Re: [問題] 家人想賣屋
作者: a386036 (骷髏怪) 2013-06-20 11:56:18
: → a386036:這監視邊間三面全採光 06/20 10:06
: → iammakiyo:預算有限的，風水瑕疵應該很難去計較了 06/20 10:06
: → a386036:說真的拉750以自用角度很便宜 06/20 10:07
: → iammakiyo:再計較下去要買不到房子了@@ 06/20 10:07
: → a386036:我是要收租兩年才賣的 06/20 10:07
: → iammakiyo:為何收租用價格不能出高? 06/20 10:08
當然
我不是3個月內要賣的短期投資
放兩年出租
這間房子一定要整理才可以租的掉
要整理到可收租情況70萬是基本
那邊租金已納坪數我抓1萬4~1萬6
一年收租約18萬
還要繳兩趴的補充健保
還有租賃收入所得稅5%以上看你個人所得稅率
房屋稅地價稅等等
我抓繳給政府的約2.5萬
利息部分我抓貸款8成也就是約5百萬利率2.3
5百萬利率2.3一年11.5萬的利息(繳給銀行的)
我自備款150萬+70萬=220萬
定存利率1.4%
220*1.4%=3.08萬 抓3萬
18-2.5-11.5-3=1萬(不算整理攤提的盈餘)
整理70萬抓10年平均攤提
(我沒有只抓5年，或是前三年攤提比例比較高)
一年要攤提7萬
加上整理攤提18-2-11.5-3-7=負的6萬
這是整理好後租兩年的報酬
出售的時候還要繳土地增值稅
這間我抓兩年12萬
整理工期約3個月+招租等等損失約5個月
1.5*5=7.5萬
也就是說我整理好收租兩年
我的收入報酬是負的6*2+負的12+負的7.5
也就是說我收租2年是虧21.5萬
另外房價增值收益一年要抓10~20%
10%抓好了一年要65萬，2年130
15%抓的話一年要97.5萬，兩年要195萬
10%抓的話一年要130萬，兩年要230萬
我抓低標兩年130萬
加上之前持有成本21.5萬
還有整理成本70萬UP
還有賣掉時候的仲介費等等
也就是這間放兩年一定要多出270~300萬
才合乎我進場理由
我抓2年後900~950萬
950-300=650萬
這是我進場收租兩年租650的理由
: → iammakiyo:預算有限的，風水瑕疵應該很難去計較了 06/20 10:06
: → a386036:說真的拉750以自用角度很便宜 06/20 10:07
: → iammakiyo:再計較下去要買不到房子了@@ 06/20 10:07
: → a386036:我是要收租兩年才賣的 06/20 10:07
: → iammakiyo:為何收租用價格不能出高? 06/20 10:08
當然
我不是3個月內要賣的短期投資
放兩年出租
這間房子一定要整理才可以租的掉
要整理到可收租情況70萬是基本
那邊租金已納坪數我抓1萬4~1萬6
一年收租約18萬
還要繳兩趴的補充健保
還有租賃收入所得稅5%以上看你個人所得稅率
房屋稅地價稅等等
我抓繳給政府的約2.5萬
利息部分我抓貸款8成也就是約5百萬利率2.3
5百萬利率2.3一年11.5萬的利息(繳給銀行的)
我自備款150萬+70萬=220萬
定存利率1.4%
220*1.4%=3.08萬 抓3萬
18-2.5-11.5-3=1萬(不算整理攤提的盈餘)
整理70萬抓10年平均攤提
(我沒有只抓5年，或是前三年攤提比例比較高)
一年要攤提7萬
加上整理攤提18-2-11.5-3-7=負的6萬
這是整理好後租兩年的報酬
出售的時候還要繳土地增值稅
這間我抓兩年12萬
整理工期約3個月+招租等等損失約5個月
1.5*5=7.5萬
也就是說我整理好收租兩年
我的收入報酬是負的6*2+負的12+負的7.5
也就是說我收租2年是虧21.5萬
另外房價增值收益一年要抓10~20%
10%抓好了一年要65萬，2年130
15%抓的話一年要97.5萬，兩年要195萬
10%抓的話一年要130萬，兩年要230萬
我抓低標兩年130萬
加上之前持有成本21.5萬
還有整理成本70萬UP
還有賣掉時候的仲介費等等
也就是這間放兩年一定要多出270~300萬
才合乎我進場理由
我抓2年後900~950萬
950-300=650萬
這是我進場收租兩年租650的理由
作者: blurry (今生今世) 2013-02-12 01:17:00
已收錄
作者: lulalla (定存利息好少) 2013-06-20 12:00:00
我是覺得那邊租金估1.4~1.6太高估，四樓應該只能租到1萬左右，除非裝潢家具都很不錯才有可能增加。
作者: lulalla (定存利息好少) 2013-06-20 12:01:00
還是說你是估隔套房之後的租金？y
作者: shhsu (shhsu) 2013-06-20 12:02:00
好詳細的說明！
作者: lulalla (定存利息好少) 2013-06-20 12:03:00
上新莊25~30坪的老公寓，月租1萬上下的很普遍。尤其又是四
作者: a386036 (骷髏怪) 2013-06-20 12:03:00
反正買到的幸運得主恭喜你
作者: lulalla (定存利息好少) 2013-06-20 12:04:00
樓。
作者: lulalla (定存利息好少) 2013-06-20 12:05:00
當時我也覺得，超過600就算了，400是很想衝。
作者: a386036 (骷髏怪) 2013-06-20 12:05:00
反正買到的幸運得主恭喜你不要受別人影響說買貴了
作者: a386036 (骷髏怪) 2013-06-20 12:06:00
如果幸運得主是買到650反悔的話我可以接手甚至不反對我3個月把它賣掉 我敢買到680
作者: jinks (Mars) 2013-06-20 12:07:00
如果算行情價買720 算賺到嗎
作者: a386036 (骷髏怪) 2013-06-20 12:08:00
我說過750內買到都算賺到
作者: LuNaGreeN (夏) 2013-06-20 12:09:00
a大 租給自然人不用繳健保稅 官員都已經幫你想好惹 鳩咪
作者: jinks (Mars) 2013-06-20 12:09:00
應該成在750上下 自住來看真的不貴
作者: a386036 (骷髏怪) 2013-06-20 12:10:00
投資角度710是很殺的極限
作者: ddtddt (得) 2013-06-20 12:11:00
心得是普通人買不起也買不到便宜的房子,因為有人會追價
作者: ceca (生活藝術大師 N) 2013-06-20 12:13:00
我看到700我就撤了..XD...
作者: Motor (愛貓愛狗愛家人) 2013-06-20 12:18:00
其實為什麼那麼多人要買 簡單一句話"總價市場"
作者: shhsu (shhsu) 2013-06-20 12:23:00
不是總價的關係，是有利可圖的關係。就好像蜜蜂看到花，很本
作者: shhsu (shhsu) 2013-06-20 12:24:00
能的覺得有花蜜可採。
作者: LuNaGreeN (夏) 2013-06-20 12:39:00
" target="_blank" rel="nofollow"> 我是看這個的拉 還是我解讀錯誤?作者: LuNaGreeN (夏) 2013-06-20 12:43:00
我也都報完所得稅了 可沒逃歐 店面店家自己繳
作者: LuNaGreeN (夏) 2013-06-20 12:44:00
自然人可真的沒報啥健保稅 若要繳的話再說吧 補稅不罰也還不知道他要找我還是找房客 真會搞這麼麻煩嗎?
作者: jinks (Mars) 2013-06-20 12:47:00
有公證就要交補充保費 確定
作者: benitolin ($$$) 2013-06-20 12:49:00
自然人間的租約再怎麼公證也不需要扣補充建保費因為根本沒有扣繳義務單位
作者: jinks (Mars) 2013-06-20 13:12:00
抱歉條文我是不清楚 我店面租人有公證有交補充保費
作者: benitolin ($$$) 2013-06-20 13:13:00
承租方是法人要繳補充保費
作者: benitolin ($$$) 2013-06-20 13:14:00
補充:承租方是法人,屋主是自然人時才要繳建保費
作者: LuNaGreeN (夏) 2013-06-20 13:17:00
店面要繳健保稅阿 但也是店家自己去弄 我之前就想說果然是鬼島 跟著官員走就對了 打股不打房 連稅都幫你想
作者: tdkfresher (食反團女子口乞) 2013-06-20 13:32:00
是沒投資的東西了嗎?在那邊算要持有成本轉價才能賣掉才划算,太辛苦的,到時後也不一定賣的掉阿.何必呢?
作者: creepy (左招財 右納福) 2013-06-20 15:10:00
推~
作者: MiniArse (åž‹ç”·) 2013-06-20 17:07:00
哪有什麼賺不賺到..超過650 a大自己都不願意買了
作者: MiniArse (åž‹ç”·) 2013-06-20 17:08:00
只能說算盤才的精才有可能賺到..超過700 根本跟行情價相去不遠
作者: sam352306 (我們會再相見) 2013-06-21 02:10:00
70已經算過了 有-21.5就沒70