文長，並帶有個人意見，不喜慎入，因為是強者我朋友的經驗分享，本人將不會回應任何
戰文或是問題，看不慣的人就當我卡虎爛就好！我也不是炒房的，也不要問我房子怎麼
買，這個問帥大比較利害。
本文開始……
小弟一向都在此板上潛水，第一次發文，小弟分享一下強者我朋友的經驗，讓大家了解一
香港的第一線的炒房功力其實不輸台灣的，我們跟他們比起來，大概就是帥大才有功力
力跟他們一比了(小弟也是帥大的粉絲)，為了讓大家了解香港的現況，會交待一下前因後
果，其實700萬港幣在港島、九龍等地區大概就是可以買到400呎大小(一坪約36呎)
香港的房子很早就有實價登錄，我記得是可以看到十五年來的交易紀錄，如果實價登錄
有助於壓低房價，香港早就成功了，事實證明並沒有，另外，香港的房地產市場個人覺得
是經濟自由的，就是一定是跟著行情走，無論是買房或是租房(我用強者我朋友的例子證明)
香港的房子有大跌過兩次，一次是九七，一次是sars，其他基本上是漲的。
我個人覺得：別再靠北"居住正義"，台灣是真正有居住正義的地方，因為租金很低，
你在台中一個月兩萬的租金，可以住到市價一千五百萬的房子，在台北大概可以租到二千
萬的房子，因為租金長期以來都很低，你或許買不起房子，但你一定租得起讓自已住得
舒服的房子，香港則是租金跟著房子的市價漲(見下例)
以下都是以港幣為單位，*4自已換算台幣，我會儘量說詳細一點，免得以為我在寫虎爛
天水圍跟香港市中心的關係，大概就是台北與淡水之間的關係，但是天水
圍有很多"雙非"跟陸客入住，因為離深圳很近。
強者我朋友
2010：開始工作，中學教師，薪水二萬五(一般大學生畢業1萬1到1萬3之間，高中畢
業文員，服務生8000元，還有他們的大學學費很貴，加上很難考，香港約700萬人，加上
夜校共有九間大學，台灣2300萬人，有166所。)，天水圍，租房子，一層與同事合租，
因為那個時候房地產還算低，嘉湖山莊，麗湖居、景湖居、美湖居，一戶大概在150
萬到200萬，打兩年合約(一活一死)，月租6500元，網路上出租訊息大概是6500-7500
同一區同一棟大樓，2000年的時候，一戶的成交價大概在80~100萬之間。
2011年：因為第一年約滿，就變成活約，開始想找房子，也差不多是在200萬左右，但因
為付不出頭期款，差不多要二成到三成，所以手上也沒錢，就買不下去，那個時候我
陪著看房子也想買，也是沒有錢，我只想到覺得租金收益還不錯，然後就開始一直漲上
去了。一年之內漲了50%，變成250萬-300萬之間，
2012年：租約到期，房東漲租金，8000元，要租不租隨便你，網路上的出租訊息變成了
8500-9000之間，大家都漲了租金，因為房價漲了，你不租外面多的是人要來租，而且
合約只願意打一年，因為房東知道，房價會再漲，明年要再漲你一次房租。
2013年：房價真的漲了，房東又來了，開價10000，最後殺成9500承租一年，
靠！你說這麼多強者你朋友，是強在靠北香港租房子很貴厚？阿不就好棒棒！
真的強的來了
2014年八月：真的受不了房東每年都機八一次，開始找房子，發現自已住的單位，
已經變成320萬~380萬(樓齡三十年)兩年來漲了80~100%，他媽的早兩年買就好了，最後
還是找了一個新的建案"村屋"(有點像我們的農舍，只能蓋三樓透天，)
靠了家裡的資助，跟幾年的存款買了中層，290萬，因為上層要380萬，一樓也要380萬，
加上跟親友借的，可以準備好三成的錢，七成貸款。
http://ssproperty.com.hk/property/%E5%A4%A9%E6%B0%B4%E5%9C%8D%E8%A5%BF%E9%90%B5-%E5%85%A8%E6%96%B0%E5%B1%8B%E8%8B%91%E5%B0%9A%E8%AD%BD-2/
2015年二月：就是這個新聞的政策一出來，馬上就打到他這個首購族的，氣到馬上打給仲
介問看要怎麼辦？怕到時候錢不夠，買不了，後來房仲說：可以繳一個保險費，然後
參加"按揭保險計劃"，只是利息比較貴而已，本來想再請房仲幫他賣出，因為怕錢不夠
but！but！but！因為這是本篇的亮點，所以要說三次。
2015年三月：強者我朋友裝買家連絡了另外一家仲介，想了解市價，得到的資訊如下：
這個建案總共有9期(我朋友買的是第1期(預計2017年初可以入住)預售，付了一成訂金)
目前1-4期全部賣光，第5期現已開賣，6、7期被一個買家(或是發展商)包走了，
建商賣的歷史價格：上層坪數大概在1000呎，中層是700呎，下層是1000呎
第一期 上層350-380、中層270-290、一樓350-380
第二~四期：加10%，賣光
第五期：上層賣450-470
現在的拋出來的市價：
第一期：上層448 中層348萬&368萬、一樓448；買入價分別是：350、270&290、350
第五期：上層498、508萬、540萬；買入價分別是：450、450、472
大家發現了嗎？通通加價二成賣出，如果因為這個新政策打房成功的話，應該會出現逃命
潮吧，不但沒有，還加價出售，而且還讓買家知道當初賣家買多少，人家就是要賺麼多，
連殺價都殺不動，一殺價，仲介馬上轉頭就走。
看過奪命金的就知道：早上下訂，下午脫手，賺50萬港幣。
強者我朋友要是現在肯馬上脫手，半年時間，馬上賺50萬港幣， 他支出的成本只有29萬
但是他選擇再打電話回家要錢，因為他相信會再漲，房子都還沒蓋好，就漲成這個樣子
等它蓋好了，應該可以賺一百萬港幣，
以上還是分層的價格，
整棟的：因為超過700萬，不受這個新規定的影響，
第一期：買入900萬、980萬、1000萬
現拋市價：1155萬、1320萬、1320萬
以上就是香港炒房地產的現場實況轉播，其實有點像我們台灣的紅單滿天飛的情況，
大家都說房子貴，買不下手，香港也是，但是在2014年中的香港夠貴了吧、夠高點了吧
還是有人可以從中獲利，以30萬賺60萬，港幣哦，
這一整區1-9期要是讓它完全建好，就等於是一種小型的造區，人潮一進來，房價就會再
漲上去，當初他要下訂之前，有問過我，我大概幫他一些研究後，跟他說用力買下去就
對了，我的理論很簡單：
1.因為三年前在元朗也有一個很類似的建案，也是出現這個建案的情況，第一手轉手、
二手轉手，每一手都賺一成，形成現在的房子市價
2.這個建案第一期共有26棟建築，其中只有四棟分三層的形式出售，全部總共是31戶會入
住這個地方，換句話說：你付300萬，跟22戶拿1000萬的人當鄰居。基本上他們比你更在
乎環境，更怕房價跌。
3.會買這種整棟屋村的人，通常都是有車需要停車的人，香港交通很方便，根本不需要
自已開車，車子不貴，但是養車、停車很貴，有車的人，通常都是小康以上的。
4.這個建案離西鐵站算近，交通方便，位置不錯，後期的位子都不好(不過以後會有社區
巴士往來西鐵跟繞行全區)
5.反正你是要自住的，又不怕跌價，要是跌個50%，再買一間來攤平吧，
結論：不管是什麼政策，打房都是沒用的！因為沒房的人永遠都想買房，沒人想一輩子
租房子租下去，這是觀念的問題！這個觀念不改，房價永遠漲不完。
當真的房價開始跌的時候，你就會覺得一定還會再跌的，所以還是沒有買
結果又偷偷的漲上去了，總歸一句話：敢買敢賭的人，房價再高都敢買敢賭；不敢買不敢
賭的人，房價再低都不敢買不敢賭。
買房子是大事，不是說賭就賭，但在你衡量自身能力之後，覺得自住也是負擔得起，
或是出租收益也是負擔得起銀行貸款，就是你應該要賭一把的時候。
小弟另一個強者我朋友在100年的時候，購入北區崇德路大樓電梯公寓一層(27年樓)室內未
整理28.61坪(室內25坪，當時他身上只有17萬，買220萬貸款165萬，爸媽借給了他50萬，
自已個人信貸70萬，花了100萬的裝修費，總共花了300萬，開始出租，一個月租金18000
也收了四年的租金，後來103年房子增值後轉貸，銀行核可以借240萬，代表最低市價
約300萬，把信貸還清，爸媽的錢也還清，
104年同一棟大樓內部未整理的成交400萬，以他的房子，賣440萬一定沒有問題，四年來
租金不算，就賺了200萬，為什麼會漲？因為台中市裡30坪大小的，已經沒有500萬以下
的物件了，新的都要1000萬以上，這是四年前都沒有想到的，就只是剛好賭對了！
但是說他賭他也花了很多心血，為了買到最便宜的價格，房子一開始，開價300萬，房仲
說270可以成交，240萬要再談，他一直等到專任約過了，透過許多方式查到(合法的)
，屋主在雲林斗六，幾乎每個星期都去那邊拜訪屋主，一直盧一直盧，盧了整整三個月
最後220萬成交。自已找工班裝修、發包木工、泥作、水電，
房子整理的很美出租，還有房客租到想跟他買，
問他說為什麼都有漲這麼多還不賣？他說：賣了我就再也買不到這個價格的房子，回不去
了，另外我一個月租人家一萬八，你知道在台中租一萬八的房子市價大概要多少錢嗎？
大概是1000萬到1500萬之間，這麼高的投報還需要賣嗎。
以上就是兩位強者我朋友的真實例子，他們都是上班族而已，但他們都很努力的工作賺錢
等時機，做功課，他們絕對不是專職做投資客或是炒房的人，但因為他們的努力、眼光、
運氣，讓他們得到一些意外之財，但這不絕對是意外，而是在他們一步一步的努力後
上天給的禮物。
能夠看到這裡的人，我很感謝花這麼久的時間看我的廢文，希望這篇文章也能帶給你一
些啟示跟心得，有人會好奇，講得這麼多強者你朋友，還幫你朋友做研究，是否要先承認
你就你是朋友，不幸運的，我就是那個不敢買的人跟沒錢買的人，2011年，我就到過香港
跟強者我朋友一起看房子，2012年看到漲成那個樣子，我就吐血了，現在2015年了，
叫我買房，我還是買不下去，真的太貴了！可是有沒有還在靠房地產賺錢？其實還是有很
多人，就視乎眼光、膽勢，我沒有！但我不會靠北沒有居住正義，看看香港的租金漲價才
是真的沒有居住正義。更不會唱衰房市，高買高賣，低買低賣而已，都有市場行情，
有沒有跟上車，下對車才是重點。不是有個小資女孩集資買房跟紅色子房嗎？紅色子房就
不用說了具備很不錯的經歷跟背景，那個小資女孩幾年前小弟曾經參加過同一個營隊時，
有過短暫的接觸與聊天，其實就跟一般的台大學生沒什麼兩樣，很聰明、有想法，健談
也很可愛，幾年後因為努力的做了自已想做的事，也是在不動產中創造了新的經濟模式。
其實一開始只是想回應強者我朋友被這個新政策打死了又活過來的故事，沒想到打這麼多
盼未傷到各位的眼睛。
※ 引述《ceca (生活藝術大師 N)》之銘言：
: 內文：
: 金管局公布新一輪逆周期措施，以應對樓市持續升溫的風險。
: 金管局總裁陳德霖宣布，即時將700萬以下自用住宅物業最高按揭成數，由6至7成，
: 降至一律為6成。第二套自用住宅物業及各類非自用物業，供款與入息比率上限，都
: 由5成降至4成；在利率壓力測試下的上限，則由6成降低至5成。
: 3項措施即時生效，但已簽訂臨時買賣合約的買家不受影響。
: 陳德霖說，明白措施無可避免影響部分用家及首次置業人士，但金管局職責所在，
: 不可不保障金融體系及銀行穩定。
: 連結：
: http://goo.gl/y8A7FO
: 其他：
: 靠杯,終於有一個大腦清醒的政府....=.=
: 香港終於醒了,知道要打低總價不是要打豪宅...
: 不像台灣腦殘政府還再打豪宅...
: 貸款成數決定熱錢的去向.
: 也許你把低總價的物件貸款成數拉高,會在時間內造成自住需求的人頭期款不足.
: 但是問題在於,熱錢會比這些人更早撤離,因為槓桿太低,現金投報差.
: 尤其如果你開放高總價貸款8成,低總價貸款6成.
: 我告訴你,就算是台北可能也會產生,旁邊公寓1000萬,隔壁同樣坪數豪宅10億.
: 但...有關係嗎??....至少一般人買的到1000萬的3房公寓住的起.
: 而炒家你就讓他們去炒豪宅阿,炒到翻天又不甘一般人的事情.
: 當然我知道很多仇富的魯蛇還是會浪費生命跑去人家家抗議.
: 但在實質上,這樣才會讓一般人買房壓力不會過大.
: 但是台灣腦殘政府還再打豪宅..xd
: 株不見一堆人不買大坪數,把錢拆成一大堆部分來卡低總價.
: 甚至像我這種還專買最低價中的最廉價物.(不過當然是卡精華區)
: 你說一般人怎麼買的贏我們??...
: 阿自然低總價的狂漲,大坪數的卡死.
: 表面上整體漲幅並不多,但實際上,一般人要住的房子越來越貴的狂噴.
: 這我都不知道該說啥好.
: 不過另外一點要講的是.
: 香港在台灣貸款是5成.
: 也就是說,香港人買他家的貸款成數快跟買台灣是一樣的.
: 然後算上他們高昂的交易稅(持有稅也不低,不過他們出租投報是3%就是了)
: 因此台灣吸引香港投資的誘惑力又更上一層樓.
: 所以大家好自為之.
: 不過呢,港仔也講,想要在台灣買house...
: 果然港仔也懂要先衝透天...XD.....