http://www.npf.org.tw/post/2/12425摘要
泡沫經濟是指資產價值超越實體經濟，因而喪失持續發展能力的總體經濟狀態；泡沫經濟經常由大量投機活動所支撐，但因缺乏實體經濟的支持，因此，其資產猶如泡沫一般容易破裂而稱之為「泡沫經濟」。就房市泡沫而言，一般可利用房價所得比、房貸餘額與GDP比率、房價漲幅與GDP成長率、空屋率…等指標，作為房市是否進入泡沬化的依據。另外，在國內的房地產市場中，若根據房價是否泡沬化的評估指標，則可發現台北市房地產市場大多包含在指標所認定的範圍內，顯示國內房地產市場確實有可能成為泡沫化的危機，亦即由於多項關鍵指標顯示不合常理現象，顯示房
價欠缺基本面支撐，泡沫化的風險相對較大。然而，由於有些房市泡沫化指標內容尚無足夠的確實資料可資佐證，加上國人的預期心理支撐，使得國內的房價雖仍維持著繼續攀高的走勢，且已具有泡沫化的風險，但並沒有立即破滅的危機，唯政府必須未雨綢繆，將房市可能產生泡沬化的問題加以解決。
一.前言
根據中央銀行所發佈的資料，2013年4月，銀行房貸與建築貸款餘額雙創新高，國內銀行對於購置住宅(房貸)、修繕貸款及建築貸款(土建融資)餘額分別為5兆4295億元、3505億元與1兆4539億元，房貸餘額創下新高，國內房市經歷農曆年短暫的季節因素降溫以後，因為2013年的329檔期活絡而再度回溫。由於國內目前的房貸加修繕貸款金額已達5.78兆元，占GDP
14兆餘元的41.2％，其占比已經偏高，若在加計土建融資，房地產的融資金額更達7.23兆元，占GDP的51.5％，若再加上其他相關指標的確認，便可發現國內房市確實已潛藏泡沫化的隱憂，政府必須即早未雨綢繆，提出合理有效的因應對策，並對不合理的房價加以規範，因為台灣島型經濟的特性，無法經得起日本式的「失落十年」之傷害。
二．都會地區房價偏高
都會地區房價偏高為十大民怨之首，政府為減少民怨，並讓房市降溫，央行和財政部均提出相關對策因應，如降低貸款成數、要求不得壓低利率搶貸款、嚴審貸款人條件、實施奢侈稅，以及提高投資客炒房成本等，讓自住客逐步重回購屋主力。然而，面對全球量化寬鬆的貨幣政策，過多的熱錢不斷湧向亞洲等新興市場，游資充斥，引發人民炒股與炒房熱潮，加上利率偏低，財務槓桿偏高，導致都會地區的房價居高不下。
事實上，這種都會地區房價偏高的問題不僅局限於台灣，世界各主要國家如美、英、法，或亞洲國家如新加坡、香港和對岸的中國大陸等，也都面臨相似的問題，雖然各國政府陸續祭出房市調控，欲打壓高漲房價，但成效不大，且政績乏善可陳，觀其緣由，影響因素很多；今若暫不考量國人的「有土斯有財」心理，也不考量國內的「海島型經濟」特性，以及房地產本身的「區位性」，而僅從政策性來做探討，則可擇其較主要原因說明如下述。
1.民營銀行對央行決策配合度不高
金融體系包括公、民營銀行及其他非存款性的金融機構，而在政府政策的推動上，央行要求各行庫，如土銀、合庫等配合政策，調高房貸利率、降調貸款成數，且審核過程趨嚴，迫使不少房貸戶轉向民營銀行。然而，由於金融市場的游資過多，房貸、土建融貸款又為民營銀行獲利重要來源，因此，只要貸款人信用良好，或房屋區位條件佳，則民營銀行大多都樂於提供較大彈性的額度，配合顧客的需求，如以高於交易價格的方式鑑價，或搭配個人信貸，以達到實質提高貸款成數的效果。
2.缺少風險觀念的羊群效應
在國內房地產市場中，雖各都會地區的房市變化有別，但大台北地區房市長期處於多頭，即使因國內外經濟因素而呈現下跌情形，但一般時間都不會太長，加上資金氾濫與缺乏其它投資商品與管道，讓多數的投資人與購屋者忽略了房市價格可能下跌的風險，並產生一種從眾心理，即資本市場所稱的「羊群效應」，盲目追隨帶頭炒房者的炒作，讓房價節節攀升。
3.不動產稅賦偏低的租稅誘因
在國內現行不動產租稅法令規範中，主要是採用房地分離課稅，唯地價是由不動產評議委員會所決定，但因長年行政與人為因素之疏失，造成實際交易價格與評定現值脫鉤，稅基偏離，不僅炒作成本低，且兼具遺贈稅的節稅效果，使得房地產成為有錢人資產配置及節稅的最佳工具。
4.特銷稅規範寬鬆
從奢侈稅的頒訂與實施過程中，可以發現財政部所頒訂的特種貨物及勞務稅(簡稱特種銷售稅)或奢侈稅是影響不動產交易的重要因素；然而，若根據財政部訂定的稽核標準，在不動產稅賦的課徵上，個人在一年內出售房屋六棟以上，才會被視為營業行為，並列為查稅對象，調查其買賣房屋資金流程與頻率。然而，市場投機人一般的做法是透過人頭戶，讓名下沒有房地產的自然人，將其戶籍遷入待售的房市銷售個案內，一年內買賣不超過六戶，即可規避特銷稅；或符合土地稅法第34條稱的「一生一屋」或短期二屋，亦即投資人在買第二棟房子的同時，也賣出已有的房子，亦可
免課特銷稅。
換言之，不動產的投機者利用人頭戶購屋，或透過「先買後賣」方式，不斷轉售、重購，不僅可以適用土地稅法的重購退稅，又可規避特銷稅，利用這種模式從事不動產短期交易，每年不斷的循環，並可避免特銷稅的課徵。此外，非都市土地、農業用地等的交易，都不屬特銷稅之課徵對象，即使在兩年內移轉，也不會被課徵特銷稅，並形成炒作的新標的。
國內房地產市場在這些因素的交互影響下，加上遊資充斥，且缺少適當的投資管道，從而帶動房市的「非理性繁榮」，長期多頭市場的交投累積，已讓國內房市達到一個必須謹慎面對的臨界點；金融市場若僅是利率上升，對房市影響不會太大，然一旦景氣反轉，失業率增加，薪資下跌，必然導致大量的自住、投資民眾無法支應房貸的現象，倒帳風險升高；在此情況下，被銀行視為穩定獲利來源的房貸，恐將成為房市泡沬的重要影響因素，但若銀行緊縮放款以之因應，則可能形成資本市場的惡性循環，對消費者及金融機構均相對不利。為防範未然，政府宜儘早提出有效對策，
匡正房市畸型現象，除避免房市泡沫化外，並可促使房地場市場健全發展。
三．房市泡沬化
一般而言，有關房市泡沬化的相關內容，可從下列幾個部分來加以說明：
(一).泡沫經濟
在經濟體系中，房市泡沫化與經濟成長暨發展有關，亦即房市泡沬與泡沫經濟息息相關。泡沫經濟是指資產價值超越實體經濟，因而喪失持續發展能力的總體經濟狀態；泡沫經濟經常由大量投機活動支撐，然而，由於缺乏實體經濟的支持，因此，其資產猶如泡沫一般容易破裂，經濟學上稱之為「泡沫經濟」。亦即經濟發展到一定的程度以後，經常會由於支撐投機活動的市場不如預期而破滅，並導致資產價值迅速下跌，形成經濟學上所謂的泡沫破裂。
在人類的經濟發展過程中，20世紀曾出現過多次泡沫經濟浪潮，其中，比較著名的是日本年代因「廣場協議」所引發的泡沫經濟，其主要說明在房地產市場和股票交易市場中，因為大幅投機炒作上漲時間較久，因此，一旦泡沫經濟破裂，其影響將波及到一個國家的大多數產業，甚至會影響國際經濟走勢。
(二).房市泡沬化
泡沫經濟引發大幅度的短期衰退，從房屋、土地到股市、融資等都有投資人或企業經營者因資產大量套牢而破產，而其所產生的社會恐慌，將使得消費和投資緊縮的加乘效應，而使得實體經濟受到重大影響；如在20世紀的泡沫經濟中，各國往往在中央銀行提高存款利率之後而破裂，如美國、西班牙、葡萄牙、愛爾蘭…等，都曾因房貸餘額過高，在2008年後陸續引發金融海嘯或是債務危機；1990年的日本也因房市泡沫，種下「失落十年」，甚或「失落二十年」的經濟衰退。
為避免房市泡沫衝擊再次發生，許多國家將房貸餘額占GDP比率40％設為房市泡沫指數警戒線，亞洲各國政府，如新加坡、中國大陸、澳洲、印度與越南等，由於擔心房市過熱，會過度哄抬房價，連帶拖垮大舉放貸的銀行與舉債買屋的民眾；因此，雖其房貸餘額占GDP比率仍未逾40％，但皆已預防的角度採取行動，全力防堵，避免房市泡沫化的產生。
(三).房市泡沫化指標
在學理與實務的認定上，學者間對於引發泡沫經濟因素雖各有不同看法，然若就房市泡沫而言，一般可利用下列10大指標，以作為房市是否進入泡沬化的依據，即：
1.房價所得比：一般以3-6倍為比較標準；
2.房貸本息大於家庭收入：以1/3為依據；
3.房貸餘額/GDP：以＞40%作為參考點；
4.年租金與房價之比：此項比值以＜1：20為依據；
5.房價與租金關係：若房價上揚，租金下跌；
6.房價漲幅與GDP成長率：即房價漲幅大於GDP成長率；
7.房價短期漲幅：以＞30%為度；
8.投資性需求：以＞20%為度；
9.空屋率：以＞10-15%為依據；
10.開工率與銷售率：當開工率大於銷售率時。
上述十項指標並非必須同時發生，才會有房市泡沬化的現象，也非十項指標發生必然會有房市泡沬化的情形，尚須考量人民預期與政府政策等因素，但由十項指標的數值，大抵可以具體指出房市是否具有泡沫化的現象。
原文: 台灣房市會泡沫化嗎？ - 國家政策研究基金會網址: http://www.npf.org.tw/post/2/12425