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老齡、老宅 下一個房地產趨勢
【MygoNews林承志/台北報導】人口老化與低生育率已經逐漸成為一個重大的社會
問題，台灣因為人口結構的改變，未來需面對「老年化、老宅化」的社會問題，為
了提前因應「高齡化」可能帶來的改變，政大商學院信義不動產研究發展中心舉辦
了「人口結構改變對住宅市場影響及政策因應方向」討論會。未來10年台灣人口停
滯，65歲以上人口增加150萬人，40年以上屋齡老宅增加200萬戶，其中有危機也有
轉機，與會的專家學者提出了不少的寶貴建議。
此次討論會請來了國立台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文、中華民國住宅學
會理事長、中國科技大學國際商務系教授薛立敏、財團法人都市更新研究發展基金
會執行長丁致成，另外還邀請對於人口與社會變遷有深刻研究的經建會副主委陳小
紅擔任主持人。
會議中彭建文點出，人口結構最好的時後將出現在2015年，之後將出現反轉，2030
年扶養比達56.1%，人口紅利完全消失，2035年扶養比達63.9%，出現人口負債，若
是生育政策、移民政策、產業結構無重大改變下，房市長期消費性需求將明顯減少。
長期國內房市將由數量滿足轉型為品質滿足，老舊與設施不佳住宅有改善空間，而
未來家庭結構仍以核心家庭為主流，夫妻、單身、單親的比重持續提升，住宅需求
以35~45坪的舒適2~3房為主，且因新家戶形成減緩，未來長期購屋結構中，首購比
例將逐漸下降，由換屋需求取代，大面積54坪以上的換屋型產品，有一定的成長空
間。
薛立敏則點出，都會區內有「老人住老宅」的現象，但他們有先佔優勢，擁有的資
產在市中心房價較好的區塊，不過老人在資產處理上卻會因為年紀增長，呈現力不
從心。薛立敏建議，除了「以房養老」的政策以外，另外協助有多餘空間的獨居老
人可以部分出租，讓好區位的老宅，提供給都市就業的年輕人承租，另外老人也有
現金可以改善生活。
或者鼓勵擁有老宅的老人換屋，老宅若位於市中心則價位高，可換到有電梯的產品，
或者擴大居住空間與子女同住，也可以換兩屋與子女同鄰，建議可採免契稅、降低
增值稅方式鼓勵，另外也可鼓勵建商提供適合老人與子女同住或同鄰的商品。
丁致成則認為台灣將面臨高齡少子化社會，其衝擊不只是社會福利與財政問題，更
帶來都市計畫之衝擊，學校與公共設施的問題不再是不敷使用，而是使用率太低，
維持成本太高，以台北市萬華區老松國小為例，1966年最高峰學生人數達到11,110
人共158班，如今只有900餘人共31班。丁致成建議可以複製日本經驗，併校、廢校、
轉作他用、引入年輕住戶、降低維護成本，如東京南池袋二丁目的案例，就是併校
轉作住宅、商業及文化公益使用。
另外，面對高齡化、少子化及人口零成長之社會，都市發展必須放棄擴張主義，回
到市中心走都市更新之路，且不能再以傳統都市計畫觀點的容積率與公共設施比例
來處理都市更新問題。
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