※ 引述《snostaw130 (snostaw130)》之銘言：
: ※ 引述《YiShenHsieh (汲汲營營)》之銘言：
: : 作者: YiShenHsieh (汲汲營營) 看板: Gossiping
: : 標題: [爆卦] 實價登入再砍一百才是成交價
: : 時間: Sat Jan 10 17:51:24 2015
: : 最近看房的心得
: : 一開始總是以實價登入當做成交價
: : 後來發現實價登入的價錢都比當初斡旋的還多了一百萬
: : 剛開始還覺得奇怪
: : 後來才知道原因
: : 例如一間房子五百五十萬成交
: : 妳會在實價登入上面看到六百五十萬
: : 然後建商會建議妳用六百萬貸款
: : 他們才好在實價登入上面報高
: : 但妳實際全額是全貸五百五十萬
: : 建商再把多貸的五十萬退給您
: : 再繳房貸時去把這五十萬繳回去
: : 這時我才恍然大悟為什麼實價登入價格
: : 總是比我們知道的成交價多一截
: 紅單、合約跟實價參考一下就好了，眼見不一定為憑，講幾個自己親身體驗的手法
: 紅單操作：
: 這階段通常是代銷跟投客串起來操作，大致上就紅單壓高價
: 目的是讓買方誤以為投客只是平轉或是賺一點而已
: 有些已經合作到有默契，有新案子，投客兩手空空去拿個單
: 期限到沒騙到拍拍屁股還個單
: 代銷圖的是炒作行情，投客圖的就無本生意囉
: 合約操作：
: 這階段就是建商跟購買戶之間的默契了，基本上也是合約壓高價
: 最常用的是另外簽一張額外輔助裝潢款單據
: 舉個例，假設這個案子實際售價一千萬，合約價會打一千兩百萬
: 建商跟買家會另外簽一張 "檯面下" 的額外輔助裝潢款兩百萬單據
: 建商圖的是提高行情還有省得買貴的盤子找麻煩
: 買方圖的是可以多貸一些或是轉賣時一樣讓下一手誤以為被賺不多
: 實價操作上面幾篇討論蠻多了就不累訴
: 這些操作不是只有小建商或小廣告公司在玩，知名建商或大廣告公司玩的一樣兇
: 手法其實很多，但萬變不離其宗，就兩個字
: 人性
這就是我不持有成屋的原因.
大多數人買房,最大的關卡是頭期款而不是支撐貸款.
那一間1000萬的房子好了,你貸款8成,你頭期款要200萬.
但是如果建商幫你做啥1090,或是ab約,你只要100萬頭期款就可以買下來.
因此,一般人跟建商買成屋或是預售屋,壓力會遠比接手投資客的"成屋"輕鬆很多.
因為投資客把這個"貸款優惠"給用掉了,除非投資客願意幫你做ab約,不然你就是比較難買.
當然很多投資客也會貪圖這個建商優惠貸款,想說我只付10%,10倍槓桿很爽.
但其實後面1~5年都會不好賣....
主要除了買方買新屋的"處女情結"外.
也是在於這個貸款優惠造成買方頭期款壓力比較大造成的.
so...一般都會再預售屋就把物件轉一轉出去.
(反正紅單拿到的優惠其實就賺很大,你只要賣跟建商一樣貴就好,投報都非常可觀)
不持有成屋..
除非這個成屋有特殊價值,或是打算養很多年並且這是多利多區.
或是啥重劃區卡位前面建案等後面抬轎這種.
利用反正建商幫你做ab約,10%頭期款就可以買的10倍槓桿來賺.
持有5年雖然漲幅都不多,但因為槓桿很大,所以現金投報率還是很不錯.
當然,這就是另外一種算盤的打法就是了.