請教各位先進:
為了工作和子女就學方便
小弟打算自板橋換屋至大同區
日前看中一處環河北路一段、涼州街口的華廈
屋齡近30年, 權狀30坪, 主+附約22坪, 公設比28%
採保全公司連線方式管理(無管理員)
由於重新拉皮過, 屋況與維持狀況還不錯
開價1570萬左右
對我們來說, 這個物件的優點是:
1.高樓層河景, 心曠神怡, 不出門也不會悶
2.近22坪空間有彈性隔成簡單的三房供二個子女使用
3.「相對」低價
4.大橋頭捷運站走得到(走路650公尺)
但是缺點是:
1.沒有天然氣管線
2.沒有車位, 但公設比仍被車位灌水拉高了
3.附近機能較為不足, 夜晚人煙較少不利妻小返家
4.環河北路車流量較大, 較為嘈雜
看了一陣子實價登錄資訊, 沒看到比較接近條件的物件
感覺應該不會超過一坪45萬
倒是附近有個屋主自售更靠橋頭的, 開1880萬
(屋齡2年, 權狀29.5坪, 主+附21坪, 含平面車位, 公設比29%)
另外查過地政資訊 同棟樓上(格局一樣)100年10月過戶時貸款1080萬
不曉得有怎樣的參考價值
仲介說他之前1350萬斡失敗 1400萬有機會
另外, 感覺上這棟華廈的停車位(機械)應該都不是私有的
而是共有然後住戶議定方式分配使用(然後都被舊住戶佔走了)
所以即使沒使用到停車位的人也會同樣有高公設比
所以我預想是在沒有停車位的情況下
以一坪45萬、15%公設比的條件下去抓出1150萬作為下斡點
如果能弄得到車位再來談加價
這樣會太行情外嗎? (小弟實在比較臉皮薄)
謝謝各位!