桃園不熟,所以關於分析阿,前景阿,不予置評.
我只負責在旁邊看戲...XD
不過還是有兩個經驗.
1.航空城必蓋.
這種規模的重大建設,沒有人再說說的.
百億以內的建設可能只是說說.
千億建設在核定以前會說說.
可是都核定了,90%會蓋...
徵收不是問題,桃園升格直轄市就是為了解決徵收的問題.
升格後徵收土地就是中央的事了,升格前,靠一個桃園政府會沒力去動.
(聽說捷運線的問題也是)
另外,這牽扯的不是啥藍綠的問題.
基本上整個政壇都捲在裡面.
過了對所有政客都有好處.不過對大家都是壞處.
藍綠只是選舉前炒一炒..尤其這次是地方的選舉.
我相信房版的都已經不是學生小屁還搞不清楚狀況....
應該可以了解,檯面上吵架,檯面下上酒店的台灣政治文化.
另外,這個計畫基本上就算有人A了一堆好處,他還是對台灣有益處的.並且爭議性並不大.
所以更不可能被檔...
2.會蓋但哪時蓋...不知道.
民主政治的特性就是事情很會拖.
你看一個政策,只要遇到選舉,很容易就被拖個一年.
核四被拖多久...大家也看到....
(可是他還是蓋了沒錯吧..XD..連阿扁都不敢把它廢掉,因為這是重大工程)
就算再蓋了,腳步一定也很緩慢.尤其這種分很多期的建設.
我們不是共產黨國家,你不能羨慕隔壁,說挖山就挖山,說遷村就遷村.有超強的行動能力.
我們就是3年計畫5年通過10年執行15年生效...
我爸台中等中科和國際機場,等了20年的經驗告訴我.
早在古早年代,其實大家都會耳聞未來的今天會有哪些搞頭.
可是等等等,很可能等到白了頭,才等的到.
so...請不要把台灣當作模擬城市,滑鼠按一下一個巨蛋就變出來了.
3.效能如何,不知道.
吳敦義年代在講南星計畫....
今天南星計畫還是動工了...XD...只是變閹割版,因為執政者是綠色.
但是南星計畫的精神,就被修改,從新打造成自由經貿區,改成亞洲新彎區.和高雄洲際碼頭
(結果最重要的精神本質沒啥改變...XD..就說會做的事情還是要做,換誰都一樣.
我們政客平時罵它們黑心歸黑心,但是基本上我還是同意,它們還是有良心.
該做的事情都還是會做的,盡管嘴上吵吵鬧鬧,又很愛演戲)
至於本來規畫的南星,效能大量被縮減,因為功能被大量擴散開來.
也就是本來集中在這區的效能,可能被擴大化.
那四周得利,但精華處就不如預期之外.
例如輕軌好了,他的軌道改版過一次....
或是高雄捷運網,他則是改版過更多次.到現在更新版本都還沒出現.
到頭來,建設還是會蓋,但是地點...靠杯被改變了..!!!
海豚會轉彎,政策也會轉彎就是這樣講的...XD
所以我們無法預估太久以後的建設效能和精密化後的方位等等.
因為會轉彎...
所以回到青埔.
個人認為最大風險在於.
1.多久後航空城在動工.
第二大風險是.
2.動工後的效能怎樣.
多久後動工會嚴重影響到大樓物件的房價.
尤其如果他拖了20年...然後中間經過一次房地產崩盤轉折.
你完蛋了....你新屋要變二十年屋.
詳細慘況請參考高雄大學....XD
沒錯阿,他現在又在發展,起死回生,可是如果你當年買的不是透天而是大樓.
你的臉應該到現在還是綠色...
(上面文有人說淡海,但是當年淡海都是土地,土地沒再怕的,又不會變舊,還抗通膨更貴.XD)
我爸吃過台中20年的虧,所以現在我一定是看到動工了才動手.
沒動工,我先到別處去玩去...XD
2.動工後效能變怎樣.
畢竟這是一個新區域,新區域的效能還是有風險.
我們還是看到很多不如預期的建設,向高雄當年紅極一時的地下街.和旗山造鎮.
當然賭到你就發達了,你賭七期,賭美術館,賭大直賭南港.現在都賺到翻過去.
賭不到...如果有適時脫手,我不能說你沒賺...可是自然會賺的少很多.
另外,新區域要安全,通常都不是獨立區域,而是延伸發展.
像七期美術館信義計畫區,都是延伸發展,這種無敵安全...
可是如果你在外圍突然插旗...這種就很風險.
別忘了上次崩盤台北跌最慘的就是淡水....
等到你撐到房價漲回來還超過的時候,市區早就又翻了兩三倍.
所以討論機會成本....你還是輸家,雖然最後你可能沒虧到錢..
不過當然啦,你養地的另論....XD
土地這種東西不能用房子來看,因為他不折舊,外加他可以蓋房子.重點是它可以做夢.
所以買市區土地不如賭外圍重劃區...
這樣你才有本事賺錢賺到可以養一個議員出來阿..
市區土地漲太慢了...外圍才是天堂.
這也是炒地皮的人不愛去歐美國家,愛去東南亞的原因..XD
越鄉下越偏僻土地越便宜的地方,它們越愛...隨便炒一下就翻個好多倍.
你市區還在那邊算幾%...哪夠塞牙縫阿.
so...很多時候,我看到某財團或台商跑去那邊買土地,居然有人說要跟著去買房子.
就覺得很好笑...XD...不是這樣玩的老大.
當然我對桃園不熟.
青埔不予置評....