[新聞] 【地產專欄】Sway：高雄地產真的很熱？
作者: ZZealot ( ) 2012-09-27 18:49:39
1.來源連結:
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2.內容:
【地產專欄】Sway：高雄地產真的很熱？數字並不會說實話
Yahoo!奇摩房地產編輯部 – 2012年9月25日 下午8:13
高雄買房千萬別被數字騙了 圖為購屋情境
連續數個月，媒體不斷報導高雄房市有多熱，但，高雄真的熱嘛？有時，數字並不會說實
話，數字是拿來運用的，真正的內幕，業界多有揣測。
地產商的技巧，有的是利用高買私回的方式，有的是表面看起來高價買，實際上因為容積
移入而有辦法直接降低成本，更有利用不同產品的賣法，比如旅館，比如套房，比如雨遮
與公設比，獲利就出現了。
現在高雄正在拋售珍貴稀有的美術館第一排豪宅，看看銷售狀況不怎樣，我可以斷定，高
雄的房地產並沒有多熱。
都說高雄地產熱 其實內幕重重
事件：八月底，興富發建設用齊裕營造為名，跟高雄地王京城建設蔡天贊個人買了塊天價
土地。
解析：首先，因為屬於非上市公司與個人賣地，所以他們說多少錢成交，無從查證，也死
無對證，要是我是建商老闆，不管多少錢買，一定是報高價，畢竟我可能還有餘屋要出售
，有後續個案要推要賣，價格先講先炒。
過去業界曾有的秘密是，表面上我高價賣一塊地給你，私底下你再還我裸鑽跟黃金條，要
不就是有價字畫骨董，至於土地增值稅反正都算過了，公告地價根本就差不了太多。自然
我不知道這塊地有無這種狀況，姑且相信沒有。
還有一種賣法是，雖明著我花天價買了這塊地，但如果這塊地有帶建照賣，也就是容積已
經移入這塊地，雖看起來土地天價，但想當然爾蔡天贊一定有不少容積的存貨，假設移入
容積15%，那麼，土地的單價就可以降低15%，再加計免計入容積的部分，比如雨遮一大圈
、陽台機房佔滿滿，接著拉高公設比從29%變成35%，每坪最低賣價根本就可以壓低很多。
媒體樂看數字 小心陷阱在其中
以上，新聞都不會寫，畢竟兩家建商素來與媒體挺和樂的，廣告也都是大戶，趁機寫寫天
價也算回饋一次。要不然，不過只是一個賣地案件，居然可以有如此大的報導篇幅，都快
贏過哀鳳五的報導量了。
看過地的人都知道，那塊角地一點也不好開發，京城也知道所以就壓著不蓋，重點是，依
我看稍有路沖的問題，而富豪一點也不愛這樣的瑕疵。
興富發是何許公司啊！這樣的小問題怎難得倒他呢？在台北，只能登記一般事務所的商業
用地，都可以利用技巧讓買家可以當住宅來用，誰說美術館第一排只能當豪宅？他根本就
可以蓋旅館，然後衝高住房量後再賣給壽險公司；搞高級套房、找幾個外商出租、再帶短
租約賣給投資客，低總價高單價的玩法也可以製造出獲利；再不然過個兩年就找估價師重
新估價後，高價賣回母公司，反正估價師大家都認識不少，縱使不加價格，用當年價格賣
，對老闆鄭欽天來說根本就沒差，別忘了，母公司是上市建商，當年新聞都有寫：「借殼
上市」，股東很多嘛。
至於後來京城也買了塊沒有臨美術館的土地，也算高價，不過有容積在手，隨時移入就可
以降低成本，沒有損失，有的是新聞的熱度。
更早之前，我揭露了高雄豪宅的拋售潮，你知道，春江水暖鴨先知，如果真的那麼熱，這
些人幹嘛急著賣大家聲稱的「美術館第一排豪宅、賣完就沒有」？想吸引北部的投資客南
下投資？
高雄是熱還是冷，高雄人都知道，其實一點也沒熱，那只是房地產的技巧而已。
3.心得或感想:
台灣不一樣 井噴無誤
(請勿轉載非新聞網站之新聞，否則視為該網站廣告處理)
2.內容:
【地產專欄】Sway：高雄地產真的很熱？數字並不會說實話
Yahoo!奇摩房地產編輯部 – 2012年9月25日 下午8:13
高雄買房千萬別被數字騙了 圖為購屋情境
連續數個月，媒體不斷報導高雄房市有多熱，但，高雄真的熱嘛？有時，數字並不會說實
話，數字是拿來運用的，真正的內幕，業界多有揣測。
地產商的技巧，有的是利用高買私回的方式，有的是表面看起來高價買，實際上因為容積
移入而有辦法直接降低成本，更有利用不同產品的賣法，比如旅館，比如套房，比如雨遮
與公設比，獲利就出現了。
現在高雄正在拋售珍貴稀有的美術館第一排豪宅，看看銷售狀況不怎樣，我可以斷定，高
雄的房地產並沒有多熱。
都說高雄地產熱 其實內幕重重
事件：八月底，興富發建設用齊裕營造為名，跟高雄地王京城建設蔡天贊個人買了塊天價
土地。
解析：首先，因為屬於非上市公司與個人賣地，所以他們說多少錢成交，無從查證，也死
無對證，要是我是建商老闆，不管多少錢買，一定是報高價，畢竟我可能還有餘屋要出售
，有後續個案要推要賣，價格先講先炒。
過去業界曾有的秘密是，表面上我高價賣一塊地給你，私底下你再還我裸鑽跟黃金條，要
不就是有價字畫骨董，至於土地增值稅反正都算過了，公告地價根本就差不了太多。自然
我不知道這塊地有無這種狀況，姑且相信沒有。
還有一種賣法是，雖明著我花天價買了這塊地，但如果這塊地有帶建照賣，也就是容積已
經移入這塊地，雖看起來土地天價，但想當然爾蔡天贊一定有不少容積的存貨，假設移入
容積15%，那麼，土地的單價就可以降低15%，再加計免計入容積的部分，比如雨遮一大圈
、陽台機房佔滿滿，接著拉高公設比從29%變成35%，每坪最低賣價根本就可以壓低很多。
媒體樂看數字 小心陷阱在其中
以上，新聞都不會寫，畢竟兩家建商素來與媒體挺和樂的，廣告也都是大戶，趁機寫寫天
價也算回饋一次。要不然，不過只是一個賣地案件，居然可以有如此大的報導篇幅，都快
贏過哀鳳五的報導量了。
看過地的人都知道，那塊角地一點也不好開發，京城也知道所以就壓著不蓋，重點是，依
我看稍有路沖的問題，而富豪一點也不愛這樣的瑕疵。
興富發是何許公司啊！這樣的小問題怎難得倒他呢？在台北，只能登記一般事務所的商業
用地，都可以利用技巧讓買家可以當住宅來用，誰說美術館第一排只能當豪宅？他根本就
可以蓋旅館，然後衝高住房量後再賣給壽險公司；搞高級套房、找幾個外商出租、再帶短
租約賣給投資客，低總價高單價的玩法也可以製造出獲利；再不然過個兩年就找估價師重
新估價後，高價賣回母公司，反正估價師大家都認識不少，縱使不加價格，用當年價格賣
，對老闆鄭欽天來說根本就沒差，別忘了，母公司是上市建商，當年新聞都有寫：「借殼
上市」，股東很多嘛。
至於後來京城也買了塊沒有臨美術館的土地，也算高價，不過有容積在手，隨時移入就可
以降低成本，沒有損失，有的是新聞的熱度。
更早之前，我揭露了高雄豪宅的拋售潮，你知道，春江水暖鴨先知，如果真的那麼熱，這
些人幹嘛急著賣大家聲稱的「美術館第一排豪宅、賣完就沒有」？想吸引北部的投資客南
下投資？
高雄是熱還是冷，高雄人都知道，其實一點也沒熱，那只是房地產的技巧而已。
3.心得或感想:
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作者: liseeker (neo) 2012-09-27 19:05:00
又來了 跟張教授一樣都是空軍精神指標 但是沒一件準
作者: playhome (重生) 2012-09-27 19:14:00
他可以直接向檢調告發違反背信，商會法，證交法
作者: playhome (重生) 2012-09-27 19:15:00
全是腦補的，如果我是興富發一定告他
作者: playhome (重生) 2012-09-27 19:32:00
居然說非上市公司就不能查，這......
作者: findself (動心忍性百鍊成鋼) 2012-09-27 19:50:00
Sway喔 科科 聽聽就好
作者: comeon2007 2012-09-27 19:59:00
高雄真的很熱啊...天氣超熱的~!!
作者: evangelew (uwe) 2012-09-27 20:17:00
對阿 p大如果你是興富發一定告他 現在興富發沒告 不就代
作者: evangelew (uwe) 2012-09-27 20:18:00
表興富發的邏輯跟你不一樣
作者: playhome (重生) 2012-09-27 20:18:00
當然不一樣，不然我也是上市公司老闆了
作者: evangelew (uwe) 2012-09-27 20:19:00
我是不曉得是不是全部腦補 這種把公司名稱都說出來的
作者: evangelew (uwe) 2012-09-27 20:20:00
發言 要嘛是立刻被告瞬間打臉 要嘛就是很有實力 連建商
作者: evangelew (uwe) 2012-09-27 20:21:00
都敢惹 過一段時間就知道Sway是哪一種了
作者: open100 (ma) 2012-09-27 20:24:00
貧民買房教主來了，講讓貧民開心的，才有人跟隨
作者: playhome (重生) 2012-09-27 20:26:00
其實建商不一定會和他計較啦！上駟不對下駟囉
作者: fategg (nothinG) 2012-09-27 20:36:00
這年頭大家都對"法院認證"四個字很害怕XDD
作者: SDerick (㊣大壞蛋德瑞克㊣) 2012-09-27 20:36:00
最早說買房六折開始砍的就是他 XD
作者: evangelew (uwe) 2012-09-27 20:44:00
是喔 買房六折開始看的就是他先說的阿~~~
作者: evangelew (uwe) 2012-09-27 20:45:00
那興富發的圓山一號院或許可以照他的玩法
作者: playhome (重生) 2012-09-27 20:47:00
照他的買法到現在啥也買不到
作者: evangelew (uwe) 2012-09-27 20:49:00
但圓山一號院的降價也是興富發自己喊的
作者: playhome (重生) 2012-09-27 20:58:00
降價?
作者: evangelew (uwe) 2012-09-27 21:01:00
#1GOeSuXF 之前不是才在討論嗎?
作者: evangelew (uwe) 2012-09-27 21:02:00
我還在想說120~130對新建案的開價感覺也還好
作者: evangelew (uwe) 2012-09-27 21:03:00
但你跟師大說是市場用地這是天價 另外又說之前興富發說
作者: evangelew (uwe) 2012-09-27 21:04:00
會降價售出 我才知道這些事的帥大 (打錯xd)
作者: playhome (重生) 2012-09-27 21:16:00
興富發已經忘了吧！?
作者: evangelew (uwe) 2012-09-27 21:17:00
建設公司不太可能會忘他自己的發言吧...
作者: evangelew (uwe) 2012-09-27 21:18:00
剛好最新的一篇po文也有提到興富發的降價
作者: playhome (重生) 2012-09-27 21:19:00
他就是要忘了，你咬他啊！
作者: evangelew (uwe) 2012-09-27 21:19:00
又不是死神跟火影的作者xd 還會忘了自己的設定~~~
作者: playhome (重生) 2012-09-27 21:20:00
他這次開的價號稱不二價喔！過幾年看實價才知道
作者: evangelew (uwe) 2012-09-27 21:23:00
我是覺得這麼吵雜的環境當豪宅賣 真的很怪~~~
作者: evangelew (uwe) 2012-09-27 21:24:00
對圓山一號院之後賣得怎樣 蠻有興趣的~~~
作者: playhome (重生) 2012-09-27 21:25:00
這.....當年我也對用5X買帝寶的親戚說過
作者: playhome (重生) 2012-09-27 21:26:00
橋旁邊，又有花市.......
作者: playhome (重生) 2012-09-27 21:27:00
金雞廣場要我用20w/p買來住我也不買
作者: evangelew (uwe) 2012-09-27 21:29:00
我是沒想的這麼誇張啦 20w/p 只是一樓店面 感覺就跟傳統
作者: evangelew (uwe) 2012-09-27 21:30:00
豪宅有區隔 再加上週圍時在太髒亂 這地點有它的便利性只是這點拿來蓋豪宅 總覺得令人錯愕 應該有其他的選擇吧
作者: playhome (重生) 2012-09-27 21:37:00
我高中就在那附近擺過地攤，實在沒啥好感20我也不買
作者: tinjunsei 2012-09-27 21:37:00
高雄不一樣 噴噴!!~~~~~~~
作者: moocow (void) 2012-09-27 21:56:00
寫這麼明白 在業界還能繼續混下去嗎
作者: playhome (重生) 2012-09-27 21:59:00
他在鄉民界混的很好啊！
作者: evangelew (uwe) 2012-09-27 22:00:00
他不只在鄉民界混吧 他書都出了幾本都沒事了 也挺神奇
作者: playhome (重生) 2012-09-27 22:02:00
因為裡面沒寫啥啊！都是MSDOS年代的東西了
作者: evangelew (uwe) 2012-09-27 22:05:00
但我不知道業界還有誰說的比這篇還直白了不但是操作方式連建設公司名字都清楚寫出
作者: terrorist219 (中華隊加油!!) 2012-09-27 22:28:00
興富發的國家盛宴..最近在倒貨..有的一坪12萬多..蠻可憐的..
作者: BFONE (陽光é‹å‹•åž‹) 2012-09-27 22:40:00
那 興富發 的股票可以買嗎
作者: chaycoa (讓風輕輕帶走) 2012-09-27 22:48:00
國家盛宴都毛胚屋 自己裝潢下去每坪可能要多個3萬
作者: hermanwing (她的男人愛飛翔) 2012-09-27 23:20:00
有道理喔,我們賺的都是假鈔就對了,顆顆
作者: este1a (曾幾何時臭機八) 2012-09-28 01:22:00
高雄房地產真是悲劇
作者: Matsui (金澤大阪然後回家) 2012-09-28 01:24:00
不這樣寫哪來的通告
作者: cicatrix (一起來當新店人) 2012-09-28 02:24:00
又要賣書了就是了 我要真想人手一本 我也可以寫得更生動
作者: DOHJI (blackburn) 2012-09-28 07:29:00
只能說猛了
作者: DOHJI (blackburn) 2012-09-28 07:32:00
要救眾生自己就得先入地獄
作者: misson (綠色九層) 2012-09-28 10:41:00
所以才那麼多傻蛋不遠千里從台北下來住套房啊XD~
作者: skyshine8 (薪水都給老婆管....) 2012-09-28 10:59:00
房價井噴是屎尿味及的....
作者: Interpoint (水電工程師) 2012-09-28 12:14:00
高雄炒房得一堆~~~~~總應該管管吧~~~
作者: ftyu (wei~) 2012-09-28 15:46:00
不用特別寫專欄吧?! 大家都知道高雄是喊假的...
作者: pds1 (莫對惡人慈悲) 2012-09-28 16:21:00
人家書都賣到中國去了
作者: disnet (Macoto 誠) 2012-09-29 18:43:00
就算他寫得都是事實，還是很多阿呆不看書就買了！怪誰～
作者: silentocean (寧靜海) 2012-09-30 16:21:00
高雄或許不熱... 但漲很多是事實（嘆）