小弟在台中市豐原區找房子(透天)
這兩個禮拜看到兩間還算喜歡的房子(隔12米路對望的兩個社區，不同建案、建商)
此兩間各自的條件如下：
(1)臨路型，朝東北，開價1360萬，屋齡約7年6個月(95/2完工)，簡易裝潢
地22.72坪/建65.2坪，4房3廳3衛，房屋面寬4.5米，地下室1車位+門口1車位
銷售方式：仲介
此間小弟複看了2次，家人也還算滿意。
看完的後第一天仲介頻頻打電話詢問，並表示1200萬，保證議到。
第三天，仲介又打電話來詢問，再次表明價格方面還有空間
小弟這中間因找到了(2)的房子，仲介那邊便暫且按下。
(2)社區型，朝西南，開價1588萬，屋齡約1年8個月(100/12完工)，非常簡易裝潢
地27坪/建65.1坪，4房3廳4衛，房屋面寬5.2米，1樓1大1小車位
銷售方式：屋主
兩間相較起來，小弟是比較喜歡(2)屋子的格局，採光與通風也較(1)好一些
唯獨對於(2)的開價較為驚恐 (小弟是一般老百姓，無法負擔過重QQ)
想請問板上大大的是，跟自售屋主議價是不是比較有空間？比較好談？
因為三個月前看了一間開價1580萬(新成屋)，第一次開了1300萬請仲介去下斡旋
結果被仲介狠狠的洗臉，現在仍心有餘悸QQ
附近實價登錄能參考的標的物，就只有僅隔馬路對面(1)社區的2件成交案子
a房.地28.8坪/建72.7坪，101年7月成交，金額1250萬，單價171947元/坪(17.1萬/坪)
b房.地28.8坪/建86.3坪，101年11月成交，金額1460萬，單價169177元/坪(16.9萬/坪)
不曉得這樣的資料是否能拿來與屋主議價？雖然屋齡還真是有一些差距....
小弟去網路查資料，此(2)建案當時的預售資料是：
12戶社區型，地27~34坪，建60~80坪，售價1150~1600萬。
腦補此(2)的條件，地27坪/建65坪，推測當時預售價應該介於1280~1320萬左右
當然，屋主當時實際購入的價格就不得而知了
現在屋主開價1588萬，想請教板上的大大跟自售的屋主如何議價會比較好呢？
以「總價」來議價？抑或是「單價/坪」的方式來議價？哪種方式會顯得有利呢？
小弟是新手第一次購屋自住，還有很多不懂得地方，請板大鞭小力一點了。