很簡單.
當年兩岸要打仗....有錢人往外跑.
當年稅率不低,有錢人的錢往外跑.
當年利率高,有錢人投資別種物品.
當年崩盤,97年台海危機+民進黨執政...全世界都在說台灣海峽打仗機率超高.
那時有在"外國看新聞"就會知道.
甚至接觸到的連外國人,都會關心台灣是不是要備戰了...XD
(請不要在台灣看國際新聞,台灣人反而都很安心,大家都知道不會打)
而那時,台北率先開始崩,高雄台中跟進.
只是台北崩了沒多久,中央就開始救.
放寬房貸,增加大量買房優惠等等.
可是很多措施只限於台北,所以台北崩沒多久就穩下來,中南部則是持續低潮.
(當然淡水就..科科~~)
so...其實影響房地產的,主要還是跟最直接的錢有關係.
尤其是有錢人的錢.
而有錢人的錢跟啥有關??
跟這些錢會不會變少,或有沒有辦法變多,甚至會不會不見有關.
會不會變少,就是扯到稅率.
稅率越低,有錢人的錢就越愛進來,並且是世界全部的錢都跑過來.
會不會變多,就扯到利率.
當你利率很高,或是有更好的投資工具,有錢人的錢就會很大部分往別的地方跑.
最後會不會不見!?
台灣和中國和好了,台灣簡直就是全世界幾乎不打仗的少數穩定國家之一.
(真的是少數國家,應該是前10%甚至更少的比率中不打仗的國家)
台灣經濟很好,位置又好.
(魯蛇散退,台灣還是很強,只是對外很強,對內只發22K給你)
所以錢進台灣是必然.
這也是台北房地產炸裂的主要因素.尤其台北很小,集中炒作效應非常的大.
但是後來因為政策關係,封鎖了台北的許多房地產投資利潤.
例如放款成數或限制等等.
這樣就變成"有錢人的錢變多速度變慢"
所以這些錢就開始台灣四處亂竄.尋找其他賺錢更快的管道.
一開始先竄到周圍去,再來就竄去幾大都會區.
所以才造就最近全面井噴的狀態.
而為啥一開始只集中台北不四處亂竄.或是為啥台北一直漲,中南部還在低潮.
那是因為台北很小,丟一點進去就狂漲,而他狂漲大家自然又追高.
而所有的有錢人,包含中南部有玩房地產的有錢人,全都跑去台北追高.
所以前幾年才會台北一直炒,其他地方沒啥動靜.
這是市場效應造成的後續影響,不要再用理論來討論.這理論無法解釋.
跟台北產業,人口,其實關係很小.
重要的還是,因為他漲,所以我買他,因為我買他,所以他更漲.
更糟糕的是,他把全台灣有錢人打算投資房地產的錢都吸走了.
所以才會中南部不動,台北狂漲....甚至當時一堆人賣高雄買台北.
至於人口?薪水?.....那些關聯性根本很小.
最多說台北因為首都+有錢人多,所以熱錢進來會先考慮台北落腳而不是其他地方.
畢竟,房子為啥有價?因為有人出價買他...
買賣才是造就房價高低的主因.
你這邊都自住戶,大家買了一間都不買第二間,很多年內也不賣.
so...無論人口在多,房子在不夠住.
你的房價也不會漲多少.
一定要一直買賣一直買賣才會變高.
so....房價都是炒出來的.
而誰在炒?自住戶??一買背20年..你對房價的效應根本就很低落.
主要還是"短期"投資客,他們大量買賣買賣,造就房價一直衝.
(長期投資客,包租公反而比較類似有錢人的位置,這邊不太一樣)
而有錢人則是負責斷後,只買不賣,一直買,一直不賣,撐住投資客造就的高房價.
(有錢人錢太多,要有地方放,又要可以避稅,又要可以增值,又要風險低.所以會買來屯
和魯蛇每天想把20年房貸還完,還有房子是買來住的心態差很遠)
這就是自由市場決定價格的典型範例.
而現在台北就是,有錢人還在,但投資客大量散去.
所以成長很慢,但斷後的人還大把的在,所以價會一直稱在那邊.
而中南部,就成了當年台北的狀況...投資客四處亂炒,有錢人一個個斷後.
so...講了這麼多,我來總結個懶人包.
房地產市場...
增值速度 = 投資客的買賣數量.
總值支撐力 = 有錢人購買的意願.
影響投資客投資的因素.
1.政策.
2.利潤.
影響有錢人購買的意願.
1.稅金.
2.利率.
3.風險性.
4.熱錢量.
以上跟人口,跟新水,跟產業,全都無關.
青埔有人住媽,有產業嗎...沒人住又沒產業為啥一直漲?
就是市場造就價值...而市場組成成員,只有投資客和有錢人.
再來懶人包講房地產跌價.
崩盤速度 = 有錢人脫手房地產量.
跌價速度 = 折舊.
影響有錢人賠錢撤手房地產因素.
1.經濟大地震急用錢或被法拍.
2.風險太高逃命潮.(不是跌的風險,而是失去的風險,跌是他們賣造成的結果)
3.有更好的投資標的物,少量虧損殺出換取新的機會.
4.持有成本過高超越利潤.
再來討論一下當年崩盤.
當年中南部有 1.打仗風險 2.政策造就利潤過低 3.經濟大地震(東帝士都倒了)
然後有錢人有移民米國歐洲的選擇,投資股票的選擇等等.
所以才造就中南部20年大崩盤.
但是其實當年高雄也沒真正的崩盤,啥一年崩20%不曾發生過..
真正的情況是...都不漲.
0年屋20萬..過了20年還在0年屋20萬.
可是你當年買的0年屋變20年屋....所以...剩8萬.XD
這是折舊造成的.
其實當時被套的一堆有錢人,他們還是撐在那邊沒有賣.
so...放到今天又開始漲,其實很多人都賺得比當年買價還高很多了.
(中古透天和店面和土地限定)
更者,當最近中南部又大漲,這些人又蠢蠢欲動.
而另一批人,前幾年把錢都拿去買台北的,也不少又把錢轉回中南部來買.
so...才造就中南部一直漲的狀態.