....... 感覺這類的都快變成月經文了= =
其實我是覺得還算有一些成果啦~
基本上 大家大部分都已經認同
"目前在低利低稅的環境下 相較於目前租屋市場可憐的報酬率
房價大多已在不穩定的高點" ......
接下來只是何時低利低持有成本被打破
(有可能永遠低利嗎? 台灣已經走了一波10年低利率，美國QE何時會結束？？)
或者是被台灣可憐的人口紅利及過度供給的空屋打破供給需求平衡...
至於要不要現在進場的問題...
前面有人提到即使後期利率拉升 下跌的房價未必比上升的貸款及利息成本重...
先不考慮假使升息導致超量出脫的跌幅預測到底是多少~
這種從總價上來考慮的點 我認為這樣計算低估了"現階段貸大筆貸款"進場自住的風險...
怎麼說呢? 拿原本假使一棟1000W 房屋 利率2% 20年貸款
假使買入後2年還完本金100W(中間利息不算) 利率開始反轉為3% 超量出脫的跌幅算5%就好
如果你只是個正常上班族 只能每月慢慢還本金+利息
你當下的虧損可不只是房價跌價損失50W! 還有900W貸款多1%的利息支出! (多9W*18=162W)
帳面虧損達212W...1000W房屋租金算你2W 夠你租外面幾年？？ 接近9年...
在現今貸款都開始緊縮的同時 這種高槓桿貸款方法是不是欠缺風險的考慮??
什麼? 兩年之後買價+利息支出還是會更多? 在此之前 是不是應該準備好更多自備款現金
減少貸款比重及利息支出才對啊... 不但可以投資其他報酬率更高更安全的投資標的上
(定存股一年都3%以上 想想為何一定要把錢丟入報酬率這麼低的房屋上 有安全感?)
等待過度溢價的房屋價值回歸正常 也不用怕被隨之高升的升息擊垮...
在現在房價普遍認為過度溢價的情況下 這麼高的房價租金比 租屋會不好???
對啦 一定又會有人說1000萬 租屋收益一年24W(假使無空租期及折舊)
就能cover利息支出啦 租屋完你沒有房子 但是20年後 房子就是我的啦~
我真的很想問 難道你付了銀行一年20萬的利息20年 房屋就變你的??
唉 現今的台灣房地產 老實說前景實在不樂觀...
不過可以聊以自慰的是 至少市場上目前並非一片看好未來榮景
質疑之聲一直沒停過 用投資心理學來看 對比當年日本西班牙美國
或許台灣房價不會用崩盤而是緩跌收場
當然也會有人問我 你對台灣的政策手段有信心? 政府會認真打房?? 不會逆風高漲?
與其說我對政府有沒有信心 不如說我對目前台灣經濟走向 人口結構 收入水準及分布
更有"信心"(跌) 過高房價會修正罷了...