈稅是訂得很嚴格，但是實務上會被課徵到
的比例太低(大部分的人都會持有超過２年，因此根本不會被課到奢侈稅)，所以我不
討論，我只討論未來房地合一後會有的影響。
重點來說奢侈稅就是『很嚴格的一家一戶概念』，全家都要設籍但使用次數
與持有期間沒有特別限制。而房地合一稅就是一家可持有多戶(夫or妻or未成年子女)，
但若想要使用自用住宅免稅優惠就必須設籍並連續居住滿６年，
且６年內一家(夫+妻+未成年子女)僅能用一次。
實務影響
房地合一後，實務上最容易被影響的就是為了讓小孩上明星學校所增購的學區宅：
舉例來說，假設某甲在105年以後為了讓小孩可以上明星國中，因此預期在學區附近
會添購一間房，並將小孩的戶籍遷入新屋上小學，之後等小孩確定可以上明星國中後，
便將新屋出售，則某甲要如何操作才能順利使用自用住宅免稅呢？
答：在舊屋不提前售出的狀況下，某甲的新屋必須要讓未成年小孩設籍
並連續居住滿六年且期間不能出租、營業，
同時某甲的新屋售出時該小孩未成年(滿20歲)、獲利未滿400萬，
則售出時即可享有自用住宅免稅的優惠。
但需等6年後某甲的舊屋才能再次使用自用住宅免稅
(因夫妻+未成年子女6年內僅能用一次)。
也因此，小廖認為，為了避免未來還要再增購一間學區宅導致自用住宅優惠被影響
(或是強迫您持有6年降低彈性)，
買方應該在買屋時就直接考慮到學區，而非等孩子屆學齡才思考，以免影響自身權益。
如果您是直接END請看結論：
房地合一沒告訴您的事-自用住宅限制變多變嚴格了，未來增購學區宅，
您的彈性被降低了！若有學區需求或預估6年內『可能』換屋
請在今年購屋或直接選擇有學區優勢的房子入手！
●轉貼請註明出處●
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本文為個人心得文，詳情請以財政部公告實施內容為準
PS:下篇會針對購屋時機與未來會受歡迎的產品分析，
因利用值班時打此文，故下篇預估要10天後才會出爐，請見諒。