※ 引述《gallen (gallen)》之銘言：
: 常常聽人家說 第一桶金 買小屋換大屋
: 有這麼容易嘛?
: 我覺得沒這麼容易耶
: 除非你口袋夠深 買到增值很快的房子
: 不然以小屋換大屋
: 沒被套房就不錯 或是中間被房仲賺了多少
: 小屋換大屋 有那麼容易嘛?
: 個人覺得沒那麼容易
: 那是投資客口貸夠深 功課做好 才知到哪裡買會增值
: 一般人 可以買個小房子 有分工作 然後安穩過一生 就不錯了
: 小屋換大屋 沒足夠本金 沒做好功課 難上加難!
這種最主要要再一值漲的前提下.
當然如果你拉長線來看,鈔票一直印,長線來看市區房價永遠都再漲.
(有人說,新台幣這10年內印了一倍,我是查不到資料拉...不知道有沒有人查的到)
那麼...只要你鈔票貶值速度超過貸款利率.(因為自住的話,租金收入先不能算)
你就是借多少錢,套利多少錢...
也因此,你10年前100萬買500萬,10年後500漲到1000,你就算都沒還本金,你也是只欠400.
那你手上就會有600的現金,自然你就可以去換2000的房子.
這就是買小換大的奧義.
再你房貸低於通膨之下,賺取利差(房屋增值),滾高本金.
至於說如果剛好遇到大崩盤,那你就只能選擇多囤幾年撐過去.
而囤屋就要看租金.
如果租金高於貸款,那你買屋就是再省利差,租屋就是讓房東賺錢.
so...當你10年錢100萬買500萬的房子,租金投報3%.
這樣就算它崩盤了,其實你也沒虧,因為你租金就算不漲也大概3%,還是比房貸少.
所以你就繼續囤到他漲回來..
至於租屋者,你租屋表面上看起來你好像跌的時候沒虧到.
但如果你低點沒買而是一輩子當租屋者,那3%的租金你就是虧到了.
像我家低貸款又愛長期置產的物件.
通常都會同時評估他的長期價值.
包含他的增值性,租金投報,租金增值性等等.
所以通常長期持有也都以店面為基準.
保持自己在很久的持有中,無論租金還是增值,都採再很安穩的位置上.
然後沒事不賣,囤到天長地久海枯石爛...需要用錢也不賣,跟銀行貸款出來用就好.
(店面增值,你就增貸出來用就好)
and...有話說,賣金店面會敗家也是這樣來的..XD
一個同時具有增值和租金增值效應的店面,沒事情你千萬不要賣他.
除非你已經發現商圈轉移了..店面要沒落了...你可能還是要多思考才能決定該不該賣他.
so...通長就是,先去玩玩小物件...
就像上面講的那樣,在房價漲的前提下,靠貸款賺利差,房子只是借來賺利差的工具.
(並且投資的話,因為不是自己住,所以利差是 增值+租金-房貸 =利差,數字很大喔)
一間變兩間,兩間變四間,四間都賣掉後.就把湊夠的錢拿去買店面結案...
之後再用店面增貸錢出來繼續玩小物件...XD
講白點,我家歷年來就是再幹這種事情,很無腦很簡單,方式一成不變.
當然店面可能也會小換大,不好區域換好區域,但是最後資產還是會維持在店面上面.