投資客分析筆記.
※ 引述《seremban (生活簡單就是幸福)》之銘言：
: 在匯完第二筆款項 比較確定屋主不會悔賣後
: 我終於能安心來此和大家分享小小的喜悅...(其實是大大開心！！)
: 我和男友都快30了 我們是平凡到不行的人(沒有什麼家庭勢力背景或薪高行業)
: 兩人加起來才有年薪破百 每個月也都有孝親費等支出 但憑著自己的力量仍想成家
家庭新資年薪百萬族.
: 從去年10月開始就一直在有捷運站的新北市看房子 目標4-500左右小套or一房一廳
一般自住戶的購買能力.
期許400~500,但其實可以上拉到600~700.
所以針對賣給百萬年薪族而良身打造的設計物件銷出價大約在這個範圍.
: 板橋永和貴 三重中和亂 蘆洲新店遠 新莊五股太工業
高總價不要.
環境不好但便宜不要.
距離考量大約3~5公里.
: 我們最後落腳有強大板南線支撐房價的土城 並篩掉頂埔工業區不看
自住戶很在乎環境評估.
: 海山站附近也很貴 加上華固新綠洲去炒 附近已經偏高了(但確實還是會漲)
會漲就好,自住戶不在乎漲的%數.
: 新綠洲據說成交到6x萬 但土城站附近公寓還可找到25-30萬 中古電梯30-35萬
: 以行情而言 我覺得買近捷運站的中古電梯就很不錯了！
自住戶以新建案做價格評判基準.
: 我覺得買房子可以多看 多看就更明確知道自己"不要什麼"
不干我的事...這是房仲要去煩惱的問題 > 銷售比開發成交的機率低很多.
: 因為不可能買到一百分物件 那就至少不要買到不喜歡的
: 反正地點ok 沒意外的話都會增值 到時候可以再換:)
自住戶不在乎成漲%數.
但是還是要漲.
所以賣出物件最好還是有部分漲幅給接手的賺一點.
: 設定好區域 我就很清楚知道自己 不要無尾巷、不要有宮廟、不要有特殊屋況
百萬年薪自住戶對嫌惡設施很在乎.
: 近捷運(走路5-8分鐘)和生活機能好是最基本的 能有管理然後管理費便宜就太棒了
自住戶最重要的利多建設 => 捷運.
: 看了3個多月後 終於在過年前讓我們買到了心目中理想的小屋！！！
: 我們看了兩次(晚上+白天) 採光ok 有陽台 有可以立即入住的屋況 還有24h管理
600~700萬的物件要搭配.
採光重要,要有陽台,大樓管理不能太差.
: 7-11 全聯 麥當勞 屈臣氏 通通就在附近 走路到捷運站7分鐘(我們實際走兩次)
生活機能訴求排第二.
捷運接受度500~700公尺.
: 除了廁所沒有對外窗&房子格局略呈長形外 實在沒什麼大缺點好挑剔~~
某些格局可以接受度.
: 我第一眼就喜歡了
: 看第二次開始想像以後住在裡面的情景
: 然後我就知道一定要買到！！！
: 由於沒透過仲介
: 雖然省了一筆仲介費
自住戶很在乎省仲介費.
: 但自己跟屋主談價格真的好辛苦...
: 我都在半夜思路比較清晰時打好長的line跟屋主溝通
: 如何讓屋主感受到我們很有誠意 但又願意不要太貴賣我們 真的有點難度
: 畢竟錢是最現實的東西 講得再多再誠懇也不比妳加個十萬二十萬來得打動人心
: 我上網查實價登錄 也自己做很多功課看附近行情
自住戶會看實價登錄.
: 出了一個行情價 當然屋主都想賣比行情價高 所以一開始不接受
: 身為一個很想要買到的買方 不是此屋可有可無的投資客 所以我認命地加價了...
對自住戶可用時間換取金錢.
: 一直到 加到實價登錄範圍裡的最高價 加上 仲介開始奪命連環call屋主
可叫合作仲介去假裝談判很頻繁的假像.
: 屋主可能不勝其擾 最後跟我說一個仲介要拉她出去簽約的價格(有line證明仲介是真的)
假像要有證明依據,可用line做證物.
: 我看再這樣下去真的會買不到 所以直接說 那我出到這價格妳的實拿 就賣我吧！
: 屋主覺得跟我比較有緣 所以 在她跟仲介見面談之前 我們簽約了
: 當然有人會說這是假的 老實說 我一點也不介意 買到房子比較重要
自住戶有非買不可的壓力.
所以條件以上的物件其實不用太擔心,時間問題而已.
: 就算現在貴個幾萬塊 或十幾萬 又如何？我是要自己住的 不是要賺短財
利潤在這邊.
: 住個三五年後怎麼賣都賺 而且重點是 我打從心底相信 屋主真的比較想賣我XD
所以..一定要留一些零頭給接手的人賺.
千萬不要漲到緊繃才賣,會很難賣.
(自家經驗)
: 「買就對了！」
大家洗腦的大成功.
: 正確的物件出現在正確的時間 你剛好又喜歡又有能力
: 這四個字絕對是對的 我現在真的好慶幸那股衝動 買下去
: 雖然最後價格 是比實價登錄最高 還要再高一點點 但我覺得值得
: 房子一買 感覺就踏實了 因為總價是經過我和男友估算過的
: 所以頭期款出掉後 後面要負擔的貸款其實不會太大影響我們生活品質
百萬年薪家庭.
購買能力600萬物件.
假設100萬頭期款,則有500萬貸款.
所以自住戶接受貸款月負擔2萬5.
數據進資料庫.
: 但也因為已經把預算拉到極大值 所以今年的結婚經費要刪掉好多品項
: 例如 我們到現在都不敢討論蜜月要去哪裡XD
: 我覺得討論以後買要什麼家具擺在哪個位置 比較開心 真的好開心
百萬年薪家族可直接賣空屋.
: Anyway 我覺得年輕人買房真的還是可以從小套買起 先求有再求好是真話
總價優先於房間數的考量.
: 周遭環境好 交通方便管理佳 這間小套我們可以住到小孩出生一陣子再換屋都ok
換屋是另外一個客群.
以後再來記錄有小孩家庭的數據.
: 只不過下個目標希望可以搬進台北市囉！！
所以台北市有特殊支撐力.
: 買了房子真的會很有踏實感 這份踏實感 讓我們在奮鬥事業時更專注盡心
: 雖然今年會有點辛苦 但相信會苦盡甘來 也祝各位靠自己力量的鄉民們
: 買到心目中理想的房子 成家立業 築夢踏實:)
簡單總結.
百萬年薪新婚夫妻.
購買力 > 總價600~700 月負擔承受度2~3萬,頭期款準備金大約100萬.
利多 > 捷運 生活機能 會漲
利空 > 距離遠 住宅環境感 仲介費
內心糾纏性 > 買就對了 時間
然後投資客計畫.
物件選擇 對百萬年薪族群,選擇價格600~700優先於房間數,並優先考量工作距離.
會偏好交通建設和商業區四周而非清幽環境.
會有換屋計畫,所以非長期(超過10年)設計.
格局接受度普普,非要國泰格局,只要不要太奇怪就好.(但會在乎陽台採光)
利潤 > 四周是否有新產業產生或工作機會產生.這是客戶群數量的依據.
捷運和生活機能完善前可先布局,利多出來後對自住戶有非買不可的吸引力.
是否有新建案拉價,是否旁邊有高成交實價登錄抬價(例如風景宅成交價格跳很大)
對百萬年薪家庭,家具裝潢必要性低(應該和有換屋計畫有關)
只要對方喜歡,時間拉久利潤可持續上升,並可和仲介串通.
良心話 : 不要被我們投資客賺黑心錢.要聽z球的話,不要買房就對了...!!!
靠妖,說好要低調.說好要開始發廢文的.
and...沒經驗過房仲的投資客,最缺的一樣東西就是.
對自住戶的評估能力.
因為我想的可能和自住戶想的不一樣...XD
so...我只好靠很多管道去收集自住戶的內心世界..