感謝CK欣賞
我拉幾個近期我有在賣的付款方式 同時代銷在銷售時熱賣的案場
（雖然大家都在二手轉手時期吐很兇 但是在預售代銷銷售時期都很熱銷）
1.台北晶麒 2.上河園 3.宏普AMAX
上河園應該算是我第一個看的外區案件
那時候的付款方式就很輕鬆了 到交屋前準備兩成 工期又長
台北晶麒也是一樣 我雖然沒有去看
但是拿到幾件委託的表單也知道同樣是付款方式很輕鬆的產品
看銷售人員都跳下去買就知道了 這兩個案子早期出場價格都很漂亮
套房.兩房賺個50萬 三房賺個100萬都沒有問題
目前有沒有人賠錢 我是不太曉得
不過因為付款時間拉很長 所以應該至少都可以小賺
而且有時候你覺得多殺多 看到價格時候你會嚇一跳 已經殺那麼多 他還可以賺你40萬
這類型的輕鬆付款方式 到時候一定會有一定的賣壓
但是會不會很團結的形成一個地板價格
有一點很重要就是"成本價的統一"
同樣是晶麒 我拿到的合約書 第一手就買到74萬 有人拿到6x萬 價格太分歧了
而且74萬的面向還不是比較好的 同樣康定路面向 價格就好幾種
在初期還沒有那麼多人釋出 付款金額低 第二手準備金不用那麼多的情況下
在加上代銷公司的廣告還沒有全面撤下的情況下
其實上河園或是晶麒不難賣 我去年9月 我每天都有上河園的委買委賣電話
但是因為這是低自備款的物件 所以假設拿出一成來看好了 90萬
賺40萬~50萬就超過一半的投報率 對於成本買得便宜的人 當然可以出
假設你是V,i,P 你出在 X 價 就有50%的超短期投報
（當然會來接的就是現場流失的準買，他們願意用高準備金得到相對低於現場的價格）
但是如果你是散客 成交價 X 價 但你的成本價為 X+2~5萬
那短期間就很難處理 因為量體很大 會有很長的時間在 X 價停留很久
在 X 價的物件 不要太爛都可以順利出掉
上河園問題跟晶麒的問題在於購買的大戶 沒有協調好 處理的價位問題
因為買上河園的單價其實不會差太多 差在車位價格
散戶買180萬 175萬 Vip賺車位就有50％的獲利（相較自備款）
屋主又丟給太多仲介賣了 想當然人多白癡就會多
不會塑造價值 就是 寫 房屋平盤賣 車位原價轉 自然讓散戶難賣
讓大戶銷售時間變慢 再加上代銷後來只剩下店面 廣告量大幅度縮減
銷售的速度就變慢很多
成本價不統一的情況 太過分歧的狀況
我講新店的松漢大雅 新店連一堆公寓都輕鬆破46萬了
松漢的規劃是68坪起跳 市場旁 跟代銷購入的成本價在46萬以上
但是有5~6戶是地主 地主打了第一槍46萬出售 後來又一間44萬賣出 近期又一間42萬
除了早期地主出售前有銷掉三間 有時間跑 銷售在48~52萬以上
實價登錄或是上仲介網站後 一般消費者看到這些數據
他可不會跟你去思考這價格怎麼回事 價格就反應出對社區的印象
出價低 帶看低 成為連帶的效應
在這幾個案子 讓投客平盤賣不太可能
付款時間拉很長 即使是一般人都有充足的時間去準備這些錢
一般同價格的房子準備的資金都可以下這類型的案件2~3間了
他們所說的平盤都至少要小賺個20~30萬 不過加上低準備款項 投報率也20％
另外討論度也很重要 如果陸續有類似的案件推出 會延續討論的熱度
當後續的推案產品規劃比較差 比較貴 就會間接促銷到這些案件
持有成本大家都類似 才能形成一個穩固的底價
當甚麼樣的價位大家都談都不談 價格才會穩定往上堆疊
房屋市場的續航效果很可怕 漲的物件可以一直漲 跌的物件可以一直破盤