文超長
這篇是住展的文章 所以...
但什麼都漲 薪水不漲 即使歸因原物料漲 房子沒理由不漲
沒辦法買的還是沒辦法買
大家的看法如何呢
謝謝
文章來源：
yahoo房地產
https://tw.house.yahoo.com/news/%E8%B6%81%E8%91%97%
E6%88%BF%E5%83%B9%E7%9B%A4%E6%95%B4%E4%BE%86%E8%B2%B7%E6%88%BF-060507815.html
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【文/住展雜誌】政府打房動作一波接著一波，讓許多買家轉趨觀望；房市成交量大減雖
然是個事實，但是並不等於房價就會大跌，現在房市正處於賣方不願降價，而買方觀望的
盤整期。很多人都在問，房價到底會不會大跌？還是只是暫時停漲？目前是進場買房的好
時機嗎？
今年房市利空消息不斷，除了政府政策偏空外、學運遊行、梅雨季干擾以及年底大選，造
成市場觀望氣氛和延後購屋，但觀望和延後購屋代表著「需求」仍然存在，政府打房絕對
不可能把房價打低，在游資充斥，利率仍低，都市土地有限的情況下，長期來看，房價只
會繼續上漲，民眾應把握這段契機進場。
;33把握契機危機入市
房地產市場有句名言「當越來越多人觀望的時候，正是買房子的好時機」，正所謂「危機
入市」，這時進場的議價空間較大，而且趁亂入市，正是財富重新分配的轉捩點。
房市有人看多，有人看空，本來就是正常，但是歷史經驗告訴我們，台灣十多年來經歷
SARS、金融海嘯、央行選擇性信用管制及奢侈稅、實價登錄，每個時期都曾造成房市回檔
，就會有人看淡未來，急著釋出物件，但有人也敢危機入市，隨後房市急速反彈，漲勢驚
人，這時大膽進場買房的人，都是最大的贏家，反而是那些急著脫手的人，事後莫不後悔
萬分。
大膽進場都是贏家
台灣的房地產幾經起伏，一九九七年底亞洲金融風暴，國內房市遽跌，很多空頭專家學者
都說景氣還會更慘，不少民眾聽信這些專家學者的話，瘋狂降價求售，結果沒多久，經濟
景氣呈現Ｖ型反轉，那時候大膽買進的人現在都在偷笑。
二○○○年政黨輪替，台灣的房市再次受到重挫，有不少人認為，主張台獨的阿扁執政，
老共一定不能容忍，台灣這下子完蛋了，兩岸戰事很快會引爆，於是移民的移民，資金出
走的出走，但是太陽還是照常升起，台灣再次挺過危機，房價又恢復上漲局勢。
二○○三年SARS肆虐，二○○八年全球金融海嘯，二○一一年奢侈稅實施，二○一二年歐
債危機，每一次發生這種重大的利空事件，房市都會受到衝擊，但歷史經驗證明了一件事
，當時大膽買屋的人，因為買在「相對低點」，成為最大的贏家。
悲觀氣氛就是買點
沒有任何人會知道房地產市場什麼時候才是谷底，但房價從長遠趨勢來看，一定是漲多跌
少，二十年來，投資房地產的人幾乎沒有人賠過錢，當市場上一片悲觀氣氛的時候，就是
買點。
現在可以進場了嗎？很多人擔心房價還會再跌，而且明年的利率恐升，現在進場會不會套
牢？
這個問題的答案是：你認為房價下跌的空間有多大？雖然目前市場的觀望氣氛濃厚，但需
求仍在；利率升息當然也會對房市有影響，但利率往上漲表示景氣回升，大家口袋有錢，
房價怎麼可能會大跌？有自住購屋需求的民眾，如果聰明的話，此時反而是進場購屋的時
機。
以日本為例，日本長期負利率，所以日本的房子十多年來從來不漲，日本首相安倍晉三上
台後，立即結束日本長達十五年的通縮，促使日本大型銀行開始調高房屋貸款利率，很多
日本民眾趁利率尚未全面走高之前提早購屋，促使東京房地產破底回升。
房價下跌空間不大
房價主要取決於土地成本，如果土地價格居高不下，高房價當然也就回不去了，近五年來
，台北市等五都土地公告現值調幅都相當的高，土地公告現值調漲意謂著土地增值稅要大
幅增加，對售屋者來說，勢必要轉嫁到房屋售價上面，房價下跌的可能空間自然不大。
再以通膨的角度來看房價，現在是什麼都漲的年代，房價沒理由會大跌，房仲界常告訴客
戶「雞肉、豬肉都在漲，房價為什麼會跌？」，就算未來房價再跌也是有限，因為土地價
格飆漲，使建商的成本提高，相對的也會反應到新成屋的房價上，台灣各大都會區的土地
已經逐漸減少，房價當然會有支撐不容易跌，房價大跌的機率並不大。
切勿錯失購屋良機
有空頭學者認為，年底的選舉，執政黨為了選票，打房不會手軟，所以房價一定還會走跌
，買房可以再等一等。但這種論調大錯特錯，大家應該記憶猶新，外界稱為「房市空頭總
司令」的台北市副市長張金鶚在四年前還是學者身分，就不斷唱衰房市，要大家「買房可
以再等一等」，結果這四年來，房價大漲，當初「再等一等」的民眾都非常懊惱。
猶豫不決的人在房地產市場中是賺不到錢的，「買房可以再等一等」往往只會讓你錯失購
屋的時機，有很多人在房價低迷的時候不敢買，存疑觀望，以為房價還會再低，等到房價
飆漲上來，這些人更不敢買，以為房價會再反轉回跌，事後證明，這些存疑觀望的人都錯
了，錯失了購屋的時機。
所以說，如果你只會抱怨房價高，只會後悔當初為什麼沒有買，為什麼你不能選擇好時機
進場？如果只是一直在等待，你將永遠找不到合適的購屋時機。我們從長期的房價趨勢來
看，房價只有愈來愈高 ，不會愈來愈低，在低點買進的人永遠是大贏家，現在房市交易
不振，議價空間大，正是「逢低進場」的時候。
反市場操作的心理
買房子如同買股票一樣，切忌追高殺低，你永遠不可能買到最低價，也不可能賣到最高價
，買房子一定要有「反市場操作」的心理，當房地產市場上一片悲觀氣氛的時候就是買點
，任何的重大利空出現也都是買點。
不要以為台灣房價會大跌，看看台灣都會區所呈現出來的現象，只要繼續朝著都市化發展
，交通建設愈來愈多，都市的房子就會越來越昂貴，市中心的房價也會越漲越兇，因為土
地是稀有的。所以儘管政府持續打房，房價還是不可能會大跌。
看看十年前的房價，甚至時間拉長到二十年前、三十年前，房價何時有大跌的時候？碰到
一時的利空消息(例如九二一大地震、SARS、金融海嘯)，短期或許會跌，長期來看只有上
漲。原因很簡單，物價只會不斷上漲，房價隨著經濟持續發展自然也會越漲越高。
期待大跌不切實際
內政部將容積限制下修，自二○一五年七月開始，未來都更區域容積上限為一點五倍、非
都更區域則為一點二倍，與現在的二倍相比，將減少五成以上，導致仍持有土地的業者，
為了避免興建面積減少，會積極搶照搶建，未來二年的推案會增加更多，有學者認為，這
將不利於房市後市發展。
不過，我們可以從另一個角度來看，獎勵容積與產權登記限縮，加上工資成本愈來愈高，
明年容積限縮將使建商利潤少百分之十以上，建商一定會反映在房價上，因為建商絕對不
會做賠本生意，建地成本增加，為求利潤，建商更沒有降價空間。過度期待明年房價大跌
是不切實際的。
政策嚴格管制房市投機炒作，但房價仍堅硬如常，「住展」最近曾公布調查顯示，各區仍
頻現高價，甚至不少新推個案創下區域天價，說明新案房價仍是鐵板一塊。尤其是台北市
，七月新案成交均價漲破每坪九二點三四萬元續創新高，新北市、新竹七月份則小幅下跌
，整體房價依然堅挺。官員、學者預測的房價會全面性鬆動，恐怕不是事實。
進場看屋挑選產品
目前房地產市場的觀望氣氛濃厚，因為有太多外在的干擾因素影響到購屋心理，但需求仍
在，等到年底選戰告一段落，觀望的心理降低，房市勢必恢復正常的供需關係，但買房不
是去市場買菜，買菜可以隨到隨買，買房不一樣，買房前要先去看屋，而且要多看多比較
，現在這個時候，正是購屋族進場看屋的好時機，開始挑選適合的產品。
每個人購屋時，都希望買的房屋將來能夠增值，投資購屋者最大的考量是能否獲利，自住
客也希望將來房價能夠上漲，因為房子住了十多年後，總是會有「換屋」的需求，房價上
漲，將來賣掉舊屋就可輕鬆換購更大坪數的新屋，通常「區位」是決定性因素，例如交通
便利、臨近公園、生活機能方便、靠近良好學區．這些都是選擇正確「區位」的指標。
通常購屋者會隨著不同年齡、不同經濟能力而有不同的需求，不論是首購或換屋，愈早開
始愈好。踏出了第一步，才有第二步、第三步的可能，畢竟買房子不見得是一步到位，
但更重要的是，不要什麼都不做，也不要只是在觀望等待。
買房不該看短期，再專業的人也無法準確預測房價漲或跌，房市過熱了就休息一下，漲多
了拉回「修正」而已，房地產走的是個大趨勢，在物價上漲的年代，房價長期絕對向上走
。房屋是會增值、保值的產品，加上現在的利率低，買總比租划算。
房子具有稀有特性
房地產優質建案不易常見，只要市場一釋出，有心人就會緊盯，「寧可買貴不願錯過」，
原因是房子具有「稀有特性」，好的房子，賣一間少一間，想等跌到最低點再進場，早就
被買走了，而且你也不可能知道什麼時候房價才是最低點，因此，市場相對轉冷時，就可
以逢低進場。
不要擔心此時進場買房會被套牢，從長遠來看，買房子絕對可以打敗通膨，達到保值及增
值的效果。有項研究顯示，在七○年代初就買房子的人，若長期持有到現在，房產最高增
值幅度更可高達四十五倍以上。買對好的房屋，會讓你有易漲難跌的效應，只要符合需求
就勇於出價嘗試。因為，房價已經回不去了。